Cùng một cụm chữ “Yết Kiêu”, có ba dự án khu dân cư nằm ở hai tỉnh khác nhau: một ở Phủ Lý, hai ở Hải Dương. Chủ đầu tư khác nhau, quy mô khác nhau, pháp lý khác nhau. Lẫn một dự án sang dự án kia, người mua lô sẽ cầm nhầm cả bản đồ, cả hồ sơ lẫn mức giá tham chiếu.
Với đơn vị thiết kế – thi công như Betaviet, nhầm lẫn này không chỉ là chuyện tra cứu. Lô nằm ở đâu quyết định địa chất nền, cao độ so với vùng ngập, quy chế kiến trúc và cả thời điểm được phép khởi công. Một lô biệt thự 344 m² và một lô liền kề 77 m² cần hai cách đặt móng, hai cách lấy sáng, hai cách tính ngân sách.
Hai trang rao ghi hai trạng thái bàn giao khác nhau cho cùng một khu, và chưa trang nào kèm văn bản nghiệm thu. Với người sắp xây, đó là câu hỏi đầu tiên cần đáp án trước khi vẽ.
Bảng dưới đặt ba dự án cạnh nhau. Chỉ hàng đầu là đối tượng của bài; hai hàng sau chỉ để người đọc loại trừ.
| Tên thường gọi | Địa danh | Tỉnh ghi trong tin gốc | Chủ đầu tư | Dùng trong bài? |
|---|---|---|---|---|
| Tây Phố Yết Kiêu (Khu nhà ở / khu đô thị Tây Phố Yết Kiêu) | Phủ Lý, gần đường Lê Duẩn và đường D4 | Hà Nam (trước sáp nhập); nay là Ninh Bình | Tin rao ghi “Tập đoàn Tư vấn Đầu tư Xây dựng Hải Lý” | Có — là dự án của bài |
| Khu dân cư Yết Kiêu | Phường Cộng Hòa, thị xã Chí Linh | Hải Dương | Chủ đầu tư khác Hải Lý | Không |
| Khu dân cư mới số 3 xã Yết Kiêu | Huyện Gia Lộc | Hải Dương | Liên danh ba công ty khác | Không |
Còn một cái tên nữa dễ gây nhầm trong cùng thành phố: Khu đô thị mới Tây Phù Vân, do liên danh Hai Pha Việt Nam và Đông Á Land làm chủ sử dụng đất. Đây là dự án khác, chỉ khác Tây Phố Yết Kiêu vài chữ; mọi số liệu trong bài đều thuộc về Tây Phố Yết Kiêu ở Phủ Lý, không mượn từ ba dự án vừa nêu.
Về những gì đã công bố, thông tin công khai về Tây Phố Yết Kiêu khá mỏng và phần lớn nằm ở các trang sàn rao bán. Bảng tóm tắt dưới đây gom cả phần có và phần chưa có. Số liệu lấy từ lần tra cứu tháng 10/2026; ô ghi “Chưa công bố” nghĩa là chưa có văn bản hoặc thông báo của chủ đầu tư cho mục đó.
| Hạng mục | Đã công bố | Chưa công bố | Độ tin cậy |
|---|---|---|---|
| Quy mô | 185 nền (biệt thự + liền kề); trang rao không tách số lô từng loại | Tổng diện tích dự án, số lô biệt thự riêng | Thấp (một trang rao) |
| Diện tích lô | Biệt thự 220–344,36 m²; liền kề 77,53–110 m² | Mặt bằng phân lô chi tiết | Thấp |
| Chủ đầu tư | Tên “Hải Lý” trên hai trang rao | Tên pháp lý, mã số doanh nghiệp, vốn điều lệ, dự án khác | Trung bình (hai trang, cách viết khác nhau) |
| Pháp lý dự án | — | Quyết định quy hoạch hoặc chủ trương đầu tư (số hiệu, ngày) | — |
| Quy định xây dựng | — | Tầng cao, mật độ, khoảng lùi, mẫu nhà bắt buộc | — |
| Tiến độ bàn giao | Hai trang rao ghi hai trạng thái khác nhau (xem mục hạ tầng) | Ngày nghiệm thu hạ tầng | Thấp |
| Giá | — | Giá chủ đầu tư công bố; giá rao của chính lô trong khu | — |
Hai trang rao đều ghi địa chỉ “Phường Trần Hưng Đạo, TP. Phủ Lý, tỉnh Hà Nam”, một trang ghi thêm dòng “Lê Duẩn, Phường Liêm Chính”. Cả hai cách ghi đều theo bộ địa chỉ trước sáp nhập.
