Biệt thự là gì? Định nghĩa, phân loại và cách phân biệt với nhà phố, villa

Biệt thự là nhà ở riêng lẻ đứng tách biệt trên khuôn viên có sân vườn, tường rào và lối vào riêng, số tầng thấp và có nhiều mặt nhìn ra sân hoặc vườn. Bài này giải nghĩa chữ “biệt thự”, các loại hay gặp và cách phân biệt với nhà phố, villa, dinh thự, kèm mẫu Betaviet đã thiết kế.

Biệt thự là gì?

Biệt thự (còn gọi là villa) là loại nhà ở được thiết kế và xây dựng biệt lập với các công trình xung quanh. Ngôi nhà nằm giữa một khuôn viên riêng, có sân vườn, cây xanh, tường rào và lối vào của riêng mình.

Ba đặc điểm giúp nhận ra một căn biệt thự:

• Khuôn viên riêng: ngôi nhà không dính tường với nhà bên cạnh, có hàng rào và cổng vào độc lập.
• Nhiều mặt thoáng: phần lớn các mặt nhà nhìn ra sân hoặc vườn, nên nhận được nhiều ánh sáng và gió.
• Mật độ xây dựng thấp: phần diện tích được xây chỉ chiếm một phần khuôn viên, phần còn lại dành cho cây xanh và lối đi.

Chữ “thự” nghĩa là gì?

“Biệt thự” là từ Hán Việt, viết là 別墅. “Biệt” nghĩa là riêng, tách ra; “thự” chỉ ngôi nhà ở ngoài phố thị, ở nơi thôn dã. Ghép lại, biệt thự là ngôi nhà ở riêng, tách khỏi khu đông đúc. Cũng gốc chữ này, “dinh thự” là ngôi nhà lớn, đẹp, vốn dành cho quan lại và người có chức vị trong xã hội cũ.

Nguồn gốc khái niệm: từ biệt thự La Mã đến biệt thự ngày nay

Khái niệm biệt thự xuất hiện từ thời La Mã cổ đại, khi “villa” chỉ một tư gia rộng ở khu đất tách biệt, thường là điền trang của người giàu có và chủ đất lớn. Quanh nhà có vườn cây, hồ nước, tường đá và lối đi riêng. Khi giao thương mở rộng, tầng lớp trung lưu cũng bắt đầu sở hữu biệt thự riêng.

Ở Việt Nam, biệt thự phổ biến từ thời Pháp thuộc. Các căn xây thời Pháp và trước năm 1975 thường nằm trên khu đất rất rộng, có vườn cây, hòn non bộ, nhiều căn có cả bể bơi hoặc sân tennis. Biệt thự trong các khu đô thị hiện nay có lô đất nhỏ hơn, nhưng đổi lại được quy hoạch đồng bộ về đường, điện nước, cây xanh và an ninh.

Tiêu chuẩn pháp lý và ba nhóm biệt thự

Theo quy định của Bộ Xây dựng về nhà ở biệt thự, một công trình được xếp là biệt thự khi đáp ứng đủ các điều kiện sau:

• Là nhà ở riêng biệt, có sân vườn, hàng rào và lối ra vào riêng.
• Số tầng chính bị giới hạn ở mức thấp (không tính tầng mái che cầu thang, tầng mái và tầng hầm).
• Có nhiều mặt nhà trông ra sân hoặc vườn.
• Diện tích xây dựng chỉ chiếm một phần khuôn viên đất, tỷ lệ cụ thể theo văn bản hiện hành.
• Nằm trong khu chức năng của quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt.

Cũng theo hướng dẫn này, biệt thự chia thành ba nhóm:

• Nhóm 1: biệt thự gắn với di tích văn hóa, lịch sử đã được xếp hạng, hoặc có giá trị kiến trúc điển hình do cơ quan có thẩm quyền xác định và trình Ủy ban nhân dân cấp tỉnh phê duyệt.
• Nhóm 2: biệt thự không thuộc nhóm 1 nhưng có giá trị kiến trúc, cũng do cấp tỉnh xác định và phê duyệt.
• Nhóm 3: các biệt thự còn lại, chủ yếu do người dân xây theo nhu cầu riêng với nhiều phong cách.

