Các khu đô thị mới Bắc Ninh 2026: khu nào đã khởi công, khu nào chờ

Chỉ trong chín ngày, Bắc Ninh có ba lễ khởi công. Ngày 16/9/2026, khu đô thị Vinhomes King Park và khu nhà ở xã hội Phoenix Homes cùng khởi công; ngày 25/9, đến lượt dự án nhà ở xã hội Đa Mai. Giữa hai mốc ấy, ngày 20/9, Bắc Ninh chính thức trở thành thành phố trực thuộc Trung ương. Cách đó không xa, ở Tiên Du, khoảng 2.700 hộ có đất thu hồi (theo baobacninhtv.vn) vẫn đang đi qua từng đợt bồi thường và tái định cư: nhà đầu tư đã có tên, mặt bằng thì chưa sạch.

Với người định xây biệt thự hay nhà phố cao cấp, một lễ khởi công mới cho biết chủ đầu tư bắt đầu làm đường, cấp thoát nước, san nền. Betaviet đọc các khu mới của Bắc Ninh từ đúng chỗ đó: một ngôi nhà chỉ vẽ và dựng được khi nền đã giao, quy hoạch đã chốt và hạ tầng đã nối.

Dự án nào đã khởi công, dự án nào còn đang chọn nhà đầu tư hoặc giải phóng mặt bằng

Tám dự án dưới đây được gom theo mốc mới nhất có ngày tháng rõ ràng.

Tám dự án chia thành ba nhóm. Nhóm một đã khởi công, đang làm hạ tầng hoặc xây công trình: King Park, Phoenix Homes, Đa Mai. Nhóm hai đã có tên nhà đầu tư nhưng chưa thấy mốc khởi công: hai khu ở Đình Bảng và khu Khắc Niệm cũ. Nhóm ba còn ở khâu đất đai: Tiên Du và Tam Sơn, nơi hàng nghìn hộ dân đang làm việc với hội đồng bồi thường. Người định xây nhà nên biết khu mình quan tâm đứng ở nhóm nào trước khi nói đến chuyện chọn lô.

Khởi công cũng chưa phải là mở bán. Theo Điều 8 Nghị định 96/2024/NĐ-CP, chủ đầu tư phải có thông báo về nhà ở hình thành trong tương lai trước khi ký hợp đồng với người mua. Một lễ khởi công, vì vậy, chỉ nói rằng công trình bắt đầu, còn quyền được bán thuộc về một văn bản riêng.

Hồng Hạc City là một khu đô thị khác của tỉnh, có trang giới thiệu riêng trên Betaviet; hồ sơ pháp lý và giá của khu đó cần đọc riêng, không suy ra từ bảng trên.

Thành phố Bắc Ninh từ 20/9/2026: đọc hồ sơ bằng cả tên cũ và tên mới

Ba lớp đổi tên chồng lên nhau, và tin tức cũ vẫn dùng tên cũ. Lớp thứ nhất là hợp nhất tỉnh: từ 1/7/2025, Bắc Giang và Bắc Ninh sáp nhập thành tỉnh mới mang tên Bắc Ninh theo nghị quyết của Quốc hội. Lớp thứ hai là cấp xã: tỉnh mới có 99 đơn vị cấp xã, gồm 66 xã và 33 phường. Cấp huyện không còn trong bộ máy mới, nên cụm “huyện Tiên Du” hay “thành phố Từ Sơn” trong hồ sơ cũ chỉ còn là địa danh lịch sử.

Lớp thứ ba mới nhất. Quốc hội thông qua Nghị quyết 39/2026/QH16 ngày 24/8/2026 với 480/480 đại biểu tán thành, thành lập thành phố Bắc Ninh trực thuộc Trung ương trên toàn bộ diện tích tự nhiên và dân số của tỉnh. Nghị quyết này có hiệu lực từ 20/9/2026.

Đối với người mua đất hay chủ nhà định xây, việc đổi địa danh không đổi pháp nhân, không đổi mốc pháp lý của dự án. Nhưng nó làm hồ sơ khó đọc: tờ quyết định ghi tên phường cũ, tin báo ghi tên phường mới, sàn giao dịch ghi tên thương mại. Cách ghép nhanh như sau.

Khi tra cứu, tên “Vân Dương” còn gặp ở cả quy hoạch Khắc Niệm – Vân Dương – Đại Phúc lẫn các dự án khác như khu đô thị mới An Vân Dương. Hai tên khác nhau, hai hồ sơ khác nhau. Cách tránh nhầm đơn giản là ghi lại số quyết định, tên chủ đầu tư và vị trí cụ thể cạnh mỗi lần đọc một tên dự án. Ở Từ Sơn, khu đô thị mới Phù Khê Từ Sơn cũng có trang riêng trên Betaviet; khi so sánh hai khu, hãy ghi tên theo địa danh hiện hành như bảng trên.

