Xây biệt thự cần bao nhiêu tiền: các khoản chi phí và yếu tố quyết định

Chi phí xây biệt thự không có một con số chung, vì nó được cộng từ nhiều khoản và mỗi khoản đổi theo phong cách, quy mô, nền đất, vật liệu và cách hợp đồng được viết. Trang này không đưa bảng chi phí trên mỗi mét vuông. Nó chỉ cho bạn thấy chi phí gồm những khoản nào, yếu tố nào làm chi phí tăng hay giảm nhiều nhất, cách đọc một ngân sách tính bằng tỷ đồng, và những việc cần chốt trước khi xin dự toán.

• Chi phí xây biệt thự gồm những khoản nào
• Tám yếu tố quyết định chi phí
• Chi phí xây biệt thự hiện đại và biệt thự luxury
• Đọc một ngân sách tính bằng tỷ đồng
• Phần thô, hoàn thiện hay trọn gói
• Cải tạo phần thô biệt thự trong khu đô thị
• Phát sinh từ đâu và cách khống chế
• Một bản dự toán rõ ràng trông thế nào
• Từ dự toán đến bàn giao
• Sáu sai lầm hay gặp khi lập ngân sách
• Công trình Betaviet đã thi công
• Chuẩn bị gì trước khi xin dự toán
• Câu hỏi thường gặp

Chi phí xây biệt thự gồm những khoản nào

Gia chủ hay nhớ đến phần xây, nhưng tổng chi phí của một căn biệt thự có thêm vài khoản nằm ngoài hợp đồng thi công. Biết đủ danh sách ngay từ đầu giúp bạn không bị hụt ngân sách ở giai đoạn cuối, khi nội thất và sân vườn mới được tính.

Cột cuối bảng quan trọng hơn vẻ ngoài của nó. Thang máy và hồ bơi chẳng hạn: nếu quyết định sau khi đã đổ móng thì phải phá, làm lại, và khoản tiền đó nằm ngoài mọi dự toán ban đầu.

Tám yếu tố quyết định chi phí xây biệt thự

Các yếu tố dưới đây xếp theo mức tác động mà gia chủ thường gặp. Phần cuối mỗi mục nói rõ khi nào nên chốt, vì chốt muộn mới là chỗ gây tốn kém.

1. Phong cách kiến trúc

Nhà hiện đại có ít chi tiết trang trí, khối đơn giản, bản vẽ gọn. Nhà tân cổ điển cần cột, phào chỉ, phù điêu, mái nhiều lớp; cổ điển và lâu đài còn nhiều chi tiết hơn. Mỗi chi tiết là thêm công đúc, đắp, sơn và thời gian của thợ lành nghề, nên chi phí thường tăng theo thứ tự hiện đại, tân cổ điển, cổ điển. Phong cách cần chốt ngay trong giai đoạn phương án.

2. Quy mô và số tầng

Diện tích sàn tăng thì khối lượng vật liệu, nhân công và thời gian thi công tăng gần như tương ứng. Số tầng lại kéo theo chi phí khác: nhà cao cần giàn giáo, cẩu, móng và cột lớn hơn, và thường cần thang máy. Hai căn cùng tổng diện tích sàn nhưng một căn 2 tầng trải rộng, một căn 4 tầng xếp chồng sẽ có chi phí khác nhau.

3. Mái và tầng hầm

Mái bằng đơn giản nhất. Mái Thái, mái Nhật, mái Mansard, mái chóp tốn nhiều công hơn vì có nhiều mặt nghiêng, nhiều chỗ giao nhau và cần xử lý chống thấm kỹ. Tầng hầm kéo theo đào sâu, chống vách, chống thấm toàn khối và thoát nước. Nhiều nhà thầu tính mái và hầm theo hệ số so với phần thân, nên hãy xin họ ghi hệ số này trong dự toán để biết hai hạng mục này đang chiếm bao nhiêu phần.

4. Nền đất và móng

Đất cứng, chịu tải tốt thì móng nông; đất ruộng, đất ao, đất san lấp thì phải ép cọc hoặc gia cố sâu. Đây là yếu tố khó đoán nhất nếu chưa khảo sát, vì hai lô đất cạnh nhau cũng có thể khác nhau. Nên có số liệu khảo sát địa chất hoặc ít nhất thông tin nền đất của khu vực trước khi chốt dự toán.

