Khu đô thị Hương Mạc Bắc Ninh: phân biệt 4 dự án cùng tên

Cái tên “Khu đô thị Hương Mạc” đang được dùng cho ít nhất bốn hồ sơ dự án ở Từ Sơn, Bắc Ninh. Mỗi hồ sơ có chủ đầu tư, diện tích và tình trạng pháp lý riêng. Đặt cọc nhầm một cái tên là mua nhầm cả quy hoạch lẫn thời điểm được phép xây nhà.

Từ góc nhìn của Betaviet, đơn vị thiết kế và thi công nhà ở cao cấp, câu hỏi đầu tiên không phải là giá. Câu hỏi đó là lô nằm trong dự án nào và đồ án cho xây tối đa mấy tầng. Một con số nhỏ đủ thấy vì sao: với biệt thự, đồ án được giới thiệu cho dự án của Taseco giới hạn 3 tầng và mật độ xây dựng 65%. Giả sử một lô 200 m², phần chân nhà chỉ được phủ tối đa 130 m², tổng sàn khoảng 390 m².

Bốn tên gọi, bốn hồ sơ: ai làm, ở đâu, bao nhiêu hécta

Khi nghe “Hương Mạc”, người mua có thể đang nói về một trong bốn thứ khác nhau. Chúng không chung chủ đầu tư, không chung đồ án và cũng không cùng tiến độ.

Hai trong bốn dự án có tên gần như giống hệt nhau, chỉ khác ở vế “Phù Khê” đi kèm. Đó là lý do nhiều trang giới thiệu trộn dữ kiện của dự án này sang dự án kia, và người đọc khó biết mình đang xem số liệu của ai.

Cách phân biệt nhanh nhất là hỏi tên công ty đứng chủ đầu tư và mã số doanh nghiệp của công ty đó, rồi đối chiếu trên cổng đăng ký doanh nghiệp quốc gia. Tên thương mại như “Hương Mạc” có thể được dùng bởi bất kỳ ai làm quảng cáo, còn mã số doanh nghiệp thì chỉ có một.

Từ đây trở xuống, “dự án Taseco” chỉ khu đô thị mới 30,47 ha ở phường Phù Khê, vì đây là hồ sơ có nhiều dữ kiện công khai nhất và cũng là nơi biệt thự cao cấp được quy hoạch rõ ràng.

Dự án Taseco ở phường Phù Khê: đã đến bước nào

Theo nhadautu.vn ngày 16/08/2025, dự án có diện tích khoảng 30,47 ha, tổng vốn đầu tư hơn 2.500 tỷ đồng và dân số dự kiến khoảng 7.300 người. Nhà đầu tư là liên danh do Taseco Land đại diện, cùng HNG Holdings.

Mốc pháp lý rõ nhất là chiều 15/8/2025, tại Trung tâm Hội nghị tỉnh Bắc Ninh, Taseco Land và liên danh được trao giấy chứng nhận đăng ký đầu tư cho hai dự án khu đô thị. Tổng diện tích hai dự án hơn 93 ha, tổng mức đầu tư gần 6.500 tỷ đồng. Dự án thứ hai, khoảng 62 ha, là một khu đô thị khác của Taseco ở Bắc Ninh; theo diện tích, nhiều khả năng không phải dự án trong bài này.

Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư cho phép nhà đầu tư triển khai dự án. Nó chưa phải giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của từng lô. Giữa hai thứ đó còn các bước giải phóng mặt bằng, giao đất, xây hạ tầng, và theo Luật Kinh doanh bất động sản 29/2023/QH15 (hiệu lực từ 01/08/2024), dự án phải đủ điều kiện thì mới được chuyển nhượng nền.

Với chủ nhà định xây, nghĩa là tại thời điểm này bản vẽ thi công chưa thể gắn vào một lô cụ thể. Phần việc làm được ngay là nghiên cứu hạn mức tầng cao – mật độ, và dựng sẵn các phương án để thay số thật khi có mặt bằng phân lô.

Cột bên phải còn nhiều ô trống. Một con số về giá bán hay ngày bàn giao xuất hiện ở bất kỳ đâu đều cần được đối chiếu với văn bản của chủ đầu tư.

