Khu dân cư Sông Giồng là khu đất nền nằm trên Đại lộ Đông Tây, mặt Giồng Ông Tố, thuộc phường An Phú cũ ở phía Đông TP.HCM. Chủ đầu tư và phường của khu đều xuất hiện với nhiều cách ghi khác nhau, và còn một tên gọi gần giống là “Sông Giồng Village” mà một tin rao ghi ở Bình Trưng. Mỗi lựa chọn hồ sơ kéo theo một bộ thông tin riêng cho người định xây nhà.
Đối với đơn vị thiết kế – thi công như Betaviet, lẫn hồ sơ không chỉ là chuyện đọc sai tin. Khoảng lùi, chiều cao tầng và điều kiện nền của lô đều đi theo hồ sơ của đúng khu. Lấy bản vẽ khoảng lùi của khu này áp lên đất của khu kia thì mặt bằng nhà phải vẽ lại từ đầu, còn móng thì không thể vẽ lại sau khi đã đổ.
Các lô từ 108 m² (6×18 m) đến 270 m² (15×18 m), cùng khoảng lùi 7×17 m trong bản vẽ đang lưu hành, cho thấy khác biệt giữa nhà phố trệt + 2 lầu và biệt thự vườn không chỉ nằm ở diện tích. Nó quyết định cách giữ chỗ, cách làm móng, cách bố trí sân và cả ngân sách hoàn thiện.
Câu hỏi địa chỉ nên được trả lời trước mọi câu hỏi khác, vì tin rao và trang giới thiệu vẫn dùng tên phường cũ. Ở cấp tỉnh, Nghị quyết 202/2025/QH15 do Quốc hội ban hành ngày 12/06/2025 hợp nhất TP.HCM, Bình Dương và Bà Rịa – Vũng Tàu thành TP.HCM mới, hiệu lực từ ngày thông qua. Ở cấp xã, phường An Phú cũ đã được sắp xếp lại và phần đất của nó nay thuộc hai phường mới.
| Nội dung | Dữ kiện đã công bố | Nguồn | Độ tin cậy |
|---|---|---|---|
| Đơn vị hành chính cấp tỉnh | Nghị quyết 202/2025/QH15 ngày 12/06/2025: TP.HCM, Bình Dương và Bà Rịa – Vũng Tàu hợp thành TP.HCM mới, diện tích 6.772,59 km², 14.002.598 người; hiệu lực từ ngày thông qua | luatvietnam.vn (trích Điều 1 và Điều 2) | TB |
| Đơn vị hành chính cấp xã | Một phần phường An Phú (TP Thủ Đức cũ) gộp với Bình Trưng Đông và Bình Trưng Tây thành phường Bình Trưng; phần còn lại thành phường An Khánh. Chính quyền cấp xã mới hoạt động từ 01/07/2025 | thuvienphapluat.vn | Thấp |
| Phường của phần đất dự án | Phụ thuộc ranh giới chi tiết; một tin rao ghi “P. Bình Trưng Tây” | tin rao trên sàn | Thấp |
Hồ sơ công khai không ghi rõ phần đất của khu nằm phía nào của ranh giữa Bình Trưng và An Khánh. Cách chắc nhất là lấy địa chỉ từ giấy chứng nhận của từng lô. Tên “An Phú” còn gắn với nhiều dự án khác trong phường, như chung cư Cantavil An Phú, nên khi đọc tin rao cần đối chiếu cả tên dự án lẫn địa chỉ.
Các số liệu trong bài thuộc khu dân cư Sông Giồng trên Đại lộ Đông Tây, còn gọi là KDC Sông Giồng hoặc Sông Giồng An Phú.
| Tên | Vị trí được ghi | Liên quan tới khu này |
|---|---|---|
| Khu dân cư Sông Giồng (KDC Sông Giồng, Sông Giồng An Phú) | Đại lộ Đông Tây, mặt Giồng Ông Tố, gần liên tỉnh lộ 25B; phường An Phú cũ. Trang dự án ghi phía Tây giáp đường hầm Thủ Thiêm, phía Nam giáp đường 40 m ra hầm Thủ Thiêm, và gần trường học, bệnh viện, công viên cây xanh (odt.vn, chưa kèm khoảng cách) | Có |
| Sông Giồng Village | Bình Trưng, theo một tin rao | Không, chỉ là tên gọi gần giống |
Người mua cần gửi câu hỏi này cho bên bán trước khi đặt cọc: lô đang xem thuộc dự án nào, theo văn bản nào. Hai cái tên giống nhau có thể dẫn tới hai bộ hồ sơ pháp lý khác nhau, và hai bộ hồ sơ ấy không thể chép cho nhau.
