Hanaka Paris Ocean Park Từ Sơn: số liệu, pháp lý và việc cần làm khi xây

Hai trang thông tin về cùng một dự án ở Từ Sơn đưa ra hai con số khác hẳn nhau. Một trang ghi tổng diện tích 80,8 ha, một trang ghi khu đất 16.496 m². Đổi ra cùng đơn vị, số đầu lớn gấp gần 50 lần số sau. Mật độ xây dựng cũng chia ba: 40%, 24,4% và 60%, tùy trang nào đang nói.

Với Betaviet, chênh lệch này không chỉ để biết cho vui. Giả sử một lô biệt thự 200 m²: theo mật độ 40%, tầng trệt tối đa khoảng 80 m²; theo 24,4%, chỉ khoảng 49 m². Hai kết quả cho hai ngôi nhà khác nhau về sân, gara và khoảng lùi, nên cần biết con số nào áp dụng cho lô của mình ngay từ bước vẽ phương án.

Sau sáp nhập hành chính, khu nằm ở phường Đồng Nguyên, tỉnh Bắc Ninh. Khu có khoảng 5 ha mặt nước nội khu, và ba cái tên Hanaka (tập đoàn, khu công nghiệp, Hanaka Paris City) rất dễ bị đọc lẫn vào nhau. Mỗi điều ấy kéo theo một việc cụ thể khi thiết kế và xây nhà ở đây. Betaviet không dự báo giá, không khuyên mua hay không mua.

Dự án rộng bao nhiêu, có bao nhiêu lô: các con số đang lệch nhau

Số liệu về quy mô nằm rải ở nhiều trang, và mỗi trang chọn một phạm vi khác nhau. Bảng sau đặt các con số cạnh nhau, ghi rõ nguồn và ngày để bạn biết mình đang đọc con số của ai.

Có hai chỗ cộng được. Giai đoạn 1 là 19,8 ha và giai đoạn 2 là 61 ha, tổng đúng 80,8 ha. Con số 198.611 m² của báo năm 2024 cũng gần với 19,8 ha, nên nhiều khả năng cả hai cùng chỉ giai đoạn 1. Vậy 80,8 ha là quy mô khi cả hai giai đoạn hoàn thành, còn giai đoạn 2 mới được ghi là “sẽ khởi công sớm”.

Con số 16.496 m² khó đọc hơn. Trang đó nhắc hai tòa chung cư, nên có thể đây chỉ là một lô đất trong khu, nhưng không có văn bản nào xác nhận. Với người định xây nhà, điều cần giữ lại là: diện tích toàn khu không cho biết lô của bạn nằm trong phần nào, có hạ tầng xong chưa, hay còn chờ giai đoạn sau.

Địa chỉ sau 01/07/2025: phường Đồng Nguyên, tỉnh Bắc Ninh

Có hai lớp thay đổi. Ở cấp tỉnh, Bắc Giang và Bắc Ninh hợp nhất thành tỉnh Bắc Ninh theo Nghị quyết 202/2025/QH15 ngày 12/06/2025, có hiệu lực từ 01/07/2025. Ở cấp xã, Nghị quyết 1658/NQ-UBTVQH15 ngày 16/06/2025 lập phường Đồng Nguyên mới từ ba phường cũ là Trang Hạ, Đồng Kỵ và Đồng Nguyên, theo trang luatvietnam.vn. Cấp huyện không còn trong cách tổ chức mới.

Nghĩa là các tin cũ ghi “thị xã Từ Sơn” hay “phường Trang Hạ” vẫn nói đúng khu này, chỉ là tên đơn vị hành chính đã đổi. Một trang rao năm 2026 còn ghi “xã Tương Giang”, tên không khớp với phường mới. Khi nộp hồ sơ xin phép xây dựng, bạn nên hỏi cơ quan tiếp nhận địa chỉ phải ghi theo đơn vị nào, và đối chiếu với địa chỉ trên giấy chứng nhận của lô.