5. Vật liệu và mức hoàn thiện

Cùng một bản vẽ, đá tự nhiên, gỗ tự nhiên, kính hộp, thiết bị nhập khẩu cho ra chi phí khác xa vật liệu phổ thông. Phần hoàn thiện thường là khoản có độ chênh lớn nhất giữa các dự toán, nên so các nhà thầu phải so trên cùng một bảng vật liệu, nếu không sẽ so hai thứ khác nhau.

6. Địa điểm và điều kiện thi công

Chi phí nhân công, vận chuyển và vật liệu khác nhau theo tỉnh. Lô đất trong ngõ nhỏ, xe tải không vào được, phải chuyển vật liệu bằng xe nhỏ hoặc đưa lên bằng tay, làm tăng chi phí và kéo dài tiến độ. Trong khu đô thị, quy định về giờ thi công và đường vận chuyển cũng ảnh hưởng.

7. Thời điểm thi công

Mùa mưa làm gián đoạn phần móng và phần thô, phải che chắn vật liệu, kéo dài thời gian thuê giàn giáo và nhân công. Mùa khô thuận lợi hơn cho bê tông và bảo quản vật liệu. Không có mùa nào lợi mọi mặt; điều quan trọng là có kế hoạch che chắn và mốc tiến độ rõ ngay từ đầu.

8. Nhà thầu và cách ký hợp đồng

Một con số khoán không kèm bảng bóc khối lượng thì rất khó đối chiếu, và đó là chỗ phát sinh thường nằm. Ngược lại, hợp đồng có bảng khối lượng, bảng vật liệu và điều khoản xử lý thay đổi sẽ cho gia chủ cơ sở để kiểm tra từng khoản. Báo thấp lúc đầu rồi tăng dần qua từng hạng mục là kiểu phát sinh gia chủ hay gặp nhất, nên đừng chọn nhà thầu chỉ vì con số đầu tiên thấp nhất.

Muốn tìm hiểu riêng từng nhóm công trình, Betaviet có các bài chi tiết cho biệt thự tân cổ điển, biệt thự hiện đại, biệt thự 5 tầng và lâu đài, dinh thự. Trang này nằm ở mức tổng quát, các bài kia đi sâu vào từng loại.

Chi phí xây biệt thự hiện đại và biệt thự luxury

Hai phong cách này cùng dựa trên khung chi phí ở phần trên (thiết kế, thủ tục, phần thô, hoàn thiện, nội thất, ngoại thất, thiết bị lớn). Khác nhau ở chỗ tiền dồn vào đâu. Biết điểm dồn đó trước khi xin dự toán thì bạn mới so hai bản báo giá đúng chỗ, thay vì chỉ nhìn tổng số.

Biệt thự hiện đại: chi phí nằm ở mặt phẳng, kính và độ chính xác

Biệt thự hiện đại ít phào chỉ, ít phù điêu, khối nhà gọn nên bản vẽ nhìn đơn giản. Đơn giản về hình không có nghĩa là rẻ về thi công, vì khi không có chi tiết trang trí để che, mọi sai lệch đều lộ ra.

• Mặt phẳng lớn. Mảng tường ốp đá, bê tông kiến trúc hoặc sơn trơn phải thật phẳng và mối nối gọn. Phần này đòi thợ lành nghề hơn là nhiều vật liệu hơn.
• Kính khổ lớn. Vách kính từ sàn lên trần, cửa trượt, ban công kính là nét đặc trưng. Khung nhôm hoặc thép, loại kính và cách chống nóng quyết định phần lớn khoản hoàn thiện, nên chốt sớm vì ảnh hưởng đến dầm và mái đua.
• Mái đua và khối lệch tầng. Mái vươn rộng, tầng sau lùi so với tầng trước tạo nhịp cho mặt tiền, nhưng đổi lại phải có kết cấu console và chống thấm cho mái bằng, sân thượng.
• Hệ thông minh. Đèn cảm biến, điều hòa âm trần, cửa kính cách nhiệt cần đi dây và đặt ống âm ngay từ phần thô.

Biệt thự luxury: chi phí nằm ở vật liệu thật, ngoại thất và hệ kỹ thuật

Tại Betaviet, “luxury” là hiện đại được tiết chế và đầu tư kỹ hơn: đá tự nhiên, gỗ tự nhiên, kính lớn, cảnh quan được thiết kế như một phần của ngôi nhà.