Khu dân cư đất nền thì bài toán của người mua là “xây gì trên lô này”, không phải “căn nào còn trống”.
| Tiêu chí | Dữ kiện đã công bố về khu (có nguồn) | Việc cần làm khi thiết kế – thi công |
|---|---|---|
| Quỹ sản phẩm cao cấp | Lô 6×18, 7,5×19, 10×20 và 15×18 m; lô khoảng 100–400 m² (odt.vn, homedy.com). Lô 15×18 m tính ra 270 m² | Đề nghị chủ đầu tư cung cấp bảng lô theo loại và vị trí. Lô 15×18 m là ứng viên cho biệt thự vườn; các lô còn lại hợp với nhà phố liên kế hoặc song lập |
| Quy định xây dựng – kiến trúc | Bản vẽ khoảng lùi minh họa của kha.vn (2025) cho nhà phố 7×17 m; tin rao kha.vn ghi trệt + 2 lầu, cao khoảng 14 m | Chốt bản vẽ quy hoạch 1/500, mật độ, chỉ giới và quy chế mặt đứng trước khi vẽ. Dựng hai đến ba phương án tầng cao để so sánh |
| Hiện trạng bàn giao | Ngày khởi công, hoàn thành và số sản phẩm: “Đang cập nhật” (homedy.com) | Đến tận nơi xem đường nội khu, điện, thoát nước đã nghiệm thu chưa; ghi hiện trạng lô bằng ảnh và biên bản có ngày |
| Điều kiện thi công | Khảo sát nền chưa có cho khu; vị trí mặt Giồng Ông Tố (odt.vn) | Khảo sát địa chất từng lô, chọn móng theo kết quả, đối chiếu cao độ nền với mặt đường và tuyến thoát nước |
| Khí hậu và vật liệu | Chưa công bố số đo tại khu | Cách nhiệt mái, hiên sâu, lam che nắng chiều; vật liệu tầng trệt chịu nước; ổ điện nâng cao |
| Ngân sách hoàn thiện | Chưa công bố | Lập dự toán theo từng lô sau khi có khảo sát nền và quy chế; tách bốn nhóm chi phí: móng và kết cấu, chống thấm, hoàn thiện, thiết bị; phần bền (kết cấu, chống thấm) chốt trước, phần điều chỉnh (hoàn thiện, nội thất) để mở |
Quy chế mặt đứng, mật độ, cao độ nền và tiến độ hạ tầng là các dữ liệu quyết định thiết kế mà hồ sơ công khai chưa có. Hướng an toàn là chốt trước những hạng mục đúng trong mọi kịch bản và giữ mở phần còn lại.
| Phương án giả định | Chốt ngay | Giữ mở cho đến khi có văn bản |
|---|---|---|
| Nhà phố trệt + 2 lầu theo khoảng lùi mẫu 7×17 m (bản vẽ minh họa) | Chống thấm mái và tường tiếp giáp nhà bên, giếng trời cạnh cầu thang, vật liệu ngoại thất chịu nắng mưa | Chỉ giới xây dựng, số tầng tối đa, mặt đứng mẫu |
| Nhà phố có thêm tầng hầm | Khảo sát mực nước ngầm, chống thấm ngược, hố thu thoát nước | Việc quy chế khu có cho phép hầm hay không |
| Biệt thự vườn trên lô 15×18 m (270 m²) | Sân trước làm vùng đệm, tách lối xe và lối người, tải trọng cho sân thượng vườn nếu có | Mật độ xây dựng, khoảng lùi riêng cho lô lớn |
Ba khuyến nghị cụ thể cho khu này:
Lô 15×18 m (270 m²) là lô duy nhất trong các kích thước đã công bố đủ rộng cho biệt thự vườn. Hai thông tin cần xin trước khi chốt thiết kế là mật độ và khoảng lùi riêng cho lô lớn; giữa chừng có thể vẽ sẵn hai phương án: biệt thự vườn có sân trước sâu để đậu xe và trồng cây, và phương án có hồ nước hoặc sân thượng vườn. Tải trọng của sân thượng vườn và hồ nước phải đưa vào tính móng ngay từ đầu.