Về nhịp sống, khu nằm trên đường Nguyễn Văn Cừ, đối diện đường Trần Phú và vào từ đại lộ Lý Thánh Tông. Trong khu có nhà hàng, quán cà phê, phòng gym, spa, khu vui chơi trẻ em, thang máy và an ninh. Ra ngoài, khu gần Đại học Thể dục Thể thao, trung tâm thương mại và khu hành chính thị xã, theo thuviennhadat.vn; cách trung tâm Từ Sơn khoảng 500 m và bệnh viện Từ Sơn khoảng 1 km theo một trang tổng hợp khác. Trang thuviennhadat.vn không ghi trường phổ thông, chợ hay bệnh viện nằm trong khu.

Từ Sơn cũng có các dự án chung cư, và nếu bạn đang cân nhắc căn hộ thay vì đất nền thì Belhomes Từ Sơn là một trang để so sánh loại hình.

Góc nhìn Betaviet: khu này xây được gì và việc gì cần làm trước

Nhìn từ người thiết kế và thi công, khu có đủ ba nhóm lô: liền kề hẹp, biệt thự và shophouse. Mỗi nhóm đòi một cách xử lý khác nhau, nhưng đa số quyết định lại phụ thuộc vào vài giấy tờ chưa được đăng công khai.

Danh sách dưới đây dùng khi đi xem lô: phần đầu nhìn tận nơi, phần sau là giấy tờ cần có trong tay.

• Đo cao độ mặt lô so với mặt đường trước nhà và so với mép nước gần nhất.
• Xem mặt đường, vỉa hè, hố ga, trạm điện, cây xanh trước lô đã hoàn thiện hay còn thi công dở.
• Kiểm tra cột mốc ranh lô và đo lại mặt tiền thực tế so với bản vẽ bán hàng.
• Nhìn các nhà đã xây bên cạnh để biết khoảng lùi, chiều cao và vật liệu mặt đứng đang được chấp nhận.
• Lấy bản sao giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, đối chiếu diện tích và địa chỉ ghi trên giấy.
• Lấy văn bản quy hoạch chi tiết 1/500 có ghi mật độ, tầng cao, chỉ giới xây dựng cho đúng loại lô.
• Hỏi quy chế kiến trúc của khu: mặt đứng mẫu, màu sắc, hàng rào, mái.
• Xem biên bản nghiệm thu hạ tầng giai đoạn 1 và lịch khởi công giai đoạn 2.
• Khảo sát địa chất tại chính lô trước khi chốt phương án móng và tầng hầm.

Sản phẩm: liền kề, biệt thự và shophouse trên trục 35 m

Khu có các trục đường rộng 6, 11, 16, 19,5 và 35 m theo toancauinvest.com.vn. Shophouse nằm ở trục lớn, còn biệt thự đơn lập và song lập là sản phẩm cao cấp nhất của khu. Diện tích lô trên nhavuong.net ghi 100–300 m² ở phần tổng quan và 100–500 m² ở phần thiết kế, chưa xác nhận bằng văn bản. Trang này còn ghi biệt thự 3 tầng, liền kề 5 tầng.

Vì vậy, hãy bắt đầu từ chính lô của bạn chứ không từ quảng cáo. Với lô liền kề mặt tiền khoảng 5 m, gara thường chiếm tầng trệt nên phòng khách lên tầng 2, và nhà từ 4 tầng trở lên nên tính thang máy gia đình. Tường chung hai bên hấp nhiệt, nên cách nhiệt mái và tường hướng nắng, chống thấm khe tiếp giáp nhà bên.

Với biệt thự, sân trước là vùng đệm cho bụi, ồn và gió. Nên tách lối xe với lối người đi bộ. Nhiều mặt thoáng giúp giảm phụ thuộc vào giếng trời. Nếu khu có mặt đứng mẫu bắt buộc, kiến trúc sư làm việc trong khung đó, nên quy chế là thứ cần có đầu tiên.