• Vật liệu tự nhiên. Đá và gỗ tự nhiên cần gia công, xử lý chống ẩm, chống mối mọt và bảo dưỡng định kỳ. Nên đòi bảng vật liệu ghi rõ từng loại, đừng chấp nhận cụm “vật liệu cao cấp”.
• Ngoại thất là một hạng mục riêng. Hồ bơi, hồ cá, sân vườn có đá cảnh và lối đi gỗ cần kết cấu, hệ lọc, thoát nước và chống thấm riêng. Nên tách khoản này khỏi phần xây nhà để theo dõi.
• Hệ kỹ thuật. Chiếu sáng nhiều lớp, nhà thông minh, điều hòa trung tâm, thang máy cần chỗ đặt máy và hố pit từ giai đoạn vẽ kết cấu.
• Vị trí đặc biệt. Biệt thự ven biển phải dùng vật liệu chống ăn mòn và kính tiết kiệm năng lượng, khác với biệt thự trong khu đô thị.

Mẫu biệt thự hiện đại và luxury Betaviet đang có

Các mẫu dưới đây là bản thiết kế do Betaviet thực hiện, hình là ảnh phối cảnh. Nên dùng chúng để hình dung phạm vi công việc đi cùng từng phong cách, đừng suy chi phí từ diện tích, vì nền đất, vật liệu và phạm vi thuê của bạn sẽ khác.

Biệt thự hiện đại

Biệt thự 3 tầng hiện đại tại Bắc Ninh (KT9189453): diện tích xây dựng 436 m², mặt tiền 11,9 m. Mái dốc nhiều lớp và mảng kính lớn làm khoản mái và cửa tăng; sân vườn có gazebo và khu để xe riêng nên ngoại thất cần đưa vào dự toán từ đầu.

Biệt thự 4 tầng hiện đại tại Thái Nguyên (KT24779): diện tích 840 m². Nhà 4 tầng nên cần tính giàn giáo, móng và cột lớn hơn; hồ sơ nêu nội thất gỗ óc chó, đá tự nhiên và hệ nhà thông minh, những hạng mục nên liệt kê riêng trong bảng vật liệu.

Biệt thự 2 tầng hiện đại luxury tại Hải Dương (KT2009176): diện tích xây dựng 467 m², có tầng tum và giàn mái khung thép. Mảng đá ốp lớn xen cửa kính cho thấy vật liệu mặt tiền quyết định khối lượng hoàn thiện.

Biệt thự luxury

Biệt thự 2 tầng hiện đại luxury tại Hà Nội (KT25861): diện tích 500 m², sân vườn có hồ cá, cầu gỗ, đá cảnh và đèn đá. Cảnh quan ở đây lớn đến mức nên tách thành một hạng mục riêng khi lập dự toán.

Biệt thự nghỉ dưỡng 3 tầng tại Hà Nội (KT25860): diện tích 500 m², lan can gỗ lam sóng và cây xanh phủ các tầng. Khối xếp lệch tạo mái che và sân thượng, kéo theo yêu cầu chống thấm ở nhiều cao độ.

Biệt thự 3 tầng hiện đại luxury tại Ninh Bình (KT25854): diện tích 750 m², có hồ bơi ngoài trời và cầu thang xoắn thép đen. Hồ bơi và cầu thang xoắn là hai hạng mục cần chốt trước khi vẽ kết cấu.

Biệt thự nghỉ dưỡng hiện đại luxury tại Đà Nẵng (KT24616): diện tích 700 m², 2 tầng ven biển, dùng vật liệu chống ăn mòn và kính Low-E. Vị trí ven biển là lý do vật liệu và kính được chọn khác với biệt thự trong khu đô thị.

Muốn xem thêm, mở các trang biệt thự phong cách hiện đại và thiết kế biệt thự của Betaviet. Gửi diện tích đất, số tầng và phong cách mong muốn qua hotline 0915 010 800 để nhận dự toán theo đúng lô đất của bạn.

Đọc một ngân sách tính bằng tỷ đồng

Nhiều gia chủ bắt đầu bằng câu hỏi “tôi có 5 tỷ thì xây được biệt thự thế nào”. Câu hỏi này hợp lý, nhưng con số tổng chỉ có nghĩa khi bạn biết nó đang gồm những khoản nào. Ba nhóm cách hiểu khác nhau thường bị trộn lẫn:

• Chỉ phần xây: thiết kế, thủ tục, phần thô và hoàn thiện, chưa có nội thất rời và sân vườn.
• Xây cộng nội thất: thêm đồ nội thất rời và thiết bị.
• Toàn bộ dự án: thêm sân vườn, cổng, tường rào, hồ bơi, thang máy và các thiết bị lớn.