Góc nhìn Betaviet: thiết kế nhà trên lô chưa có mốc bàn giao

Một ngôi nhà cao cấp cần ba thứ cùng lúc: quy định cho phép xây gì, mặt đất sẵn sàng khi nào, và ngân sách hoàn thiện. Với Hương Mạc, thứ nhất đã có con số, thứ hai và thứ ba chờ chủ đầu tư. Sáu tiêu chí dưới đây là cách Betaviet đọc một khu trước khi nhận hồ sơ thiết kế.

Nhận định của Betaviet: ba kịch bản cho một lô chưa có mốc bàn giao

Khi hạn mức tầng cao, chỉ giới và mặt đứng chưa được chốt bằng văn bản, cách làm an toàn là dựng vài kịch bản song song, chốt phần đúng với mọi kịch bản, rồi chờ văn bản cho phần còn lại. Lấy lô biệt thự giả định 200 m² (bỏ qua khoảng lùi cho dễ tính), ba kịch bản là:

• Xây theo trần của đồ án. Chân nhà 130 m², 3 tầng, tổng sàn khoảng 390 m². Phù hợp gia đình nhiều thế hệ cần nhiều phòng ngủ, nhưng sân vườn chỉ còn 70 m² và mặt thoáng bị thu hẹp.
• Xây thấp hơn trần. Chân nhà 100 m², 2 tầng, tổng sàn khoảng 200 m², sân vườn 100 m². Giữ được vùng đệm trước nhà, đổi lại phải chấp nhận ít phòng hơn.
• Lô thuộc nhóm liền kề. Nếu số lô của bạn thuộc nhóm này, trần là 5 tầng với mật độ 85%. Nhà hẹp và cao nên cầu thang, giếng trời và hệ điện nước quyết định chất lượng ở cả ngôi nhà.

Những hạng mục đúng cho cả ba kịch bản có thể chốt sớm: kết cấu chịu ẩm, chống thấm mái và chân tường, vật liệu ngoại thất, vị trí giếng trời hoặc khoảng thông gió. Số tầng, chỉ giới và mặt đứng thì để chờ văn bản.

Với lô biệt thự, sân trước nên được xem như một vùng đệm chống bụi, ồn và gió, đồng thời tách lối xe với lối người đi. Đó là thứ dễ bị bỏ quên khi bản vẽ chạy theo việc xây cho kín mật độ.

Biệt thự có bể bơi hoặc sân thượng vườn cần tính tải trọng ngay từ đầu, vì nước trong bể và đất trồng trên sàn là tải lớn mà móng và sàn phải chịu. Sân thượng cần chống thấm nhiều lớp, và chỗ tiếp giáp với tường là điểm dễ rò nhất. Hỏi chủ đầu tư giới hạn tải trọng sàn của đúng lô trước khi chọn vị trí bể.

Mỗi mục sau là một câu hỏi trả lời được bằng giấy tờ, nên có đủ trước khi hai bên ký hợp đồng thiết kế hoặc thi công.

• Lô thuộc dự án nào: tên công ty chủ đầu tư và mã số doanh nghiệp.
• Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của lô, hoặc văn bản của chủ đầu tư xác nhận lô đủ điều kiện chuyển nhượng.
• Đồ án quy hoạch đã phê duyệt, bản vẽ phân lô, tầng cao và mật độ xây dựng của đúng lô đó.
• Quy chế kiến trúc của khu: mặt đứng mẫu, màu sắc, khoảng lùi, chiều cao tầng.
• Cao độ nền hoàn thiện của lô so với đường nội khu, và việc san lấp đã xong hay chưa.
• Hạ tầng đã nối tới lô: điện, nước, thoát nước, đường cho xe chở vật liệu vào.
• Quy định thi công của khu: giờ làm việc, chỗ tập kết vật liệu, khoản đặt cọc xây dựng nếu có.
• Mốc bàn giao lô được ghi trong hợp đồng, kèm địa chỉ theo tên hành chính mới.

Nếu đã chọn được lô, Betaviet có thể dựng phương án sơ phác theo ba kịch bản trên để bạn so sánh mặt bằng và sàn sử dụng trước khi quyết định hợp đồng.

