Biệt thự ở Ninh Bình khác nhà đồng bằng thông thường ở hai điểm: nền đá vôi karst buộc phải khoan khảo sát từng lô trước khi chọn móng, và mùa nồm đầu năm đòi hỏi vỏ nhà tính hiên, thông gió, vật liệu chịu ẩm ngay từ bản vẽ đầu. Betaviet đã thiết kế 33 công trình tại Ninh Bình, trong đó 26 công trình kiến trúc. Kiểu nhà là quyết định đến sau, khi đã biết nền đất chịu được gì.
Chủ đầu tư thường hỏi về mặt tiền trước, còn kỹ sư kết cấu hỏi về nền. Với người xây nhà ở xa, thêm một câu hỏi nữa: ai nhìn công trường thay mình mỗi ngày.
Betaviet làm thiết kế biệt thự từ năm 2009, đã có hơn 1.100 dự án thiết kế trên khắp Việt Nam. Với lô ở Ninh Bình, khoan khảo sát đi trước bản vẽ mặt bằng, và vật liệu chịu nồm được chốt từ bản vẽ sơ bộ.
Ninh Bình có du lịch xanh, công nghiệp lắp ráp ô tô và sản xuất vật liệu xây dựng, nên nhiều gia đình trong vùng đủ điều kiện làm nhà lớn, thường là nhà cho ba thế hệ ở chung. Nhà lớn thì tải trọng lớn, và câu hỏi đầu tiên không phải làm kiểu gì mà là nền đất chỗ đó chịu được bao nhiêu.
Ninh Bình thuộc vùng khí hậu cận nhiệt đới ẩm của đồng bằng sông Hồng: mùa đông khô lạnh, mùa hè nắng gắt, nhiệt độ chênh nhau nhiều. Phiền nhất là nồm từ tháng 2 đến tháng 4, độ ẩm thường vượt 90%, hơi nước đọng thành giọt trên sàn và tường, đồ gỗ truyền thống dễ hỏng. Hiên, thông gió tự nhiên và lớp vỏ nhà phải có ngay từ bản vẽ sơ bộ. Chờ xây xong mới chống nồm thì chỉ chữa được phần ngọn. Nồm là thời tiết chứ không phải lỗi thi công; nhà nào cũng gặp, chỉ khác ở chỗ bản vẽ có tính sẵn đường thoát ẩm hay không.
Cảnh quan karst làm Ninh Bình đẹp, nhưng với người xây nhà thì đó là nền địa chất khó đoán. Đá vôi bị nước ăn mòn tạo ra hang rỗng và vết nứt gãy, xen giữa những mảng đất sét mềm và khối đá cứng. Đặt một căn biệt thự nặng hàng trăm tấn lên nền như vậy mà không khảo sát, móng lún lệch nhau sẽ kéo theo dầm sàn nứt, nặng hơn là nghiêng cả công trình. Ngay trong một lô, chỗ này có thể gặp đá cứng nông còn chỗ kia là lớp sét mềm dày, nên một lỗ khoan ở góc đất chưa nói lên được cả lô.
Betaviet khoan lõi khảo sát sâu từ 15m đến 30m để tìm cao trình tầng đá gốc chịu lực. Nhà dưới 3 tầng trên dải đất đồi ổn định thường chạy móng băng bê tông cốt thép là đủ. Công trình tải lớn ở chỗ trũng như Hoa Lư hay Gia Viễn thì khác: Betaviet dùng móng cọc khoan nhồi, mũi cọc tựa thẳng vào đá cứng. Còn đem móng cọc sang một căn nhà nhẹ trên đất đồi thì chỉ tốn tiền vô ích. Chiều dài cọc tính theo cao trình đá gốc đọc từ lỗ khoan, không tính theo số tầng của nhà.