Ở cấp tỉnh, Nghị quyết 202/2025/QH15 ngày 12/06/2025 của Quốc hội sắp xếp Hà Nam, Nam Định và Ninh Bình thành một tỉnh mới tên Ninh Bình; chính quyền địa phương mới hoạt động từ 01/07/2025. Cấp huyện không còn, nên “thành phố Phủ Lý” trong địa chỉ cũ không còn là một cấp hành chính. Người từ Nam Định cũ sang xem nhà sẽ thấy cả hai tỉnh cũ nay cùng một tỉnh, như khu đô thị Hòa Vượng và Dệt May ở Nam Định mà Betaviet có trang tổng hợp riêng.
| Cấp | Trước 01/07/2025 | Từ 01/07/2025 | Nguồn / ghi chú |
|---|---|---|---|
| Tỉnh | Hà Nam | Ninh Bình (hợp nhất Hà Nam, Nam Định, Ninh Bình) | NQ 202/2025/QH15, ban hành 12/06/2025 |
| Cấp huyện | Thành phố Phủ Lý | Không còn cấp huyện | Theo cơ chế sắp xếp 2025 |
| Phường, xã | Phường Trần Hưng Đạo (theo tin rao); Phường Liêm Chính | Phường Phủ Lý mới hình thành từ Châu Cầu, Thanh Châu, Liêm Chính và phần còn lại của Quang Trung; Phường Liêm Tuyền từ Tân Liêm cùng hai xã | Danh sách lấy từ trang tổng hợp pháp luật, độ tin cậy thấp; số hiệu nghị quyết cấp xã chưa mở được văn bản gốc |
Điểm cần chốt: văn bản nhà nước nào nói phường Trần Hưng Đạo ở Phủ Lý thuộc đơn vị mới nào thì hiện chưa có trong tay. Khi nhận hợp đồng mua bán hay giấy chứng nhận, người mua nên đọc địa chỉ ghi trên giấy tờ, không lấy địa chỉ từ tin rao.
Sáu tiêu chí dưới đây nhìn khu từ vị trí người sắp xây nhà.
| Tiêu chí | Dữ kiện hiện có | Mức |
|---|---|---|
| Quỹ sản phẩm cao cấp | Biệt thự 220–344,36 m² theo một trang rao; liền kề 77,53–110 m² | Cần lưu ý |
| Quy định xây dựng – kiến trúc | Tầng cao, mật độ, khoảng lùi, mẫu nhà bắt buộc | Chưa đủ dữ liệu |
| Hiện trạng bàn giao | Một trang ghi “Đã bàn giao”, hoàn thành 2018; trang khác tháng 10/2026 ghi “Chưa bàn giao” | Cần lưu ý |
| Điều kiện thi công | Lộ giới nội khu, cao độ nền, khoảng cách tới đường Lê Duẩn và đường D4 | Chưa đủ dữ liệu |
| Khí hậu và vật liệu | Miền Bắc nồm ẩm; Phủ Lý có tiền lệ ngập ven sông Đáy, sông Châu trong đợt mưa lũ tháng 9/2024 | Cần lưu ý |
| Ngân sách hoàn thiện | Chưa có đơn giá xây dựng nhà ở riêng lẻ khu vực cho năm 2026 | Chưa đủ dữ liệu |
Chỗ nào còn ghi “Chưa đủ dữ liệu” là chỗ người mua nên xin văn bản trước khi thuê đơn vị thiết kế vẽ phương án.
Về khí hậu, nền đất ven sông và nồm ẩm là hai thứ quyết định vật liệu. Công điện của UBND tỉnh Hà Nam về ứng phó đợt mưa lũ, ghi ngày 12/09/2024 (theo đường dẫn), nêu hàng nghìn hộ ven sông Đáy, sông Châu ở Phủ Lý bị ngập khi nước sông dâng. Bản PDF chưa mở được nên chưa đối chiếu nội dung; tóm tắt tìm kiếm ghi các phường Châu Sơn, Lê Hồng Phong và xã Phù Vân trong vùng ngập, là tên đơn vị trước 01/07/2025. Đoạn này chưa nói gì về chính khu Tây Phố Yết Kiêu, nhưng đủ để đặt câu hỏi cao độ nền khi chọn lô.