Địa chỉ pháp lý sau sáp nhập: về chung một phường Phù Khê

Ở cấp tỉnh, Nghị quyết 202/2025/QH15, ban hành ngày 12/6/2025, hợp nhất tỉnh Bắc Giang và tỉnh Bắc Ninh thành tỉnh Bắc Ninh. Chính quyền mới hoạt động từ 01/07/2025, và cấp huyện không còn, nên “thành phố Từ Sơn” không còn là một cấp hành chính trên giấy tờ mới.

Ở cấp xã, theo Báo Nhân Dân ngày 08/07/2025, phường Phù Khê mới được lập từ ba phường Châu Khê, Hương Mạc và Phù Khê của thành phố Từ Sơn cũ, theo Nghị quyết 1658/NQ-UBTVQH15 thông qua ngày 16/6/2025. Phường mới rộng hơn 14 km², hơn 56.000 dân, chia thành 16 khu phố. Một số báo viết “Phú Khê”, cùng chỉ phường này.

Dự án Taseco được ghi là nằm trên phần đất của hai phường Hương Mạc và Phù Khê cũ. Sau sáp nhập, cả hai phần đều nằm trong ranh giới một phường, nên địa chỉ của mọi lô trong dự án sẽ ghi chung là phường Phù Khê.

Trên giấy tờ, khác biệt này hay gây lệch. Tin đăng và hợp đồng cũ vẫn ghi “phường Hương Mạc, thành phố Từ Sơn”. Địa chỉ lô trong hồ sơ xin phép xây dựng và hợp đồng thi công nên ghi đúng theo giấy chứng nhận, kèm tên cũ trong ngoặc, để hai bộ giấy tờ không lệch nhau.

Cùng thành phố Từ Sơn cũ, Betaviet còn có bài về chung cư Belhomes Từ Sơn. Đó là loại hình căn hộ, khác với đất nền thấp tầng đang bàn ở đây, nhưng giúp bạn hình dung nhịp xây dựng trong cùng địa bàn.

Quy hoạch: biệt thự, liền kề và chung cư được xây đến đâu

Đồ án quy hoạch chi tiết 1/500 của dự án Taseco được giới thiệu với các chỉ số sau, theo thuviennhadat.vn (bài đăng 14/11/2025). Cùng nguồn ghi đồ án được phê duyệt bằng Quyết định 683/QĐ-UBND năm 2025 của UBND phường Phù Khê; quyết định gốc chưa đối chiếu được, nên cần có bản sao trong tay trước khi chốt thiết kế.

Mật độ xây dựng là tỷ lệ diện tích chiếm đất của công trình trên diện tích lô. Số tầng và mật độ cùng nhau cho ra tổng sàn xây dựng tối đa, và đó mới là số khách hàng dùng khi tính số phòng ngủ.

Có một điều dễ nhầm. Những con số trên là giới hạn của quy hoạch, không phải mẫu nhà bắt buộc. Trong cùng giới hạn đó, ngôi nhà vẫn có thể được vẽ theo nhiều kiểu, từ thiết kế biệt thự hiện đại đến tân cổ điển. Khu đô thị thường có quy chế mặt đứng riêng, vì vậy cần hỏi quy chế đó trước khi chọn phong cách.

Ở Yên Phong, KĐT mới Viglacera Yên Phong là một khu đô thị khác của Bắc Ninh mà Betaviet đã viết riêng. Đặt hai khu cạnh nhau sẽ thấy mỗi khu có bộ chỉ số xây dựng riêng và không thể mượn số của khu này cho khu kia.

Khu nhà ở Hương Mạc của Bảo Long: kết luận thanh tra 2022

Dự án của Công ty TNHH Đồ gỗ Bảo Long có tổng mức đầu tư hơn 73 tỷ đồng, diện tích 72.675 m², trong đó đất ở đấu giá 24.432 m², theo diendandoanhnghiep.vn ngày 02/06/2022. Cùng bài đưa lại kết luận của Thanh tra tỉnh Bắc Ninh về dự án.