Muốn sàn bớt đổ mồ hôi vào mùa xuân, Betaviet chừa hiên rộng để mưa nắng không tạt thẳng vào vách kính, và ốp chân tường bằng đá granite tự nhiên dày, để phần dưới tường bớt hút ẩm từ nền lên. Mặt tiền quay Đông Nam để đón gió từ thung lũng đá vôi; khí nóng tích lại trong nhà được đẩy lên và thoát qua giếng trời giữa nhà. Nhà làm kín một khối, không có giếng trời thì phần thoát khí này coi như bỏ.
Một lô đất ở Ninh Bình không nên mượn hồ sơ móng của lô bên cạnh. Hang ngầm và nứt gãy trong đá vôi đổi theo từng vị trí, có khi chỉ cách nhau vài bước chân đã khác. Mỗi lô khoan riêng, độ sâu theo báo cáo chứ không ấn định trước. Chưa có báo cáo thì chưa chốt tầng hầm hay loại móng cọc. Vẽ trước rồi sửa móng sau là kiểu tốn kém nhất mà chủ đầu tư hay vấp.
Lô sát chân núi đá hay nằm trong thung trũng thì phải tính thêm nước mưa dồn về: cao độ nền, rãnh thoát nước quanh nhà, vị trí cổng và sân cần được xác định cùng lúc với mặt bằng, không để thi công xong mới xử lý. Còn với nồm ẩm đầu năm, hiên rộng, giếng trời và các phòng đệm giữa trong và ngoài nhà giúp sàn bớt đọng nước hơn một khối nhà kín. Nên nhường diện tích sàn cho hiên và phòng đệm, đừng cắt hiên để thêm một phòng.
Hàng cột Doric hoặc Ionic, phào chỉ đắp nổi quanh cửa và gờ mái, cửa vòm kính bố trí đối xứng: đó là kiểu Pháp trong nhóm biệt thự tân cổ điển, và nhiều gia chủ trung niên ở Ninh Bình chọn nó. Kiểu này cần khuôn viên rộng để khối nhà lùi vào đủ xa; trên lô hẹp, phào dày chỉ làm mặt tiền nặng nề, chưa kể phần phào đắp thủ công về sau còn phải bảo trì. Thích kiểu Pháp mà lô chỉ vừa phải thì nên giảm số lớp phào, giữ cột ở mức vừa đủ để mặt tiền còn chỗ thở.
Ở biệt thự hiện đại tối giản, khối nhà đơn giản đến mức lỗi nhỏ nào cũng lộ: mối nối kính, ron và lớp chống thấm không có chỗ nào được làm ẩu. Đổi lại, bỏ phào chỉ, dùng khối hình học gọn và vách kính khổ lớn cao sát trần thì từ trong nhìn ra là thấy ngay núi đá, nhà sáng và thoáng; nhiều gia chủ trẻ ở Ninh Bình chọn kiểu này vì thế. Vách kính lớn quay về nắng chiều mà thiếu mái đua hay kính cách nhiệt thì nhà nóng ngay, nên hướng nhà phải tính từ đầu.
Mái ngói âm dương kiểu tối giản là thứ nhận ra đầu tiên ở phong cách Á Đông đương đại mà nhiều gia chủ vùng cố đô chọn. Đá granite nhám dùng ở những chỗ hay ướt như bậc thềm, gỗ gõ đỏ chịu ẩm cho các chi tiết cần đến gỗ, và có thêm thiết bị điều khiển cho phần tiện nghi. Cái khó của kiểu này là mái ngói khá nặng nên kết cấu phải khỏe hơn, còn gỗ để ngoài trời thì phải sơn bảo vệ định kỳ.
Khác biệt lớn nhất giữa ba kiểu nằm ở khoản bảo trì và độ nhạy với mốt.