Cùng gọi là “biệt thự 5 tỷ”, ba cách hiểu này cho ra ba căn nhà rất khác nhau. Việc đầu tiên khi trao đổi với nhà thầu là nói rõ con số của bạn thuộc nhóm nào.

Betaviet xếp các mẫu thiết kế biệt thự theo mức đầu tư dự kiến. Bảng dưới nêu mỗi khung nên chốt gì trước; để xem mẫu và công trình cụ thể, mở trang danh mục tương ứng.

Cách dùng bảng này khá đơn giản: chọn khung gần ngân sách của bạn, xem các mẫu trong danh mục để biết hình thức, rồi gửi diện tích đất và số tầng mong muốn để nhận dự toán theo đúng lô đất. Đừng suy ra chi phí từ diện tích của mẫu, vì nền đất, vật liệu và phạm vi công việc của bạn sẽ khác.

Một thói quen tốt khi lập ngân sách là tách làm ba phần: phần xây, phần nội thất và một khoản dự phòng cho thay đổi và phát sinh. Nếu tổng ngân sách đã dùng hết cho phần xây thì khi nội thất và sân vườn đến, gia chủ sẽ buộc phải cắt hoặc vay thêm.

Phần thô, hoàn thiện hay trọn gói

Có ba cách thuê thi công phổ biến. Bảng dưới so sánh chúng theo công việc gia chủ phải làm và rủi ro, không theo chi phí, vì chi phí còn tùy từng dự án.

Cách thứ ba bớt việc cho gia chủ nhất nhưng đổi lại, bảng vật liệu trong hợp đồng phải thật cụ thể: loại gạch, loại sơn, hãng thiết bị vệ sinh, độ dày cửa. Hợp đồng chỉ ghi “vật liệu cao cấp” thì chữ “cao cấp” có thể hiểu theo nhiều mức. Gói hoàn thiện có cả nội thất rời thường có tổng chi phí cao hơn đáng kể so với chỉ xây thô, nên cần chắc rằng hai bên cùng hiểu đang nói đến gói nào.

Gia chủ muốn một đầu mối cho cả thiết kế, thi công và nội thất có thể xem dịch vụ thiết kế thi công kiến trúc của Betaviet. Nếu nhà đã có sẵn nhà thầu mình tin, vẫn nên cho kiến trúc sư của đơn vị thiết kế giám sát tác giả.

Cải tạo phần thô biệt thự trong khu đô thị

Nhiều gia chủ mua biệt thự mới bàn giao thô trong khu đô thị rồi tự hoàn thiện, hoặc mua nhà cũ để cải tạo. Chi phí cải tạo thường thấp hơn xây mới hoàn toàn, nhưng chỉ khi phần có sẵn còn dùng được. Trước khi xin dự toán, hãy cho nhà thầu kiểm tra các hạng mục ngầm vì đây là chỗ phát sinh bất ngờ nhất:

• Bể nước ngầm và bể phốt: có đủ dung tích và còn nguyên vẹn không, có thấm hay nứt không.
• Hố pit thang máy: đã có sẵn hay phải phá sàn để làm; kích thước có khớp với thang định mua không.
• Nền bê tông, sàn các tầng: có nứt, võng, lún không.
• Hệ điện nước âm tường và âm sàn: đi theo bản vẽ nào, còn dùng được hay phải làm lại.
• Chống thấm mái, sân thượng, nhà vệ sinh: đã làm chưa, làm đạt hay chưa.

Bước nên làm là yêu cầu chủ đầu tư hoặc đơn vị bàn giao cung cấp bản vẽ hoàn công nếu có, rồi để nhà thầu khảo sát trực tiếp. Kết quả khảo sát giúp tách rõ phần giữ lại và phần làm mới trong dự toán, thay vì chung một con số.

Betaviet có công trình cải tạo hoàn thiện biệt thự trong khu đô thị tại Vinhomes Ocean Park, Hà Nội, mã TC21103, được nêu ở mục công trình bên dưới.

Phát sinh từ đâu và cách khống chế

Phát sinh không hẳn là lỗi của nhà thầu. Có ba nguồn chính và mỗi nguồn có cách xử lý riêng.