Tính thử cho lô 200 m² để thấy khác biệt: mật độ 40% cho tầng trệt khoảng 80 m², nhà 3 tầng ra khoảng 240 m² sàn; mật độ 24,4% cho tầng trệt khoảng 49 m², tổng khoảng 146 m² sàn. Đây là phép tính minh họa, không phải thông số của khu. Nhưng nó cho thấy vì sao phải biết mật độ áp dụng trước khi thuê người vẽ.

Nếu bạn đã chọn lô và muốn xem nhà có thể xây đến mức nào, đội ngũ Betaviet nhận thiết kế biệt thự theo đúng lô và đúng quy định bạn có trong tay.

Giá: mức giá nào đã đăng, mức nào là giá rao

Chủ đầu tư chưa đăng bảng giá công khai, nên mọi mức giá hiện có đều từ bên thứ ba. Trang nhavuong.net ghi giá chuyển nhượng thứ cấp từ 45 đến 69,85 triệu đồng/m², cập nhật quý IV/2024. Một tin rao ngày 09/07/2026 trên cafeland.vn chào lô liền kề 100 m² giá 6 tỷ đồng, tức khoảng 60 triệu đồng/m², và tin này đã hết hạn.

Đọc cho đúng: 45–69,85 triệu đồng/m² là giá chuyển nhượng thứ cấp quý IV/2024, còn khoảng 60 triệu đồng/m² là giá chào của một tin rao đã hết hạn. Cả hai đều chưa gồm tiền xây và không phải giá của chủ đầu tư. Lô 100 m² ở khoảng giá chuyển nhượng sẽ rơi vào 4,5 đến gần 7 tỷ đồng chỉ riêng phần đất, nên ngân sách xây phải tính riêng và sau khi biết móng, số tầng.

Về giá đất nhà nước, bảng giá đất 2026 của Bắc Ninh là Nghị quyết 128/2025/NQ-HĐND, HĐND tỉnh thông qua cuối năm 2025 (các trang tổng hợp ghi ngày 26/12/2025 hoặc 10/12/2025), có hiệu lực từ 01/01/2026. Mức theo từng tuyến, trong đó có đường Nguyễn Văn Cừ, cần tra trực tiếp ở văn bản của tỉnh. Muốn so với một khu khác, hãy quy đổi cả hai về đồng/m² đất, đặt cạnh bảng giá đất cùng năm, và ghi rõ mỗi con số là giá chào, giá giao dịch hay giá nhà nước.

Cùng tỉnh Bắc Ninh còn có các khu đô thị mới như KĐT mới Viglacera Yên Phong và KĐT mới Hải Quân Tam Giang. Hai khu này thuộc Yên Phong, khác khu vực với Từ Sơn, nên không đặt giá cạnh nhau một cách trực tiếp.

Chủ đầu tư và pháp lý: ba cái tên Hanaka dễ nhầm

Chủ đầu tư là Công ty CP Tập đoàn Hanaka. Ngày 01/09/2016, UBND tỉnh Bắc Ninh chấp thuận công ty làm nhà đầu tư khu đô thị theo hình thức hợp đồng BT, tên thương mại Hanaka Paris Ocean Park, theo daidoanket.vn. Mục đích là tạo vốn đối ứng cho dự án đường TL277.

Năm 2019, vietnamfinance.vn đưa tin người dân tố cáo hợp đồng góp vốn dự án Hanaka Paris City: chủ đầu tư cam kết hoàn thành hạ tầng và bàn giao lô trước 31/03/2019 nhưng chưa thực hiện. Tỉnh Bắc Ninh sau đó chỉ đạo thanh tra. Chưa công bố kết luận thanh tra.

Về xây dựng, CafeF ngày 08/01/2024 đưa tin UBND thị xã Từ Sơn phạt 40 triệu đồng ngày 08/07/2020, phạt 130 triệu và 160 triệu đồng ngày 08/03/2023, và yêu cầu tháo dỡ công trình vi phạm ngày 09/03/2023. Theo daidoanket.vn cùng ngày, vi phạm gồm xây tháp CTHH3 không có giấy phép, xây cổng không phép và thiếu giám sát thi công 32 nhà liền kề khu LK4.