| Tiêu chí so sánh | Tân cổ điển kiểu Pháp | Hiện đại tối giản | Á Đông đương đại |
|---|---|---|---|
| Tuổi thọ thẩm mỹ | Ít lỗi mốt, nhưng phào dày thành nặng nề nếu lô hẹp | Dễ cũ khi chạy theo chi tiết đang thịnh hành | Giữ được lâu nếu vẫn dùng vật liệu tự nhiên, gỗ thì phải chăm |
| Độ thích ứng vi khí hậu | Chịu ẩm tốt nhờ tường dày và hiên lớn; phào đắp thủ công khó bảo trì | Phụ thuộc vào kính: cần Low-E cản UV, mối nối và ron phải kín | Chịu ẩm được nhờ vật liệu tự nhiên, nhưng gỗ ngoài trời phải sơn bảo vệ định kỳ |
| Chi phí hoàn thiện | Cao (đắp phào thủ công tỉ mỉ) | Vừa phải (tập trung vào hệ kính hộp lớn) | Cao (yêu cầu nội thất gỗ cao cấp tự nhiên) |
Cửa ngoài trời ở miền Bắc hỏng vì hai thứ. Mùa hè nắng gắt làm gỗ tự nhiên bọc ngoài co ngót và cong vênh; mùa thu mưa bão tạt ngang, nước theo khe đố cửa thấm ngược vào nhà. Nước hiếm khi lọt qua tấm kính, mà qua chỗ nối: khe đố cửa, ron cũ, chân khung chưa bắn keo kỹ. Làm toàn bộ cửa ngoài trời bằng gỗ tự nhiên thì vốn ban đầu rất lớn, hằng năm lại phải sơn sửa vì gỗ bạc màu dưới tia UV.
Betaviet chia hệ cửa làm hai nhóm theo vị trí. Cửa sảnh chính ở tầng 1 dùng gỗ gõ đỏ Nam Phi hoặc Lim Lào tự nhiên nhóm 1, sấy kỹ để chống cong vênh và phủ PU 7 lớp chống tia cực tím; gỗ thật chỉ dành cho cánh này vì nó nằm ngay lối vào.
Cửa sổ xung quanh nhà và cửa ban công các tầng trên chuyển sang nhôm nhập khẩu (nhôm cầu cách nhiệt PMI hoặc nhôm Xingfa chính hãng dày 2.0mm) sơn tĩnh điện, lắp kính hộp Low-E hai lớp hút chân không. Những cánh này đứng ngoài nắng mưa quanh năm, nên chọn vật liệu không đòi sơn sửa hằng năm. Nhôm thì mặt nhà kém ấm hơn gỗ, và đó là lý do cửa sảnh vẫn giữ gỗ thật.
Kính hộp phủ màng hợp kim Low-E cản phần lớn bức xạ hồng ngoại từ nắng, nên phòng đỡ nóng và máy điều hòa đỡ phải chạy hết công suất vào mùa hè. Cách chia hai nhóm cửa như trên cũng nhẹ chi phí hơn so với làm toàn bộ cửa bằng gỗ tự nhiên ngoài trời, lại bớt khoản bảo trì về sau. Chỗ cần chú ý là kính Low-E phải đi cùng ron và khung nhôm kín; khung hở thì kính tốt cũng mất tác dụng. Gia chủ thích gỗ cho cả mặt nhà vẫn làm được, miễn là tính trước khoản sơn sửa định kỳ.
Bộ hồ sơ thiết kế trọn gói gồm phối cảnh 3D ngoại thất, hồ sơ kết cấu móng dầm sàn, bản vẽ cơ điện M&E và dự toán bóc tách vật tư. Phong cách quyết định phần lớn khối lượng bản vẽ: nhà hiện đại ít chi tiết hơn tân cổ điển Pháp, còn dinh thự hay lâu đài cổ điển nhiều chi tiết nhất. Hai nhà cùng diện tích có thể ra hồ sơ dày mỏng khác hẳn nhau.
Chi phí xây thô và hoàn thiện “chìa khóa trao tay” đi theo hai thứ: phong cách công trình (hiện đại, tân cổ điển hay lâu đài – dinh thự) và vật liệu hoàn thiện (đá granite nhám với kính hộp, đá Travertine với nhôm đúc, hay đá ngọc tự nhiên, mạ vàng và gỗ gõ đỏ). Ba nhóm vật liệu này kéo chi phí lên xuống rõ nhất.