Kết luận nêu bốn điểm chính. Công ty chưa lập dự án đầu tư phần nhà ở theo quyết định đã duyệt. Việc thi công có sai khối lượng và áp sai công bố giá, làm giảm trừ hơn 322 triệu đồng khi quyết toán. Công ty nộp tiền sử dụng đất chậm, cơ quan thuế tính chậm nộp hơn 11,2 tỷ đồng. Thanh tra cũng yêu cầu UBND thành phố Từ Sơn tính bổ sung tiền sử dụng đất, tạm tính hơn 4 tỷ đồng, và chỉ cho chuyển nhượng quyền sử dụng đất khi cơ quan quản lý xác nhận đủ điều kiện.

Đây là dữ kiện năm 2022 và chưa thấy thông tin mới hơn. Với người định xây nhà, điểm cần nhớ là quyền chuyển nhượng gắn với nghĩa vụ tài chính với nhà nước; một lô có giấy chứng nhận vẫn có thể phải chờ nếu hồ sơ tiền sử dụng đất của cả dự án chưa khép lại.

Vì vậy, nếu lô bạn quan tâm thuộc khu của Bảo Long, hãy xin bản xác nhận của chủ đầu tư rằng lô đã đủ điều kiện chuyển nhượng, thay vì chỉ dựa vào việc trong khu đã có nhà dựng lên.

Giá đang rao: đọc con số đúng nghĩa

Giá chủ đầu tư công bố cho dự án Taseco và dự án Phú Điền hiện chưa có. Những con số bạn thấy trên mạng đều là giá người bán tự đặt trên các trang mua bán lại, chưa qua giao dịch.

Theo guland.vn (trang cập nhật tháng 8/2026), đất nền khu vực Hương Mạc được rao từ 30 đến 50 triệu đồng/m² tùy vị trí, và khu đô thị mới thường cao hơn mức này. Cũng trên trang này, một lô thổ cư 53 m² ở khu phố Đồng Hương được rao 1,65 tỷ đồng, tức khoảng 31,1 triệu đồng/m². Lô này nằm ngoài các dự án nói trên, nên không thể lấy làm giá của dự án nào.

Khoảng giá từ 30 đến 50 triệu đồng/m² rộng đến 20 triệu, tương đương với một lô 100 m² chênh nhau hai tỷ đồng. Chênh lệch đó thường đến từ việc lô đã có giấy chứng nhận hay chưa, đường vào rộng hay hẹp, và hạ tầng đã nối tới đâu.

Về giá đất do nhà nước quy định, Nghị quyết 128/2025/NQ-HĐND của HĐND tỉnh Bắc Ninh có hiệu lực từ 01/01/2026, bảng giá đất ở đô thị nằm ở Phụ lục số 06 (theo luatvietnam.vn). Giá này dùng để tính thuế, tiền sử dụng đất và không phải giá mua bán.

Khi cần so sánh cách đọc dữ kiện giữa các khu trong tỉnh, bạn có thể xem bài về khu đô thị An Huy Bắc Ninh. Betaviet không dự báo giá tăng hay giảm và không khuyên mua hay không mua.

Nền đất, ngập và nồm ẩm: ba việc kỹ thuật chốt sớm

Hương Mạc nằm ở vùng đồng bằng, và hiện chưa có tài liệu công khai nào về cao độ nền hay lịch sử ngập riêng cho khu. Betaviet không khẳng định khu ngập hay không ngập. Điều cần có là cao độ nền hoàn thiện của đúng lô, đặt cạnh cao độ đường nội khu và tuyến thoát nước.

Việc thứ nhất là khảo sát địa chất từng lô. Đất nền mới san lấp thường lún không đều, và loại móng phụ thuộc kết quả khoan, không phụ thuộc diện tích sàn. Nếu nền yếu, móng cọc có thể cần thiết, và chi phí phần móng thay đổi theo đó. Tầng hầm, nếu có, đòi hỏi biết mực nước ngầm trước khi thiết kế.

Việc thứ hai là cao độ. Nếu nền nhà thấp hơn đường, nước mưa dễ chảy ngược vào sân. Tầng trệt nên dùng vật liệu chịu nước, ổ điện đặt cao hơn mức ngập lịch sử của khu vực, và đường thoát nước sân phải nối được với tuyến chung.