Vinhomes King Park: gần 270 ha, hơn 41.000 tỷ đồng và những gì cần hỏi chủ đầu tư

King Park là dự án lớn nhất trong nhóm đã khởi công. Tên pháp lý là “Khu đô thị mới phía Tây Bắc TP Bắc Ninh – Khu 1”; King Park là tên thương mại. Nhiều tin cũ gọi dự án này là Vinhomes Hòa Long, vì khu đất nằm ở vùng Hòa Long trước đây, nay thuộc phường Kinh Bắc. Hai cách gọi chỉ là một dự án. Vingroup tổ chức khởi công ngày 16/9/2026, và theo Tạp chí Công Thương, đây là dự án đô thị thứ hai của Vingroup ở Bắc Ninh, sau Vinhomes Bắc Ninh.

Về quy mô, bnews.vn ghi “gần 270 ha” và tổng vốn “hơn 41.000 tỷ đồng”. VnExpress ghi khoảng 41.270 tỷ đồng, trùng với số 41.270,83 tỷ trên cafeland.vn. Hai số vốn lệch nhau không đáng kể; khi lập dự toán hay so sánh khu, hãy lấy số trong quyết định chấp thuận đầu tư làm mốc cuối.

Liên danh nhà đầu tư do Vingroup đứng đầu, được duyệt vào tháng 5/2025, theo Vietnamfinance còn có Công ty TNHH tư vấn đầu tư phát triển thương mại Thanh Bình, Công ty TNHH đầu tư và phát triển bất động sản Cuộc Sống Mới và Công ty cổ phần Phú Thọ Land. Trên hợp đồng phải là tên pháp nhân bên bán; tên thương mại “Vinhomes King Park” không thay được.

Có hai dữ kiện về mặt bằng đáng chú ý với người sắp xây nhà. Dự án có gần 57 ha cây xanh và mặt nước, và mật độ xây dựng tối đa của toàn khu dưới 20%. Đây là mật độ chung của cả dự án, chứ không phải mật độ cho từng lô; mật độ lô nằm trong quy hoạch chi tiết. Sản phẩm gồm nhà liền kề, biệt thự và căn hộ chung cư.

Về giá, tin rao năm 2026 trên cafeland.vn nêu biệt thự song lập 162 m² giá 16 tỷ đồng và một tin liền kề 60 m² khoảng 7 tỷ đồng. Đó là giá người bán rao trên sàn, không phải bảng giá của chủ đầu tư, nên chỉ cho biết người bán đang kỳ vọng khoảng nào. Ngân sách xây nhà nên tính từ báo giá thi công, không từ giá rao.

Dự án nằm kế sông Cầu. Một khu ven sông không mặc định là hay ngập hay không ngập; điều nó đòi hỏi là khảo sát kỹ cao độ nền, tức độ cao mặt đất của lô so với đường nội khu và mực nước lũ, vì con số này quyết định cách làm móng, tầng trệt và chỗ đặt ổ điện.

Góc nhìn Betaviet: thiết kế và thi công nhà cao cấp ở các khu đô thị mới Bắc Ninh

Betaviet nhìn một khu đô thị mới bằng sáu câu hỏi của người thiết kế và người thi công: khu có những sản phẩm cao cấp nào, quy định xây dựng ra sao, đất giao đến đâu, nền thi công thế nào, khí hậu đòi vật liệu gì, và ngân sách hoàn thiện bao nhiêu là hợp lý. Mỗi dòng đặt dữ kiện đã công bố cạnh việc cần làm tương ứng.

Nhận định của Betaviet: ba kịch bản cho lô chưa có hồ sơ đầy đủ

Lô của bạn đã giao hay chưa quyết định việc nào làm trước, nên Betaviet chia ba tình huống để biết phải làm gì trong lúc chờ.

• Kịch bản 1, đã có quy hoạch chi tiết và lô đã giao: thiết kế sơ bộ ngay, khảo sát địa chất song song, chốt số tầng theo quy chế của khu.
• Kịch bản 2, mới có quy hoạch tổng thể: chốt trước những hạng mục đúng với mọi phương án — kết cấu chịu ẩm, chống thấm, vật liệu ngoại thất, giếng trời; để mở số tầng, chỉ giới và mặt đứng.
• Kịch bản 3, nhà đầu tư chưa có thông báo đủ điều kiện bán: chưa đặt cọc; dùng thời gian chờ để gom hồ sơ pháp lý và chọn đơn vị thiết kế.

Để hình dung, diện tích sàn tối đa xấp xỉ diện tích lô nhân mật độ xây dựng nhân số tầng. Với một lô giả định 200 m², mật độ 60% và 3 tầng, sàn tối đa khoảng 360 m². Các số này chỉ là giả định để tính nhanh, không phải quy định của khu nào.