Hai căn biệt thự cùng số tầng vẫn có thể chênh nhau nhiều về chi phí, và ở Ninh Bình khoản chênh lớn nhất thường nằm dưới mặt đất: loại móng chỉ biết chắc sau khi có báo cáo khảo sát địa chất. Sau móng là tổng diện tích sàn, số tầng, lượng phào chỉ và đá ốp mặt tiền, hệ cửa kính, rồi sân vườn. Dự toán nên chốt sau khi khảo sát lô đất và có hồ sơ thiết kế, vì con số đưa ra trước hai bước đó chỉ là ước đoán và dễ phải điều chỉnh khi thi công.
Ngân sách vỡ thường bắt đầu từ chỗ đổ móng trước rồi mới có báo cáo khảo sát, hoặc từ chuyện chủ nhà thuê đội thợ địa phương làm theo cảm tính khi chưa có hồ sơ thiết kế hoàn chỉnh. Sau đó là vừa xây vừa đập sửa, vật tư mua không kiểm soát. Muốn tránh thì cần bảng dự toán bóc tách định mức vật tư theo từng hạng mục, và cam kết không phát sinh ghi rõ ngay trong hợp đồng trọn gói ban đầu.
Sáu mẫu Betaviet đã thiết kế cho Ninh Bình; mọi hình ở đây là phối cảnh thiết kế.
Hệ mái vòm bọc khung thép sơn xanh đen chia múi là thứ thấy đầu tiên ở KT5004932, mẫu tân cổ điển cao 4 tầng, tổng diện tích sàn 810 m². Mặt tiền có hàng cột Ionic đỡ những ô kính vòm cong, tường ngoại thất sơn trắng sứ và cửa sắt đúc mạ vàng.
KT25854 là nhà 3 tầng, tổng diện tích sàn 750 m², theo hướng tối giản đương đại Minimalist & Luxury. Hình khối phi đối xứng; mặt tiền dùng vách kính hộp khổ lớn sát sàn kịch trần, cản nhiệt hồng ngoại và cách âm, mở thẳng ra cảnh núi non cố đô. Cả mặt tiền xoay quanh cảnh núi, nên lô bị nhà khác che thì vách kính lớn mất ý nghĩa.
KT25857 có tổng diện tích sàn 1200 m². Hệ cột đá chịu lực đỡ mái đua, màu xám cùng tông với núi đá Tràng An xung quanh; chỗ cần ấm thì dùng gỗ thay vật liệu nhân tạo. Sân trước và hồ nước nằm trong thiết kế từ đầu chứ không thêm vào sau, nên có đủ đất mới làm được.
Hồ nước ngoài trời ngay trước mặt tiền là điều đập vào mắt đầu tiên ở KT25838, nhà 3 tầng, tổng diện tích sàn 526 m², lấy cảm hứng từ đảo Santorini của Hy Lạp với tường trắng và mái ngói đỏ. Cái hồ ăn khá nhiều diện tích sân.
Nhìn từ trên cao trong phối cảnh, các nếp mái ngói xám của KT2007641 đan vào nhau quanh một khoảng giếng trời giữa nhà; sảnh vào đặt trước sân đá, các khu sinh hoạt chung nối liền nhau. Đây là nhà tân cổ điển một tầng, tổng diện tích sàn 250 m², trải hết trên mặt bằng sàn trệt.
Ở KT2600033, hệ mái dốc lo phần che mưa gió, còn nét Pháp nhẹ chỉ nằm ở các ô cửa cao. Nhà cao 4 tầng, tổng diện tích sàn 507 m²; phối cảnh cho thấy ban công sắt uốn ở các tầng trên và tầng trệt liền với sân trước.
Theo dữ liệu công trình trên website Betaviet, đếm theo thuộc tính tỉnh-thành “Ninh Bình” của từng trang công trình, Betaviet đã thiết kế 33 công trình ở tỉnh này: 26 công trình kiến trúc (trong đó có 2 khách sạn) và 7 công trình nội thất. Tất cả là hồ sơ thiết kế; ảnh đi kèm đều là phối cảnh thiết kế. Trong 26 công trình kiến trúc, tân cổ điển chiếm 12, Địa Trung Hải và Á Đông mỗi loại 3, phần còn lại gồm Indochine, hiện đại luxury, kiểu Pháp, cổ điển và hiện đại. Về số tầng, 3 tầng gặp nhiều nhất với 12 công trình.