Tên gọi trên thị trường và định nghĩa pháp lý không phải lúc nào cũng trùng nhau. Nhiều công trình được gọi là biệt thự có 4 tầng, hoặc liền kề với nhà bên cạnh, nên không khớp từng điều kiện nêu trên. Trước khi xin phép xây dựng, chủ đầu tư nên hỏi cơ quan quản lý xây dựng địa phương xem lô đất và công trình được xếp vào loại nhà ở nào, đồng thời đọc văn bản hiện hành và quy hoạch chi tiết của khu đất.

Các loại biệt thự thường gặp

Biệt thự được gọi tên theo cách đặt ngôi nhà trên đất, theo công năng hoặc theo vị trí. Sáu loại dưới đây hay gặp nhất tại Việt Nam.

Đơn lập là loại gần với khái niệm biệt thự nguyên thủy nhất: bốn phía đều có mặt thoáng và cảnh quan, nên cần lô đất đủ rộng. Xem thêm thiết kế biệt thự đơn lập.

Song lập hình thành từ ý tưởng thiết kế một ngôi nhà trên nửa lô đất, rồi lấy đối xứng sang ngôi nhà thứ hai. Hai căn dùng chung kiến trúc nhưng mỗi căn có chủ riêng và bố trí bên trong có thể khác nhau. Xem thiết kế biệt thự song lập.

Liền kề thường nằm trong khu đô thị, phục vụ nhu cầu vừa ở vừa kinh doanh. Vì chỉ có hai mặt thoáng, loại này khác biệt thự đơn lập ở cả bố cục lẫn mức riêng tư. Xem thêm biệt thự liền kề 3 tầng.

Biệt thự vườn dành phần lớn diện tích cho cây xanh, bể bơi, đài phun nước, nên nhà thường thấp tầng, mái rộng, nhiều cửa lớn để đón ánh sáng và gió.

Biệt thự nghỉ dưỡng và du lịch nằm ở nơi có cảnh quan tốt, thiết kế theo nhu cầu nghỉ ngơi của gia đình hoặc đoàn khách. Xem thiết kế biệt thự nghỉ dưỡng.

Một lưu ý khi đọc tin rao bán: căn nhà xây kín đất, không có khuôn viên và sân vườn tách biệt thì dù được rao là biệt thự, về bản chất vẫn là nhà phố.

Biệt thự khác nhà phố, villa và dinh thự thế nào?

Bốn khái niệm này gần nghĩa nên hay bị nhầm. Bảng sau so biệt thự với nhà phố.

Villa là từ gốc Latin và Ý, cùng nghĩa với biệt thự. Trong tiếng Việt, người ta hay dùng “villa” khi nói tới biệt thự nghỉ dưỡng hoặc nhà cho thuê ngắn ngày, còn “biệt thự” dùng rộng hơn, gồm cả nhà ở thường trú trong khu đô thị.

Dinh thự là cách gọi cho ngôi nhà lớn hơn, đồ sộ hơn biệt thự, có khuôn viên rộng và mặt tiền nhiều chi tiết. Betaviet gọi các mẫu quy mô lớn theo phong cách tân cổ điển là dinh thự, như KT25887, KT25828 tại Hải Phòng (1110 m²) và KT8001836 trong khu đô thị Vinhomes The Harmony (1050 m²). Xem thêm bài dinh thự là gì.

Phong cách hiện đại và tân cổ điển

Hai phong cách này chiếm phần lớn biệt thự được thiết kế hiện nay. Các hình trong bài là phối cảnh từ hồ sơ thiết kế của Betaviet.