Trên nhà phố hẹp 6×18 hoặc 7×17 m, lấy sáng giữa nhà bằng giếng trời cạnh cầu thang, đặt gara ở trệt, đưa phòng khách lên tầng 2 và cách nhiệt cho tường chung hai bên là những xử lý thiết kế thi công nhà xây mới thường dùng ở TP.HCM. Nếu khu có mặt đứng mẫu bắt buộc, kiến trúc sư phải làm việc trong khung đó.
Betaviet đã thi công nhà phố trọn gói tại khu đô thị Citylands Park Hills, TP.HCM, công trình TC20035 đã hoàn thành và bàn giao.
Danh sách dưới đây dùng để rà một lô nền trước khi đặt cọc và trước khi giao việc cho đơn vị thiết kế.
Nếu đã có lô và cần một phương án xây mới có kịch bản tầng cao rõ ràng, đội ngũ Betaviet có thể dựng ba phương án trên đúng bản vẽ lô của bạn để so sánh trước khi chốt móng.
Chủ đầu tư là phần dễ gây nhầm nhất của khu này. Các trang thông tin về khu ghi nhiều pháp nhân khác nhau, và chưa có văn bản nhà nước nào xác định tên chủ đầu tư hiện hành.
| Tên được ghi | Xuất hiện ở |
|---|---|
| Công ty TNHH Kinh doanh xây dựng nhà Văn Minh | odt.vn, mục dự án |
| Công ty TNHH Xuất nhập khẩu Văn Minh | odt.vn, mục chủ đầu tư |
| Công ty Cổ phần Thế kỷ 21 | homedy.com, phần mô tả |
| Công ty Xây dựng và Kinh doanh Nhà Phú Nhuận | homedy.com, thông tin dự án |
Một bài trên vnbusiness.vn ngày 18/05/2016 cho biết Novaland mua lại “Khu dân cư Sông Giồng, quận 2” từ Công ty Cổ phần Thế Kỷ 21, cùng 5 dự án khác của công ty này; giá trị thương vụ không được công bố. Cùng bài nhắc hồ cảnh quan 3,6 ha thuộc khu đô thị Lakeview City, một dự án có tên riêng.
Sổ đỏ cũng được ghi khác nhau: odt.vn ghi sổ đỏ và thanh toán 100% sau khi công chứng sổ đỏ, trong khi homedy.com ghi mục pháp lý “Sổ đỏ: không có”. Hai thông tin trái nhau, nên câu trả lời phải đến từ hồ sơ của chủ đầu tư và từng giấy chứng nhận chứ không phải từ tin rao.
Quy mô được ghi là 18,5 ha ở odt.vn và “gần 18 ha” ở homedy.com.
| Kích thước lô | Diện tích tính | Hướng sản phẩm (nhận định Betaviet) |
|---|---|---|
| 6×18 m | 108 m² | Nhà phố liên kế, trệt + 2 lầu |
| 7,5×19 m | 142,5 m² | Nhà phố rộng hơn, có chỗ cho giếng trời và sân sau |
| 10×20 m | 200 m² | Nhà phố song lập hoặc biệt thự nhỏ, có sân trước |
| 15×18 m | 270 m² | Biệt thự vườn, có thể có hồ nước, sân thượng vườn |
Mô tả khu ghi lô khoảng 100–400 m², nhưng bốn kích thước nêu ra chỉ tới 270 m². Có thể còn lô lớn hơn; bảng lô chính thức chưa có, nên chưa rõ có lô nào lớn hơn 15×18 m hay không. Ở lô nhà phố, thiết kế nhà phố nên bắt đầu từ khoảng lùi thật của lô, vì khoảng lùi quyết định cách mở mặt tiền.
Bài không dự báo giá, không khuyên mua hay không mua.
| Loại giá | Mốc thời gian | Tình trạng |
|---|---|---|
| Bảng giá đất nhà nước TP.HCM | Áp dụng từ 01/01/2026 | Mức theo từng đoạn đường nằm trong phụ lục của bảng giá đất mới |
| Giá rao trên sàn | Tin rao có tháng/năm cụ thể | Chỉ so sánh khi cùng loại sản phẩm |
Khi cần giá của một lô, hãy xin chủ đầu tư bảng giá bằng văn bản, ghi rõ loại lô, kích thước, vị trí và ngày báo giá. Hai mức giá chỉ đặt cạnh nhau được khi báo cùng tháng cho cùng loại lô. Giá rao thiếu ngày hoặc giá nhà phố đã xây không thể đem so với giá nền.