Mười hai trên hai mươi sáu công trình kiến trúc đi theo hướng tân cổ điển, phần lớn đặt trên lô rộng. KT24772 cao 5 tầng, tổng diện tích sàn 1125 m², tháp mái vòm xanh đen đứng trên mặt tiền nhiều ban công con tiện; KT24607 là dinh thự 3 tầng, tổng diện tích sàn 1050 m², mái mansard xám đen và cổng sắt mạ vàng. Hai nhà đều nhiều ban công và nhiều lớp mái, nên chi tiết trải khắp mặt đứng và việc bảo trì nhiều hơn nhà khối đơn giản; đổi lại, nhóm này chỉ đẹp khi khuôn viên đủ rộng để khối nhà, cổng và tường rào cùng lùi vào đúng tỷ lệ.
KT24772: 5 tầng, tổng diện tích sàn 1125 m².
KT24607: dinh thự 3 tầng, tổng diện tích sàn 1050 m².
Địa Trung Hải có 3 công trình. KT25831 cao 2 tầng, tổng diện tích sàn 660 m², phối cảnh có nhiều nếp mái ngói nâu đỏ và sảnh vào bậc thềm giữa hàng cửa vòm. KT25869 cao 3 tầng, tổng diện tích sàn 450 m², tường vàng kem, cửa vòm lớn, ban công sắt và hàng cọ trước nhà. Điểm chung của hai nhà là mái ngói dốc và hiên đua che mưa nắng, những thứ vốn hợp với khí hậu ẩm ở đây. Ai thích mái bằng thì nên xem nhóm hiện đại thay vì kiểu này.
KT25831: 2 tầng, tổng diện tích sàn 660 m².
KT25869: 3 tầng, tổng diện tích sàn 450 m².
Á Đông có 3 công trình, Indochine có 2. KT25866 là nhà 1 tầng, tổng diện tích sàn 800 m², phối cảnh nhiều nếp mái ngói xám đậm, khung gỗ sẫm, đèn đá và cây cắt tỉa trên nền cỏ. KT23377 thuộc nhóm Indochine, 3 tầng, tổng diện tích sàn 686 m²: tường trắng, mái ngói đen và sảnh vòm cao. KT25866 chỉ một tầng mà sàn tới 800 m², tức là toàn bộ diện tích trải ra mặt đất; KT23377 lên 3 tầng với sàn 686 m² nên chiếm đất ít hơn nhiều.
KT25866: 1 tầng, tổng diện tích sàn 800 m².
KT23377: Indochine, 3 tầng, tổng diện tích sàn 686 m².
KT23362 là mẫu hiện đại luxury 3 tầng, tổng diện tích sàn 750 m², ốp đá vân trắng, lam gỗ, mảng xanh trên mái và cổng lam ngang. KT20091A thuộc nhóm cổ điển, lâu đài 3 tầng, tổng diện tích sàn 585 m², nhiều mái vòm và hồ nước phía trước. KT23362 giản lược hình khối, chỉ giữ đá vân, lam gỗ và mảng xanh trên mái; KT20091A thì dồn chi tiết vào các mái vòm và chừa chỗ cho hồ nước phía trước, nên mặt bằng phải rộng hơn.
KT23362: hiện đại luxury, 3 tầng, tổng diện tích sàn 750 m².
KT20091A: cổ điển, 3 tầng, tổng diện tích sàn 585 m².
Phần nội thất gồm 7 công trình, trong đó có nội thất biệt thự 1 tầng Á Đông NT25866 và nội thất biệt thự hiện đại gỗ NT5501471; chủ đầu tư có thể xem cả phần kiến trúc lẫn nội thất của cùng một phong cách trước khi quyết định.