Bài báo nêu các việc này ở dự án của chủ đầu tư tại phường Đồng Nguyên, không gọi đích danh tên Hanaka Paris Ocean Park. Bài học thực tế cho chủ nhà: kiểm tra xem lô của bạn có giấy phép xây dựng, mật độ và đường lùi theo đúng hồ sơ được duyệt không, kể cả nhà bên cạnh. Còn dự án khác của cùng chủ đầu tư, như Trung tâm thương mại Hồng Kông – Hanaka bị tỉnh thanh tra từ 22/12/2022 theo Báo Đấu thầu, là câu chuyện riêng và không thuộc khu này.

Luật Kinh doanh bất động sản 29/2023/QH15 (hiệu lực 01/08/2024), Điều 31 và 32, đặt điều kiện cho việc chuyển nhượng đất nền đã có hạ tầng: giấy chứng nhận còn hiệu lực, thông tin dự án được công khai, chủ đầu tư hoàn thành nghĩa vụ tài chính. Đây là bộ câu hỏi bạn có quyền đặt trước khi đặt cọc lô.

Ai thiết kế khu, và phạm vi thiết kế dừng ở đâu

Theo hồ sơ của đơn vị thiết kế ACT Architects đăng trên act.com.vn, khu được tổ chức theo mô hình hướng nội, các dãy nhà quay về cây xanh và mặt nước ở giữa. Hồ sơ ghi rõ phạm vi thiết kế của ACT không gồm cổng chính và dãy nhà liền kề phía đường Nguyễn Văn Cừ, phần này do đơn vị khác thực hiện.

Điều này quan trọng với người xây nhà vì nó chia khu thành hai vùng có thể có quy chế mặt đứng khác nhau. Lô trong lõi hướng nội và lô mặt đường Nguyễn Văn Cừ nhiều khả năng chịu hai bộ ràng buộc khác nhau về kiến trúc. Khi chọn lô, cần biết lô đó thuộc vùng nào, đơn vị nào ban hành quy chế và ai là người duyệt bản vẽ mặt đứng.

Nền đất và mặt nước: 5 ha hồ nội khu đòi hỏi gì khi làm móng

Đơn vị phân phối mô tả khu có khoảng 5 ha mặt nước gồm sông đào nhân tạo và hồ cảnh quan. Mặt nước đẹp cho ảnh phối cảnh, nhưng với người làm móng thì nó là câu hỏi về nền đất và mực nước ngầm.

Về ngập, chưa có nguồn nào nói riêng về khu hay phường Đồng Nguyên, cả theo hướng ngập lẫn không ngập. Bối cảnh vùng thì có: Tuổi Trẻ ngày 08/10/2025 ghi Bắc Ninh ngập sâu trên diện rộng 2–3 ngày ở nhiều xã, phường, sông Thương vượt báo động 3 từ 1,5 đến 2 m. vov.vn ngày 09/10/2025 ghi sông Cầu tại Đáp Cầu trên báo động 3 khoảng 1,3 m. Cả hai bài không nhắc đến Từ Sơn.

Nghĩa là bạn không nên dựa vào cảm giác “khu mới nên cao ráo”. Việc cần làm là cụ thể: lấy cao độ nền thiết kế của lô, so với đường và tuyến thoát nước; khảo sát địa chất từng lô để quyết định móng cọc hay móng khác; nếu có tầng hầm thì đo mực nước ngầm và tính chống thấm ngược, hố thu thoát nước. Ổ điện tầng trệt nên đặt cao hơn mức ngập lịch sử mà hàng xóm nhớ được, và tầng trệt dùng vật liệu chịu nước.

Lô ven hồ hoặc sông đào còn phải hỏi thêm về kè và khoảng lùi tính từ mép nước. Mặt đứng hướng ra nước dễ bị ẩm, nên sơn và vật liệu ngoại thất chọn loại chống nấm mốc. Câu hỏi về cao độ nền không riêng khu này; ai đang xem nhiều khu trong tỉnh, như An Huy Bắc Ninh, nên hỏi cùng một bộ câu.