Biệt thự hiện đại

Biệt thự hiện đại bỏ phần trang trí cầu kỳ, ưu tiên công năng và hình khối. Đường nét gọn, mái bằng hoặc mái dốc thấp, mảng kính lớn nối phòng khách, bếp, phòng ăn thành một không gian liền mạch và nối ra sân vườn. Bảng màu thường là trắng, xám, be, đen, vật liệu chủ đạo là kính, thép, bê tông, gỗ.

Các mẫu hiện đại Betaviet đã thiết kế gồm: KT25855 (Tropical Modern 2 tầng tại Hà Nội, 600 m²), KT9188719 (hiện đại luxury tại Thái Bình, 800 m²) và KT24779 (4 tầng tại Thái Nguyên).

Biệt thự tân cổ điển

Biệt thự tân cổ điển lấy cảm hứng từ kiến trúc cổ điển châu Âu, gốc Hy Lạp cổ đại và thời Phục Hưng, nhưng lược bớt họa tiết rườm rà. Mặt tiền nhấn vào cột trụ, phào chỉ, tỷ lệ đối xứng, nhiều căn dùng mái Mansard. Phong cách du nhập vào Việt Nam từ thời Pháp thuộc.

Hai mẫu tân cổ điển tiêu biểu: KT4104002 (3 tầng mái Mansard tại Yên Bái, 408 m²) và KT24738 (3 tầng tại Hải Dương, 450 m²). Xem thêm phong cách tân cổ điển, biệt thự tân cổ điển và mẫu biệt thự hiện đại.

Lưu ý khi xây biệt thự

• Mật độ và khoảng lùi: lấy theo quy hoạch chi tiết của khu đất, giữ phần lớn diện tích cho sân vườn và cây xanh.
• Công năng: phòng khách, phòng ăn, phòng ngủ master nên rộng hơn nhà phố vì có đất để mở; số đo cụ thể tùy quy mô gia đình và được chốt khi lập bản vẽ.
• Riêng tư: bố trí cổng, tường rào, lối vào và gara sao cho khách ra vào không đi qua khu sinh hoạt chung.
• Chi phí: phụ thuộc diện tích sàn, số tầng, phong cách, vật liệu mặt tiền và các hạng mục như bể bơi, thang máy, cảnh quan.

Câu hỏi thường gặp về biệt thự

Biệt thự nghĩa là gì?

Biệt thự là nhà ở riêng lẻ nằm tách biệt trong khuôn viên có sân vườn, tường rào và lối vào riêng, thường thấp tầng.

Biệt thự khác nhà phố ở điểm nào?

Biệt thự có khuôn viên riêng, nhiều mặt thoáng và mật độ xây dựng thấp. Nhà phố xây sát nhau, thường chỉ thoáng mặt trước và sau, ít hoặc không có sân vườn.

Biệt thự khác villa thế nào?

Về nghĩa gốc, hai từ gần như đồng nghĩa. Ở Việt Nam, “villa” hay chỉ biệt thự nghỉ dưỡng hoặc cho thuê ngắn ngày; “biệt thự” dùng cho cả nhà ở thường trú.

Có những loại biệt thự nào?

Các loại hay gặp là đơn lập, song lập, liền kề, vườn, nghỉ dưỡng và du lịch. Về phong cách, phổ biến nhất là hiện đại và tân cổ điển.

Chữ “thự” trong biệt thự nghĩa là gì?

“Thự” là chữ Hán Việt chỉ ngôi nhà ở nơi thôn dã. “Biệt thự” nghĩa là ngôi nhà ở riêng, tách khỏi khu đông đúc.

Biệt thự được xây tối đa mấy tầng?

Số tầng tối đa do quy định của Bộ Xây dựng và quy hoạch chi tiết của khu đất xác định, không tính tầng mái che cầu thang, tầng mái và tầng hầm. Thực tế vẫn có công trình 4 tầng được gọi là biệt thự theo thói quen thị trường, nên cần hỏi cơ quan xây dựng địa phương khi xin phép.