Betaviet vừa thiết kế vừa thi công nên không có chuyện bên vẽ đổ cho bên xây hay ngược lại. Một đầu mối lo từ bản vẽ kiến trúc kết cấu, vật tư hoàn thiện chọn tại showroom, đến đồ gỗ làm ngay ở xưởng gỗ nội bộ.
Công trình ở Ninh Bình đi 6 bước, nhưng bước khoan khảo sát phải đứng đầu: kết quả khoan mới quyết định móng và số tầng cho bản vẽ. Bước 1 là khảo sát hiện trạng: dùng flycam và máy trắc địa đo cao độ khu đất, đồng thời khoan lõi địa chất để tìm hang karst, nếu có thì xử lý luôn trước khi làm gì tiếp. Bước 2 và 3 mới đến thiết kế: phương án mặt bằng và concept 3D, kiến trúc sư xếp phòng sao cho gió đối lưu tự nhiên đi qua được các phòng chức năng, rồi bản vẽ kỹ thuật thi công gồm kiến trúc, kết cấu thép chịu lực và hệ cơ điện M&E.
Bước 4 là phần thô: đào móng, gia cố đan thép dầm, sàn móng mác cao, có kỹ sư trưởng Betaviet giám sát ngay tại công trường, theo đúng loại móng đã chốt từ báo cáo khảo sát. Bước 5 là hoàn thiện: ốp lát đá tự nhiên mặt tiền, lắp thiết bị vệ sinh và làm tủ bàn ghế gỗ từ xưởng nội bộ. Bước 6 là nghiệm thu bàn giao theo checklist 10 điểm ở phần sau, kèm bảo hành kết cấu và bảo trì kỹ thuật định kỳ theo hợp đồng.
Với 1200 m² sàn, KT25857 dễ thành một khối nặng và hầm, nên gió, nắng, nước được tính trước, còn công năng cho cả gia đình sinh hoạt chung tính sau.
Betaviet lùi khối nhà sâu về phía sau khuôn viên, nhường khoảng sân trước cho thảm cỏ và hồ nước sinh thái. Gió Đông Nam từ thung lũng đá vôi đi qua mặt nước, nhiệt độ giảm bớt rồi mới vào trong nhà. Điểm phải trả của cách lùi này là đường vào dài hơn và khuôn viên phải đủ sâu.
Gỗ sồi trong nhà được sấy tẩm trước khi đóng đồ, vì gỗ chưa xử lý sẽ co ngót và lên mốc ngay trong mùa nồm. Mặt hướng Nam thì Betaviet bỏ tường bê tông kín, thay bằng vách kính Low-E mở hết cỡ; nhà đón được nắng mà không bị hầm. Vách kính lớn vẫn đòi mái đua và kính cách nhiệt, cũng là bài toán của nhà hiện đại ở phần trên.
Nhận nhà xong thì lớp sơn và gạch đã che hết những gì nằm bên trong. Chỗ hay hỏng nhất là ống và dây âm tường đi qua sàn vệ sinh: rò nước hay rò điện ở đó chỉ lộ ra khi tường đã ố, trần đã thấm. Phải thử trước khi ký nhận, đừng đợi đến sau.
Gia chủ nên tự kiểm đủ 10 điểm này trước khi ký nhận, theo khuyến nghị của kiến trúc sư trưởng Betaviet:
Làm thiết kế thi công biệt thự từ năm 2009, tôi muốn nói thẳng về rủi ro “bán thầu”. Công ty nhỏ chào chi phí thấp bất ngờ để ký hợp đồng, rồi lặng lẽ chuyển cả công trình cho các tổ đội địa phương làm, giữ lại phần chênh lệch. Bản vẽ 3D gốc bị làm sai lệch, thép và bê tông bị bớt xén, và khi nhà nứt, lún, thấm dột thì không đơn vị nào nhận bảo trì. Muốn nhận ra sớm thì hỏi ai trực tiếp quản lý thợ trên công trường, và xem hợp đồng ghi đơn vị nào chịu trách nhiệm cuối cùng.