Betaviet chưa có công trình tại chính khu này. Gần nhất cùng loại và cùng tỉnh cũ là các biệt thự đã thi công tại Hà Nam: biệt thự tân cổ điển 3 tầng nổi, 1 tầng hầm, quy mô hơn 400 m² theo trang công trình, ở khu đô thị trung tâm thành phố Phủ Lý (trang không nêu tên khu), và biệt thự hiện đại thiết kế thi công trọn gói.
Danh sách dưới đây là bộ câu hỏi nên có đáp án bằng văn bản trước khi ký hợp đồng mua bán lô:
Một trang rao ghi nền biệt thự từ 220 m² đến 344,36 m² và nền liền kề từ 77,53 m² đến 110 m², tổng 185 nền. Biệt thự nhỏ nhất nhỉnh hơn liền kề lớn nhất đúng 110 m², nên hai nhóm không chồng nhau và cách xây ở mỗi nhóm khác hẳn.
| Loại nền | Diện tích (m²) | Cách bố trí nhà thường gặp trên lô cùng cỡ | Điểm thi công cần chú ý |
|---|---|---|---|
| Liền kề | 77,53 – 110 | Mặt tiền hẹp, nhà sâu; giếng trời cạnh cầu thang; gara chiếm tầng trệt | Chống thấm khe tiếp giáp tường chung; cách nhiệt mái và tường hướng nắng |
| Biệt thự | 220 – 344,36 | Có sân trước làm vùng đệm; tách lối xe và lối người; nhiều mặt thoáng | Khảo sát địa chất; chống thấm nếu có tầng hầm hay bể bơi; tuân thủ mặt đứng mẫu nếu khu yêu cầu |
Muốn biết số lô biệt thự riêng, xin mặt bằng phân lô có ký hiệu từng nền rồi đếm số nền loại biệt thự.
Lô 344,36 m² là lô lớn nhất theo tin rao, và cũng là phân khúc Betaviet quan tâm nhất ở khu này. Trên lô cỡ đó, nhà thường được đặt lùi để chừa sân trước và sân sau, phần sân đệm bụi, ồn và gió trước khi vào nhà. Lô 77,53 m² thì ngược lại: mỗi mét vuông sàn đều tính, nên giếng trời và hướng đi ánh sáng phải quyết ngay từ bản vẽ mặt bằng.
Kích thước lô chỉ là điểm xuất phát. Cùng diện tích nhưng khác chỉ giới, khác khoảng lùi thì khối nhà sẽ khác. Với lô biệt thự, Betaviet thường đề nghị chủ lô thuê thiết kế biệt thự sau khi đã có quy chế kiến trúc, không vẽ trước rồi mới hỏi.
| Nguồn | Trạng thái ghi | Mốc thời gian ghi | Ghi chú |
|---|---|---|---|
| homedy.com | “Đã bàn giao”; khởi công và hoàn thành đều ghi 2018 | Năm 2018; trang không ghi ngày đăng | Không có ngày bàn giao cụ thể |
| muaban.net | “Chưa bàn giao”; pháp lý, quy mô, thời gian bàn giao “Đang cập nhật” | Tháng 10/2026 | Trang chưa có tin đăng bán |
| Trang giới thiệu dự án khác | Cùng lúc ghi “hạ tầng đã hoàn thiện” và “đang hoàn thiện mặt bằng” | Không rõ | Nguồn không ghi ngày, chưa đối chiếu được |
Hạ tầng kỹ thuật “đã làm” và “đã bàn giao” là hai việc khác nhau. Hạ tầng có thể xong về mặt thi công nhưng chưa nghiệm thu; ngược lại chủ đầu tư có thể bàn giao lô trước khi hoàn thiện đường nội khu. Với người định xây nhà, khác biệt này quyết định xe tải bê tông có vào được lô hay không, điện thi công lấy ở đâu, và nền lô có bị phá khi hoàn thiện đường hay không.
Hai trang rao cùng ghi chủ đầu tư là “Công ty Tập đoàn tư vấn Đầu tư Xây dựng Hải Lý” (homedy) và “Công Ty Tập Đoàn Tư Vấn ĐTXD Hải Lý” (muaban). Hai cách viết, một tên: cách viết như vậy chưa phải tên pháp lý. Tên đăng ký và mã số doanh nghiệp là hai thứ cần xin trước khi ký.
Báo Đầu tư có một bài về Tập đoàn Hải Lý gắn với tỉnh Hà Nam. Trong bài đó chưa thấy năm thành lập, vốn điều lệ hay danh sách dự án, và chưa có gì cho thấy tập đoàn này là cùng một pháp nhân với chủ đầu tư ghi trên trang rao. Nên chưa gán dự án nào khác cho chủ đầu tư.