Việc thứ ba là nồm ẩm. Miền Bắc có những tuần đầu năm không khí bão hòa hơi nước, sàn gỗ cong vênh, tủ bếp nổi nấm mốc. Hãy chọn gỗ công nghiệp lõi chống ẩm, đá hoặc gạch ở các khu vực tiếp xúc nhiều hơi nước, sơn chống nấm mốc, và tính trước đường hút ẩm cho phòng kín.

Ở Yên Phong, KĐT mới Hải Quân Tam Giang cũng nằm trên nền đồng bằng như Từ Sơn, nên câu hỏi về cao độ nền đặt ra tương tự. Với nhà xây mới, Betaviet làm trọn từ khảo sát đến hoàn thiện theo dịch vụ thiết kế thi công nhà xây mới.

Nếu cần ước lượng nhanh phần móng và kết cấu cho một lô cụ thể, hãy gửi số đo lô và kết quả khảo sát (nếu đã có) để Betaviet đề xuất phương án.

Câu hỏi thường gặp về Khu đô thị Hương Mạc

Hương Mạc nào là dự án của Taseco?

Đó là khu đô thị mới 30,47 ha ở phường Phù Khê, do liên danh Taseco Land và HNG Holdings đầu tư. Hai dự án khác cùng mang tên Hương Mạc có chủ đầu tư khác.

Địa chỉ dự án đổi thế nào sau ngày 01/07/2025?

Không còn thành phố Từ Sơn và phường Hương Mạc độc lập. Khu vực nay thuộc phường Phù Khê, tỉnh Bắc Ninh, nên giấy tờ mới cần ghi địa chỉ này.

Dự án đã có sổ đỏ chưa?

Chưa có thông tin công khai về giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của dự án Taseco. Với khu của Bảo Long, kết luận thanh tra 2022 chỉ cho chuyển nhượng khi cơ quan quản lý xác nhận đủ điều kiện, vì vậy hãy hỏi bản xác nhận đó.

Biệt thự ở đây được xây mấy tầng?

Theo đồ án được giới thiệu cho dự án Taseco, biệt thự tối đa 3 tầng với mật độ xây dựng tối đa 65%. Đây là giới hạn quy hoạch, không phải mẫu nhà bắt buộc.

Giá một lô đất ở khu này là bao nhiêu?

Chưa có bảng giá do chủ đầu tư công bố. Giá đất nền Hương Mạc được rao khoảng 30–50 triệu đồng/m² trên các trang tổng hợp, khác nhau tùy từng lô.

Khu này có ngập không?

Chưa có thông tin công khai về cao độ nền hay lịch sử ngập của khu. Cách kiểm là hỏi cao độ hoàn thiện của đúng lô và so với đường nội khu.

Phú Điền 21 ha có phải dự án của Taseco không?

Không, hai dự án có chủ đầu tư khác nhau: dự án Taseco do liên danh Taseco Land và HNG Holdings làm, còn dự án 21 ha gắn với công ty Phú Điền. Phú Điền 21 ha và Taseco 30,47 ha có diện tích, pháp lý và tiến độ riêng.

Trước khi thiết kế nhà cần có những giấy tờ nào từ chủ đầu tư?

Có bốn thứ: giấy chứng nhận hoặc xác nhận đủ điều kiện chuyển nhượng, bản vẽ phân lô kèm hạn mức tầng – mật độ của đúng lô, quy chế kiến trúc, và cao độ nền. Thiếu một trong bốn, chỉ nên dừng ở thiết kế sơ phác.

Bước tiếp theo: xác định dự án, rồi mới bàn thiết kế

Thứ tự hợp lý là xác định lô thuộc dự án nào, lấy giấy tờ của đúng lô đó, rồi mới chọn phong cách và vật liệu. Đảo ngược thứ tự này thường dẫn đến một bản vẽ đẹp nhưng không xin phép được.

Khi đã có giấy tờ lô, đội ngũ Betaviet sẽ cùng bạn lập ngân sách theo từng mức hoàn thiện; tham khảo trước chi phí xây biệt thự để hình dung khung ngân sách.

Bài viết do Minh Beta – Betaviet thực hiện từ góc nhìn đơn vị thiết kế, thi công biệt thự, nhà phố và căn hộ cao cấp. Dữ liệu dự án lấy từ nguồn công khai tại thời điểm tháng 10/2026; nhận định thi công là ý kiến chuyên môn của Betaviet.