Kỹ sư giám sát và tổ đội thợ đều nằm trong biên chế do Betaviet trực tiếp quản lý. Trước khi ký hợp đồng thi công trọn gói, anh chị có thể đến showroom vật liệu hoàn thiện tại Hà Nội, tự xem và sờ vào đồ nội thất cùng thiết bị nhập khẩu chính ngạch. Tổ đội thuê ngoài chỉ hợp khi gia chủ tự quản lý; đã ký trọn gói thì người chịu trách nhiệm phải là một.
Phần cảnh quan, Betaviet cũng nhận làm trọn ở khâu thiết kế thi công sân vườn, để khuôn viên quanh ngôi nhà tại Ninh Bình được làm cùng một tay.
Hai kiểu ít lỗi mốt nhất là tân cổ điển chắt lọc phào chỉ châu Âu và hiện đại tối giản có nhiều mảng xanh, với điều kiện hình khối gọn, tỷ lệ cân đối và bớt hoa văn đắp vẽ. Cả hai đều có cách hỏng riêng: tân cổ điển lỗi thời khi phào chỉ quá dày; hiện đại lỗi thời khi chạy theo chi tiết đang thịnh hành. Nhà dồn nhiều hoa văn trang trí thì thường là kiểu chóng cũ nhất.
Mặt tiền 8m – 9m khá hẹp, nên phát triển theo chiều cao: biệt thự tân cổ điển phố hoặc Á Đông đương đại 3 tầng. Vách kính ban công lớn ở mặt trước lấy sáng, giếng trời giữa nhà cho gió đối lưu lưu thông, nhờ vậy nhà thoáng hơn diện tích thật. Khoảng lùi trước nhà sẽ ít và nhiều phòng phải lấy sáng qua giếng trời. Cần nhiều phòng ngủ rộng trên cùng một tầng thì mặt tiền này chật; lúc đó phải thêm tầng hoặc lùi nhà sâu vào trong.
Phụ thuộc trước hết vào phong cách: hiện đại, tân cổ điển kiểu Pháp hay dinh thự lâu đài. Bộ hồ sơ trọn gói gồm phối cảnh 3D ngoại thất, bản vẽ kết cấu móng dầm sàn, bản vẽ hệ cơ điện và bảng dự toán bóc tách vật tư, để gia chủ kiểm soát phát sinh.
Hai thứ quyết định nhiều nhất là phương án nền móng và quy mô công trình. Về nền móng, là móng băng đơn giản hay phải khoan nhồi cọc qua tầng karst đá vôi ngầm; về quy mô, tính từ tổng diện tích sàn đến hệ mái dốc đổ bê tông cốt thép của ngôi nhà. Vì thế cùng một diện tích sàn, hai lô đất cạnh nhau vẫn có thể ra phần thô khác nhau.
Căn biệt thự 3 tầng, sàn 150m2/sàn, thường mất khoảng 6 đến 8 tháng thi công liên tục. Phần thô gồm đào gia cố móng, đổ sàn dầm các tầng và xây tường bao chiếm khoảng 3 – 4 tháng; phần hoàn thiện gồm đắp chỉ trần vách tường và lắp nội thất đồ gỗ chiếm 3 – 4 tháng còn lại. Thời gian có thể dài thêm nếu khảo sát gặp hang karst cần xử lý trước khi làm móng.
Khác biệt nằm ở nền móng. Kỹ sư kết cấu Betaviet về tận công trường khoan thăm dò sâu 15-30m để định vị tầng đá cứng nguyên khối và phát hiện hang karst ngầm. Hang rỗng thì bơm vữa gia cố, sau đó ép cọc chịu lực tựa lên nền đá, để nhà không bị lún nứt, nghiêng lệch về lâu dài.
Mặt nhà hướng Tây và Đông là nơi nắng chiếu thẳng vào kính, nên đây là chỗ nên dùng kính hộp Low-E trước. Loại kính này có hai lớp ngăn cách bằng lớp khí trơ chân không (cách âm tốt), mặt phủ màng kim loại siêu mỏng để ngăn bức xạ: nó chặn phần lớn tia UV và nhiệt hồng ngoại vào mùa hè, giảm đọng hơi nước trên kính những ngày nồm mà vẫn đủ sáng. Kính thường một lớp truyền nhiệt thẳng vào phòng, chiều đến tường kính hướng Tây khiến điều hòa phải gồng.