• Do gia chủ đổi ý. Đổi vật liệu, thêm hạng mục, đổi công năng sau khi đã thi công. Cách khống chế: chốt phương án và bảng vật liệu bằng văn bản trước khi khởi công, và yêu cầu nhà thầu báo bằng văn bản chi phí và thời gian cho từng thay đổi trước khi làm.
• Do hồ sơ chưa đủ. Bản vẽ thiếu chi tiết nên khối lượng dự toán thiếu; khi thi công phát hiện thêm việc. Cách khống chế: hồ sơ kỹ thuật đủ năm nhóm trước khi lập dự toán, và dự toán có bảng bóc khối lượng.
• Do điều kiện ngoài dự kiến. Nền đất yếu hơn khảo sát, thời tiết, hạng mục ngầm của nhà cũ. Cách khống chế: khảo sát kỹ lúc đầu, hợp đồng nêu rõ ai chịu loại phát sinh nào và cách tính.

Hãy đọc kỹ điều khoản xử lý phát sinh trước khi ký. Hợp đồng tốt nêu rõ phát sinh chỉ thực hiện khi hai bên đã đồng ý bằng văn bản, kèm chi phí và thời gian cộng thêm.

Một bản dự toán rõ ràng trông thế nào

Dù con số tổng là bao nhiêu, một bản dự toán đáng tin có vài đặc điểm dễ nhận ra. Bạn có thể dùng danh sách này để đọc bản của bất kỳ nhà thầu nào, kể cả khi chưa quen với thuật ngữ xây dựng.

• Chia theo hạng mục. Móng, phần thân, mái, hoàn thiện, điện, nước, thiết bị được tách riêng, không gộp thành một dòng.
• Có bảng bóc khối lượng. Mỗi hạng mục nêu số lượng và đơn vị đo, để bạn kiểm tra bằng bản vẽ.
• Nêu rõ vật liệu. Tên loại, hãng hoặc quy cách, không dùng các cụm chung chung.
• Nói rõ cái gì không có. Nội thất rời, sân vườn, thang máy, hồ bơi được ghi là có hay không nằm trong phạm vi.
• Có điều khoản phát sinh. Ai quyết định, báo bằng văn bản ra sao, cộng thêm gì.
• Gắn với bản vẽ. Bản dự toán ghi rõ phiên bản bản vẽ nó dựa vào, để khi bản vẽ đổi thì dự toán đổi theo.

Nếu một bản dự toán thiếu các mục trên, đừng vội cho là nhà thầu thiếu trung thực; đôi khi họ chỉ chưa nhận đủ hồ sơ. Nhưng đó là lý do để hỏi lại trước khi ký, không phải sau khi khởi công.

Khi nhận hai bản dự toán từ hai nhà thầu, hãy đặt cạnh nhau, đánh dấu từng hạng mục xuất hiện ở bản này mà thiếu ở bản kia. Phần lớn chênh lệch giữa hai bản nằm ở những hạng mục đó, không nằm ở từng dòng chi phí.

Từ dự toán đến bàn giao

Chi phí được kiểm soát tốt nhất khi mỗi giai đoạn có một điểm duyệt rõ ràng. Quy trình dưới đây là khung chung, mỗi dự án sẽ điều chỉnh theo hợp đồng.

Điểm đáng chú ý nhất là nghiệm thu móng, cốt thép và chống thấm. Đây là những phần sau này bị che kín, nên nếu sai thì sửa vừa tốn vừa khó. Gia chủ không cần am hiểu kỹ thuật nhưng nên có người giám sát độc lập hoặc kiến trúc sư giám sát tác giả có mặt ở các mốc này.

Khi thanh toán, hãy gắn từng đợt với một mốc nghiệm thu thay vì với ngày tháng. Cách này giữ cho nhà thầu có động lực hoàn thành đúng chất lượng, và gia chủ không phải trả tiền cho phần việc chưa đạt.