Ba việc thiết kế – thi công nên chốt sớm

Thứ nhất là nền. Lô ven sông cần khảo sát địa chất từng lô, có thể phải dùng móng cọc; ổ điện đặt cao hơn mực ngập lịch sử, tầng trệt dùng vật liệu chịu nước. Nếu muốn làm tầng hầm, phải biết mực nước ngầm, vì chống thấm ngược và hố thu nước là khoản chi tăng mạnh trên nền yếu.

Thứ hai là nồm ẩm. Sàn gỗ dùng lõi chống ẩm, tủ bếp và tủ áo dùng vật liệu chịu ẩm, sơn nội thất chống nấm mốc. Phòng kín cần đường thông gió hoặc hút ẩm, chứ chỉ chọn vật liệu tốt vẫn chưa đủ.

Thứ ba là khoảng sân và công năng quanh nhà. Với lô biệt thự, sân trước làm vùng đệm bụi, ồn và gió; lối xe tách khỏi lối người. Nếu có bể bơi hoặc sân thượng vườn, tải trọng và chống thấm nhiều lớp phải tính từ lúc dựng kết cấu. Nếu bạn đã có lô và cần phương án xây mới, hãy xem dịch vụ thiết kế thi công nhà xây mới của Betaviet.

Danh sách dưới dùng khi đi khảo sát một khu mới, hoặc ngay trước khi đặt cọc một lô.

• Tên đầy đủ và mã số doanh nghiệp của pháp nhân ký hợp đồng, kèm quan hệ với thương hiệu trên quảng cáo.
• Quyết định chọn nhà đầu tư hoặc chấp thuận đầu tư, và quyết định phê duyệt quy hoạch chi tiết có số hiệu, ngày ban hành.
• Thông báo của chủ đầu tư về nhà ở hình thành trong tương lai đủ điều kiện bán.
• Giấy ủy quyền, nếu mua qua sàn hay đại lý.
• Biên bản hoặc mốc giao đất, và xác nhận khu đã giải phóng mặt bằng xong.
• Cao độ nền, mực ngập lịch sử và kết quả khảo sát địa chất của lô.
• Quy chế kiến trúc: mật độ, tầng cao, chỉ giới, mặt đứng.
• Giá: phân biệt giá chủ đầu tư công bố với giá rao, và ghi năm của từng con số.

Nhà ở xã hội ở Đa Mai và Phượng Hoàng: đối tượng khác, cách đọc hồ sơ khác

Hai dự án nhà ở xã hội khởi công trong cùng đợt với King Park, và nhiều bảng tổng hợp xếp chung với các khu đô thị mới. Thực ra, đó là nhóm khách khác. Phoenix Homes ở Phượng Hoàng có khoảng 1.660 căn trên 3,13 ha, vốn 1.995 tỷ đồng, khởi công 16/9/2026. Khu dân cư số 3 Đa Mai có khoảng 490 căn trên 0,7 ha, vốn gần 806 tỷ đồng, khởi công 25/9/2026.

Bối cảnh chung là mục tiêu hoàn thành 135.000 căn nhà ở xã hội đến năm 2030 của cả tỉnh, theo cổng thông tin tỉnh đăng ngày 14/3/2026. Một mốc giá để tham khảo cho nhóm này nằm ở dự án khác, cùng tỉnh: tại Thuận Thành, chủ đầu tư Lan Hưng công bố giá nhà ở xã hội 12,4 triệu đồng/m² (tòa CT3) và 12,874 triệu đồng/m² (tòa CT2) trong đợt 2 năm 2026, theo Vietnamfinance. Đó là giá công bố của dự án ấy, không phải giá của Đa Mai hay Phượng Hoàng.

Với Betaviet, nhà ở xã hội là bài toán của căn hộ nhỏ: sắp xếp công năng, tủ âm tường, tối ưu ánh sáng. Biệt thự trên lô lớn lại cần bài toán về nền, mặt đứng, sân vườn. Vì khác bài toán như vậy, nhà ở xã hội nằm ngoài bảng sản phẩm cao cấp ở trên và chỉ là bối cảnh của thị trường.

Đình Bảng, Khắc Niệm, Tam Sơn, Tiên Du: đã có tên nhà đầu tư, chưa phải đã có nhà để mua

Bốn khu này gom cả năm dự án còn lại của bảng đầu. Hai khu ở Đình Bảng được gọi theo tên nhà đầu tư trúng chọn, Đông Ngàn và Phú Điền, như VnExpress đưa tin năm 2025. Từ lúc có tên nhà đầu tư đến lúc có lô giao cho người xây còn cả chặng lập quy hoạch chi tiết, giải phóng mặt bằng và làm hạ tầng; chủ nhà chưa nên tính chuyện chọn lô ở đây.