Đá granite tự nhiên nguyên khối nhập khẩu hút nước rất thấp, nên là lựa chọn đầu tiên cho lớp vỏ ngoài. Đá ít bám rêu mốc, chịu mài mòn hóa học tốt và giữ được vân màu qua nhiều mùa mưa nắng ở miền Bắc. Đá nào cũng cần mạch vữa bám chắc, nên checklist nghiệm thu mới có mục kiểm vân màu và độ bám mạch. Đá nhẵn bóng ốp ngoài trời dễ trơn khi ướt, nên chỗ bậc thềm nên chọn bề mặt nhám.
Betaviet gắn camera IP chạy 24/7 tại công trường, và có nhóm trao đổi hằng ngày giữa KTS chủ trì, kỹ sư giám sát trưởng và gia chủ. Ở các mốc kết cấu quan trọng như đổ bê tông móng, dầm sàn, cất nóc mái, kỹ sư trưởng xuống tận công trường đo đạc thực tế, đối chiếu với hồ sơ thiết kế. Anh chị ở xa vẫn xem được tiến độ hằng ngày qua camera mà không cần ra công trường.
Không có đáp án chung, nhưng số liệu công trình của Betaviet cho thấy tân cổ điển được chọn nhiều nhất, 12 trên 26 công trình kiến trúc tại Ninh Bình. Khuôn viên rộng hợp với tân cổ điển hoặc Á Đông trải dài một tầng. Chủ đầu tư thích hình khối gọn, nhiều kính và gỗ nên xem nhóm hiện đại luxury. Số tầng cuối cùng vẫn do báo cáo khảo sát quyết định.
Không. Betaviet làm thiết kế và thi công, không kinh doanh bất động sản. Nếu anh chị đã có đất ở Ninh Bình, hãy gọi hotline 0915 010 800 để trao đổi về lô đất và định hướng thiết kế. Nếu đang cần mua nhà có sẵn, nên làm việc với đơn vị môi giới bất động sản; mua được nền đất xong, anh chị vẫn có thể quay lại để thiết kế và thi công ngôi nhà đúng ý.
Việc nên làm đầu tiên với một lô đất ở Ninh Bình là khoan khảo sát địa chất của chính lô đó. Móng, số tầng và chi phí đều đi ra từ báo cáo ấy; chọn phong cách và vẽ mặt tiền đến sau. Hai việc đáng lo tiếp theo là hệ cửa chịu ẩm và chuyện đội thi công có phải của chính đơn vị thiết kế hay không.
Betaviet làm thiết kế từ năm 2009 với hơn 1.100 dự án.
Chủ đầu tư đã có lô đất tại Ninh Bình có thể gọi hotline Betaviet 0915 010 800 để trao đổi về khảo sát lô đất và hồ sơ thiết kế biệt thự.
Tòa nhà Hải Ngân Building, Số 9 Đường Thanh Liệt, Phường Thanh Liệt, Thành phố Hà Nội
Hotline: 0915010800
Khiếu nại: 0968905551
Văn phòng: 0241224526
Email: lienhe@betaviet.vn
Website: https://betaviet.vn
Copyright © Betaviet since 2009, Alright reserverd. Thương hiệu đã được đăng ký. ® Ghi rõ nguồn "https://betaviet.vn" khi phát hành lại thông tin từ website này.
Tư vấn chuyên sâu bởi nhà thiết kế, giám đốc thi công nhiều năm kinh nghiệm
Giảm tới 30% 300tr
Đồ nội thất nhập khẩu
Hỗ trợ thủ tục pháp lý
cấp phép xây dựng
Betaviet sẽ liên hệ để tư vấn Quý khách trong thời gian sớm nhất
Trân trọng cảm ơn!