Sáu sai lầm hay gặp khi lập ngân sách

1. Chỉ tính phần xây. Quên nội thất, thiết bị, sân vườn, cổng, tường rào, nên đến cuối dự án thiếu tiền.
2. So sánh các bản dự toán không cùng phạm vi. Một bên đã gồm vật liệu hoàn thiện, bên kia chỉ nhân công; con số thấp hơn chưa chắc là lợi hơn.
3. Chốt vật liệu muộn. Vật liệu hoàn thiện chọn sau khi đã thi công phần thô thường kéo theo sửa kết cấu hoặc đường điện nước.
4. Bỏ qua khảo sát nền đất. Nền yếu phát hiện khi đào móng thì phương án móng phải đổi, chi phí đổi theo.
5. Không giữ khoản dự phòng. Mọi thay đổi nhỏ đều phải lấy từ phần đã tính cho việc khác.
6. Ký hợp đồng khoán mà không có bảng vật liệu. Khi tranh chấp, hai bên không có căn cứ chung để đối chiếu.

Sáu điểm này đều xử lý được ở khâu chuẩn bị, trước khi bất kỳ khoản tiền nào được chi.

Công trình Betaviet đã thi công

Các công trình dưới đây giúp bạn hình dung phạm vi công việc đi cùng một con số chi phí: từ khối nhà, mặt đứng, chi tiết ốp đá đến sân vườn và hạng mục hoàn thiện. Mỗi ảnh ghi mã công trình và địa điểm để bạn đối chiếu với trang công trình trên website.

Biệt thự hiện đại 2 tầng tại Bắc Giang, mã TC20076

Công trình có hai tầng, mặt tiền phối đá và chi tiết ốp đá ở khu cầu thang. Ví dụ này cho thấy vật liệu ốp ảnh hưởng thế nào đến phần hoàn thiện: cùng một khối nhà nhưng đổi loại đá là đổi cả khối lượng gia công và thời gian lắp.

TC20076, Bắc Giang

TC20076, chi tiết ốp đá

Biệt thự tân cổ điển tại Thanh Hóa, mã TC21059

Phong cách tân cổ điển có nhiều phào chỉ, đầu cột và chi tiết trang trí ở mặt đứng, nên khối lượng hoàn thiện ngoài nhà lớn hơn kiểu hiện đại. Công trình này cũng có khuôn viên sân vườn, một hạng mục nên đưa vào dự toán ngay từ đầu.

TC21059, Thanh Hóa

TC21059, sân vườn

TC21059, hoàn thiện

Biệt thự lô góc tại Quảng Ninh, mã TC20001

Biệt thự 3 tầng trên lô góc có hai mặt đứng phải hoàn thiện đầy đủ, tức là diện tích mặt ngoài nhiều hơn lô thường. Đây là một trong các yếu tố khiến hai căn cùng số tầng vẫn có chi phí khác nhau.

TC20001, Quảng Ninh

TC20001, 3 tầng, lô góc

Biệt thự trong khu đô thị tại Hà Nội và Thanh Hóa

Mã TC21103 là công trình cải tạo hoàn thiện biệt thự tại Vinhomes Ocean Park, Hà Nội. Mã TC19096 là biệt thự tại Lucky Hills, Hà Nội, nổi bật ở khu cầu thang. Mã TC21084 là biệt thự tại Vinhomes Star City, Thanh Hóa. Biệt thự trong khu đô thị thường có quy định riêng về xây dựng và giờ thi công, nên cần hỏi ban quản lý trước khi chốt tiến độ.

TC21103, Vinhomes Ocean Park

TC19096, Lucky Hills

TC21084, Vinhomes Star City

Biệt thự vườn và biệt thự lô góc tại Hưng Yên

Mã TC21109a là biệt thự vườn phong cách Địa Trung Hải. Mã TC21166 là biệt thự lô góc tại Hưng Yên. Hai công trình cho thấy cùng loại nhà nhưng bố cục khác nhau thì phạm vi thi công cũng khác nhau.

TC21109a, phong cách Địa Trung Hải

TC21166, Hưng Yên

Video thi công

Mười video dưới đây ghi lại một số công trình Betaviet đã thực hiện. Xem để nắm tiến trình từng giai đoạn thi công.

Chuẩn bị gì trước khi xin dự toán

Nhà thầu chỉ báo được con số sát khi nhận đủ thông tin. Gom sẵn những mục sau sẽ rút ngắn vòng trao đổi:

• Sổ đỏ hoặc giấy tờ đất, kích thước và hình dạng lô đất, hướng mặt tiền.
• Kết quả khảo sát địa chất nếu đã có, hoặc ý định để nhà thầu khảo sát.
• Số tầng, số phòng ngủ, các hạng mục riêng như tầng hầm, thang máy, hồ bơi, sân vườn.
• Phong cách mong muốn kèm vài ảnh tham khảo.
• Phạm vi thuê: chỉ phần thô, hoàn thiện hay trọn gói, có nội thất hay không.
• Ngân sách tổng và khoản dự phòng bạn sẵn sàng giữ lại.
• Mốc thời gian mong muốn vào ở, để nhà thầu đối chiếu với điều kiện hiện trường.