Tổng chi phí của một căn nhà trên lô nền là tiền đất cộng chi phí xây và hoàn thiện; hai phần này nên tính riêng.
Phía Đông TP.HCM đang có nhiều dự án tập trung quanh nút giao An Phú. Báo Tuổi Trẻ ngày 02/06/2026 ghi các dự án này nằm “trong vòng bán kính 2-3 km” quanh nút.
| Dự án | Thông tin | Nguồn |
|---|---|---|
| Eaton Park (Gamuda Land) | Gần nút An Phú trên đường Mai Chí Thọ; khởi công 12/2023; 6 tòa 40 tầng, 1.968 căn hộ, 12 penthouse, 51 shop đế, 21 shophouse | Tuổi Trẻ, 02/06/2026 |
| Palm City (Palm River, Hướng Việt) | Dự kiến 4 tòa tháp, hơn 600 căn; đang chuẩn bị xây dựng | Tuổi Trẻ, 02/06/2026 |
| Senturia An Phú (Nguyên Phương) | 8,6 ha ở Bình Trưng; 355 căn nhà phố liên kế, nhà phố thương mại, biệt thự song lập | Tuổi Trẻ, 02/06/2026 |
| The Privé (Bluemarq) | Dự kiến gần 3.200 căn | Tuổi Trẻ, 02/06/2026 |
| The Global City (Masterise) | Phân khu cao tầng và phân khu tiện ích đang được tăng tốc xây dựng | Tuổi Trẻ, 02/06/2026 |
| Khu đô thị ga Thủ Thiêm (SonKim Land) | Đề xuất, 550.000 m² thương mại; chưa phải dự án đang làm | Tuổi Trẻ, 02/06/2026 |
Nút giao An Phú khởi công với vốn 3.400 tỷ đồng theo mekongasean.vn ngày 29/12/2022, là nút ba tầng gồm hầm chui hai chiều nối cao tốc TP.HCM – Long Thành – Dầu Giây với đường Mai Chí Thọ, vòng xuyến mặt đất và cầu vượt Mai Chí Thọ – Đồng Văn Cống. Khoảng cách tới nút An Phú, hầm Thủ Thiêm và đường Mai Chí Thọ, người mua nên tự đo trên đường đi thật.
Đại lộ Đông Tây và Giồng Ông Tố gắn với hệ thống sông rạch của TP.HCM, nơi mực triều ảnh hưởng tới cách làm nhà. Trong đợt triều Tết 2024, daibieunhandan.vn ghi trạm Phú An trên sông Sài Gòn đo mức cao nhất 1,65 m lúc 5h30 ngày 12/02. Với lô thấp gần sông rạch, mức nước như vậy là lý do để nâng cao độ sàn trệt so với mặt đường và đặt ổ điện tầng một cao hơn.
Trên một lô nền chưa có nhà, trình tự hợp lý bắt đầu bằng khảo sát địa chất từng lô, sau đó mới chốt móng, cao độ sàn và phương án thoát nước. Nếu kết quả cho thấy nền yếu, móng cọc là hướng phổ biến; nếu nước ngầm cao, tầng hầm phải có chống thấm ngược và hố thu. Chi phí nền yếu tăng nhiều ở các hạng mục này, nên cần dự toán sau khi có khảo sát chứ không trước.
TP.HCM nắng nóng quanh năm và mưa lớn theo mùa, nên mái cần cách nhiệt (lớp cách nhiệt hoặc mái thông gió), hiên sâu và lam che nắng chiều cho mặt hướng tây, kính lớn nên dùng kính hộp hoặc low-e. Sàn trệt và ổ điện tầng một nên xử lý như vùng có nguy cơ ngập, ngay cả khi hạ tầng khu đã hoàn chỉnh.