Khu Khắc Niệm – Vân Dương – Đại Phúc cũ có hơn 143 ha, theo VnExpress năm 2025 do Công ty cổ phần Vĩnh Tuy đầu tư. Tên “Him Lam” hay gặp ở phường Đại Phúc, như Him Lam Green Park, là dự án khác, đừng gán cho khu này. Công ty cổ phần Vĩnh Tuy cũng là chủ đầu tư khu Him Lam Vĩnh Tuy ở Long Biên cũ, Hà Nội, nên chữ “Him Lam” trong tin rao không cho biết ai là chủ đầu tư của khu nào.

Tiên Du và Tam Sơn khác ở chỗ chúng còn ở khâu đất đai. Tiểu khu 112.1 ở Tiên Du khoảng 299 ha, với khoảng 2.700 hộ có đất thu hồi, theo baobacninhtv.vn. Tiểu khu 112.3 ở Tam Sơn, khoảng 199 ha, có nhiều hộ dân và tổ chức có đất thu hồi, đang làm thủ tục kê khai và bồi thường. Tên nhà đầu tư của khu này cần lấy từ quyết định chọn nhà đầu tư chính thức.

Chuyện dễ vấp ở các khu này là tên: cùng một chữ có thể là hai pháp nhân, và hai chữ khác nhau có thể là một dự án.

Ở Từ Sơn còn có Hanaka Paris Ocean Park Từ Sơn và khu đô thị mới Nam Từ Sơn, hai khu đã có trang giới thiệu riêng trên Betaviet. Đi xem hiện trạng ở các khu này là cách để đo mặt tiền, cổng, vỉa hè và hạ tầng thật, thay vì chỉ đọc phối cảnh.

Câu hỏi thường gặp về các khu đô thị mới Bắc Ninh

Vinhomes King Park đã có bảng giá chính thức chưa?

Chưa có bảng giá công khai do chủ đầu tư công bố. Con số 7 tỷ đồng và 16 tỷ đồng xuất hiện trên tin rao là kỳ vọng của người bán, nên chưa dùng làm giá của dự án.

Tên Hòa Long, Khắc Niệm, Vân Dương có còn dùng trong hồ sơ được không?

Các tên này vẫn xuất hiện trong tin cũ và văn bản đã ban hành. Hãy ghi song song tên hiện hành, ví dụ phường Kinh Bắc thay cho Hòa Long, rồi hỏi cơ quan có thẩm quyền khi một giấy tờ ghi tên cũ.

Biệt thự trong các khu này có diện tích lô bao nhiêu?

Chưa có thông tin công khai về diện tích lô biệt thự theo quy hoạch. Tin rao nêu căn song lập 162 m², nhưng chỉ nên coi là tham khảo cho đến khi có bản vẽ phân lô của chủ đầu tư.

Nhà ở xã hội trong khu mới Bắc Ninh khác biệt thự ở điểm nào?

Khác từ đối tượng mua đến sản phẩm: nhà ở xã hội là căn hộ có quy mô nhỏ cho người đáp ứng điều kiện, còn biệt thự là sản phẩm lô đất lớn. Cách đọc hồ sơ và bài toán thiết kế vì vậy cũng khác.

Lô ven sông Cầu nên hỏi chủ đầu tư những gì về thoát nước và nền?

Hỏi bằng văn bản cao độ nền thiết kế của lô so với đường nội khu, hướng tuyến thoát nước mưa và vị trí cửa xả. Các số này giúp quyết định chỗ đặt ổ điện, độ cao tầng trệt và cách chống thấm trước khi vẽ mặt bằng.

Lô ven sông có bắt buộc làm móng cọc không?

Không có câu trả lời chung cho cả khu. Móng cọc hay móng bè do kết quả khoan khảo sát địa chất của từng lô quyết định, nên khảo sát trước khi chốt số tầng và tầng hầm.

Tóm lại: đọc dự án theo trạng thái pháp lý, không theo tên thương mại

Ba dự án đã khởi công, năm dự án còn ở khâu chọn nhà đầu tư hoặc đất đai. Cách đọc đơn giản nhất là hỏi từng dự án đang ở mốc nào, rồi mới nói đến chuyện lô, giá và thiết kế.

Nếu bạn đã có lô ở Bắc Ninh hoặc đang chờ hồ sơ của một khu, hãy liên hệ Betaviet để được tư vấn phương án xây mới. Để tính trước ngân sách, xem thêm chi phí xây biệt thự.

Bài viết do Minh Beta – Betaviet thực hiện từ góc nhìn đơn vị thiết kế, thi công biệt thự, nhà phố và căn hộ cao cấp. Dữ liệu dự án lấy từ nguồn công khai năm 2026; nhận định thi công là ý kiến chuyên môn của Betaviet.