Với thông tin này, đơn vị thiết kế thi công có thể lên phương án sơ bộ và danh sách hạng mục, từ đó mới lập dự toán chi tiết. Nếu chưa có thiết kế, bước hợp lý là làm thiết kế trước rồi mới tính chi phí thi công, vì dự toán dựa trên bản vẽ chính xác hơn nhiều so với dự toán dựa trên lời mô tả. Bạn có thể xem thêm dịch vụ thiết kế biệt thự để biết các bước làm việc.

Câu hỏi thường gặp

Chi phí xây biệt thự phụ thuộc vào điều gì nhiều nhất?

Phụ thuộc vào tổng diện tích sàn, độ phức tạp của phong cách, vật liệu hoàn thiện, điều kiện nền đất và phạm vi công việc đưa vào hợp đồng. Trong đó phạm vi công việc hay bị bỏ sót nhất: cùng một con số nhưng một bên tính cả sân vườn và nội thất còn bên kia thì không.

Vì sao hai bản dự toán cho cùng một căn biệt thự lại khác nhau nhiều?

Thường do khác bảng vật liệu, khác phạm vi hạng mục hoặc khác cách tính khối lượng. Để so sánh đúng, hãy yêu cầu cả hai nhà thầu báo trên cùng một bản vẽ và cùng bảng vật liệu, rồi đối chiếu từng hạng mục.

Xây biệt thự trọn gói hay chỉ phần thô thì hợp lý hơn?

Trọn gói tiện cho gia chủ ít thời gian theo dõi, nhưng phải đọc kỹ bảng vật liệu. Phần thô phù hợp với gia chủ muốn tự chọn từng loại vật liệu hoàn thiện, đổi lại phải phối hợp nhiều nhóm thợ. Mục “Phần thô, hoàn thiện hay trọn gói” ở trên so sánh chi tiết.

Biệt thự trên lô góc có tốn kém hơn lô thường không?

Thường là có, vì có thêm một mặt đứng phải hoàn thiện, ban công và cửa nhiều hơn. Mức chênh cụ thể cần nhà thầu bóc khối lượng trên bản vẽ của bạn mới biết.

Nên dự phòng bao nhiêu cho phát sinh?

Không có con số chung, vì phát sinh phụ thuộc vào độ đầy đủ của hồ sơ, điều kiện nền đất và việc gia chủ có thay đổi giữa chừng hay không. Cách làm an toàn là giữ một khoản dự phòng tách riêng khỏi ngân sách xây, và chốt phương án bằng văn bản trước khi khởi công.

Biệt thự 5 tỷ xây được căn thế nào?

Tùy ngân sách đó gồm những khoản nào. Nếu là chỉ phần xây thì khác với tổng gồm cả nội thất và sân vườn. Hãy xem các mẫu trong nhóm biệt thự 3 tỷ đến 5 tỷ để hình dung quy mô, rồi gửi diện tích đất để nhận dự toán theo lô của bạn.

Cải tạo biệt thự cũ có rẻ hơn xây mới không?

Chỉ rẻ hơn khi móng, kết cấu và hệ điện nước ngầm còn dùng được. Nếu phải sửa nhiều hạng mục ngầm, chi phí có thể tiệm cận xây mới. Cần khảo sát trực tiếp trước khi kết luận.

Betaviet có làm cả thiết kế và thi công không?

Có. Betaviet nhận thiết kế kiến trúc, nội thất và thi công biệt thự, có thể làm riêng từng phần hoặc trọn gói.

Nhận dự toán cho lô đất của bạn

Gửi cho Betaviet diện tích đất, số tầng, phong cách mong muốn và phạm vi cần làm, đội ngũ sẽ trao đổi phương án và lập dự toán theo hồ sơ của bạn. Bạn có thể tìm hiểu thêm các dịch vụ thiết kế biệt thự và thiết kế thi công kiến trúc của Betaviet.

Betaviet
Toà nhà Hải Ngân Building, Số 9 Đường Thanh Liệt, Phường Thanh Liệt, Hà Nội
Hotline: 0915010800