Trước khi giao bản vẽ móng, Betaviet có thể cùng chủ nhà đọc kết quả khảo sát nền và chọn phương án móng, cao độ phù hợp cho từng lô.
| Nội dung | Tình trạng |
|---|---|
| Quy mô khu | 18,5 ha (odt.vn); gần 18 ha (homedy.com) |
| Kích thước lô | 6×18, 7,5×19, 10×20, 15×18 m |
| Lộ giới | 12, 16, 40 m; đường nội khu 12–20 m |
| Phường sau sáp nhập | Phường An Phú cũ, nay chia giữa Bình Trưng và An Khánh |
| Chủ đầu tư | Bốn tên trong hồ sơ, chưa có văn bản khẳng định |
| Sổ đỏ | odt.vn và homedy.com ghi khác nhau |
| Văn bản chấp thuận dự án và quy hoạch 1/500 | Chưa công bố |
| Giá chủ đầu tư | Chưa công bố |
| Bảng lô chính thức | Chưa công bố |
| Tiến độ hạ tầng, ngày khởi công và hoàn thành | “Đang cập nhật” |
| Khoảng cách tới nút An Phú, hầm Thủ Thiêm, Mai Chí Thọ | Chưa công bố |
| Khảo sát nền và cao độ | Chưa công bố |
| Tiện ích nội khu (trường, công viên, thể thao, chợ) | Chỉ có mô tả chung “gần trường học, bệnh viện, công viên cây xanh” (odt.vn); danh mục và khoảng cách chưa công bố |
Odt.vn ghi thanh toán 100% sau khi công chứng sổ đỏ, nhưng đó là tin rao. Điều khoản đúng phải đọc trong hợp đồng đặt cọc và hợp đồng mua bán của đúng lô.
Khoảng lùi phụ thuộc lộ giới của đoạn đường trước lô và quy hoạch chi tiết. Hồ sơ ghi nhiều mức lộ giới, nên xin thông tin này cho từng lô.
Lô 270 m² đủ chỗ cho sân trước và sân vườn. Số tầng, mật độ và khoảng lùi cho lô lớn xem mục Góc nhìn Betaviet.
Nên đo cao độ nền và chụp ảnh có ngày hiện trạng đường, điện, thoát nước trước khi chốt bản vẽ.
Bản vẽ khoảng lùi minh họa của kha.vn (2025) cho nhà phố này; tin rao kha.vn ghi trệt + 2 lầu, cao khoảng 14 m. Số tầng tối đa cần đối chiếu với quy hoạch 1/500 của lô.
Sổ riêng chỉ là điều kiện về quyền sử dụng đất. Việc xây nhà còn cần giấy phép xây dựng theo quy định hiện hành và tuân theo quy chế kiến trúc của khu nếu có.
Tùy kết quả khảo sát từng lô: nền yếu có thể cần móng cọc, nền tốt thì không. Chỉ khảo sát địa chất mới cho biết, nên đừng chốt móng trước khi có kết quả.
Chi phí gồm bốn nhóm: móng và kết cấu, chống thấm, hoàn thiện, thiết bị. Mức chênh giữa hai lô phần lớn nằm ở khảo sát nền (có hay không móng cọc), tầng hầm và độ phức tạp mặt đứng; hoàn thiện và thiết bị thay đổi theo vật liệu chọn. Xem thêm bài chi phí xây biệt thự của Betaviet.
Trên lô nền ven Giồng Ông Tố, quyết định xây nhà phố hay biệt thự vườn nên đến sau khi hồ sơ của lô đã rõ. Ai đang so sánh song song với căn hộ ở khu Thủ Thiêm có thể xem thêm dự án Centana Thủ Thiêm.
Khi đã chốt lô và có bản vẽ quy hoạch, hãy gửi Betaviet kích thước lô cùng kết quả khảo sát để được tư vấn phương án thiết kế – thi công xây mới phù hợp.
Tòa nhà Hải Ngân Building, Số 9 Đường Thanh Liệt, Phường Thanh Liệt, Thành phố Hà Nội
Hotline: 0915010800
Khiếu nại: 0968905551
Văn phòng: 0241224526
Email: lienhe@betaviet.vn
Website: https://betaviet.vn
Copyright © Betaviet since 2009, Alright reserverd. Thương hiệu đã được đăng ký. ® Ghi rõ nguồn "https://betaviet.vn" khi phát hành lại thông tin từ website này.
Tư vấn chuyên sâu bởi nhà thiết kế, giám đốc thi công nhiều năm kinh nghiệm
Giảm tới 30% 300tr
Đồ nội thất nhập khẩu
Hỗ trợ thủ tục pháp lý
cấp phép xây dựng
Betaviet sẽ liên hệ để tư vấn Quý khách trong thời gian sớm nhất
Trân trọng cảm ơn!