Khi có kết quả khảo sát địa chất của lô, Betaviet có thể đưa ra phương án móng và hoàn thiện đi kèm dự toán sơ bộ, không cam kết trước khi có số liệu thật.

Kết lại: một việc làm được ngay hôm nay

Việc đầu tiên, trước cả mẫu nhà, là xin chủ đầu tư hoặc đơn vị phân phối văn bản ghi mật độ và tầng cao áp dụng cho đúng lô bạn quan tâm, rồi đối chiếu với các con số ở đầu trang này. Có văn bản trong tay thì mới nên đo, vẽ và tính chi phí.

Khi đã có văn bản và lô, thiết kế thi công nhà xây mới là bước tiếp theo, và Betaviet sẵn sàng trao đổi dựa trên số liệu bạn có.

Câu hỏi thường gặp

Hanaka Paris Ocean Park nằm ở địa chỉ nào sau khi sáp nhập hành chính 2025?

Khu thuộc phường Đồng Nguyên, tỉnh Bắc Ninh, mặt đường Nguyễn Văn Cừ. Tên “thị xã Từ Sơn” trong tin cũ nay chỉ còn là tên gọi quen thuộc, không còn là cấp hành chính.

Mật độ xây dựng của dự án là 40% hay 24,4%?

Chưa có văn bản công khai cho biết con số nào áp dụng cho từng loại lô. Cách an toàn là lấy văn bản quy hoạch chi tiết hoặc giấy phép xây dựng của chính lô đó.

Giá lô hiện nay là bao nhiêu?

Chủ đầu tư chưa đăng bảng giá công khai. Mức giá thứ cấp đang lưu hành khoảng 45–69,85 triệu đồng/m² (quý IV/2024), và giá chào lô liền kề 100 m² khoảng 60 triệu đồng/m² (tháng 7/2026), đều chỉ để tham khảo.

Dự án đã có sổ cho lô nào chưa?

Chưa thấy văn bản công khai về số lô đã được cấp giấy chứng nhận. Các tin quảng cáo nói sổ lâu dài, nhưng bạn cần xem bản sao giấy chứng nhận của đúng lô trước khi đặt cọc.

Giai đoạn 2 rộng 61 ha đã khởi công chưa?

Chưa có thông tin công khai về ngày khởi công. Nguồn quảng cáo chỉ nói “sẽ khởi công sớm”, nên với lô thuộc giai đoạn 2, hãy hỏi lịch hạ tầng bằng văn bản.

Lô ven hồ và sông đào có cần xử lý nền khác không?

Nên coi là có cho đến khi khảo sát chứng minh ngược lại, vì gần mặt nước thường kéo theo nền yếu hơn và mực nước ngầm cao hơn. Kết quả khoan khảo sát quyết định móng, tầng hầm và cách chống thấm.

Lô 100 m² được xây bao nhiêu tầng?

Chưa có thông tin công khai về quy định chiều cao cho lô 100 m². Phần tổng quan của nhavuong.net ghi lô 3–6 tầng, phần thiết kế ghi liền kề 5 tầng và biệt thự 3 tầng, nên số tầng cuối cùng chỉ chốt khi có văn bản quy hoạch.

Hanaka Paris City và Hanaka Paris Ocean Park có phải một dự án không?

Nhiều khả năng là cùng một khu, vì cùng chủ đầu tư, cùng hình thức BT và cùng nguồn vốn đối ứng đường TL277. Tuy vậy chưa có văn bản nào ghi rõ hai tên gọi là một.

Bài viết do Minh Beta – Betaviet thực hiện từ góc nhìn đơn vị thiết kế, thi công biệt thự, nhà phố và căn hộ cao cấp. Dữ liệu dự án lấy từ nguồn công khai tại thời điểm tháng 10/2026; nhận định thi công là ý kiến chuyên môn của Betaviet.