Về đơn vị phân phối, một trang rao ghi Công ty Cổ phần BĐS Kland; chưa có nguồn thứ hai để xác nhận. Về giấy tờ, một số trang giới thiệu nhắc “sổ đỏ riêng từng nền”, nhưng chưa thấy quyết định phê duyệt quy hoạch hay chủ trương đầu tư của dự án. Người mua nên yêu cầu bản sao giấy chứng nhận hoặc hồ sơ pháp lý đang có của lô cụ thể, thay vì dựa vào câu quảng bá chung.
Giá chủ đầu tư công bố chưa có: homedy ghi giá “đang được cập nhật”, muaban chưa có tin đăng. Một vài con số lẻ như “1,5 tỷ” hay “1,8 tỷ” xuất hiện trên một số trang giới thiệu không ghi loại giá, không ghi ngày nên không đưa vào bài. Còn lại là hai nhóm giá tham chiếu, đều không phải giá của lô trong khu.
| Loại | Con số | Mốc | Lưu ý |
|---|---|---|---|
| Giá đất nhà nước, đường Phố Yết Kiêu (D4), đoạn Đinh Tiên Hoàng – Lê Duẩn | Vị trí 2: 3.300.000 đ/m²; vị trí 3: 2.200.000 đ/m² | QĐ 12/2020/QĐ-UBND, ban hành 20/12/2019 | Bảng giá cũ, đã hết hiệu lực, chỉ để tham khảo lịch sử. Nguồn tổng hợp |
| Giá đất nhà nước, đường Trần Hưng Đạo, đoạn Trần Thị Phúc – Lê Lợi | 12 triệu đ/m² (vị trí 1) | Bảng giá 2019 | Đã hết hiệu lực, không phải giá khu. Nguồn tổng hợp |
| Giá rao thứ cấp, phường Trần Hưng Đạo | Lô 313 m², 3 mặt tiền: 20,34 tỷ, khoảng 65 triệu đ/m² | Tin đăng 02/07/2026 | Giá rao của lô khác, không phải giá Tây Phố Yết Kiêu. Trang tổng hợp |
Bảng giá đất hiện hành của tỉnh cho năm 2026 chưa tìm thấy trong lần tra cứu tháng 10/2026, nên các con số nhà nước ở trên chỉ để biết thang tham chiếu cũ. So với giá khu khác, nên quy về đơn giá đồng/m² cùng tháng và cùng loại giá (sơ cấp từ chủ đầu tư hay rao thứ cấp), rồi hỏi chủ đầu tư phương thức thanh toán. Bài không dự báo giá, không khuyên mua hay không mua.
Với người định xây, giá đất chỉ là một phần của bài toán. Phần còn lại, chi phí xây dựng và hoàn thiện, phụ thuộc quy mô nhà, tầng hầm, vật liệu; muốn có con số cụ thể nên xem thêm trang chi phí xây biệt thự và so với phương án thiết kế của chính lô mình.
Tin rao đặt Tây Phố Yết Kiêu gần đường D4, giao với đường 21 và đường Lê Duẩn (đường 42 m); các trang giới thiệu nhắc đến bệnh viện đa khoa tỉnh cùng Bệnh viện Việt Đức 2 và Bạch Mai 3 mà không kèm khoảng cách. Số cơ sở Bạch Mai các trang ghi hai hoặc ba, nên chưa chốt. Khoảng cách tới Quốc lộ 1A, nút giao cao tốc và trung tâm Phủ Lý chưa có số liệu. Để tự đo, lấy khoảng cách từ ranh lô tới cổng từng bệnh viện trên bản đồ, ghi thêm giờ cao điểm; dữ liệu trường học chưa có.
Các dự án khác trong vùng giúp hình dung bối cảnh, nhưng mỗi con số thuộc về dự án của nó.
| Dự án | Vị trí | Dữ kiện | Ghi chú |
|---|---|---|---|
| Sun Urban City (Khu đô thị Bắc Châu Giang) | Phường Lam Hạ | Sun Group; 420 ha; trạng thái “Đang mở bán” | Trang tổng hợp |
| Lam Hạ Center Point | Phường Lam Hạ | DIC Corp; 13,56 ha (135.600 m²) | Cùng nguồn |
| River Silk City | Xã Lam Hạ | CEO Group; mở bán 11/2018; quy mô 126.000 m² ở trang danh sách và 126 ha ở trang tổng quan (lệch 10 lần, ghi cả hai); vốn 1.904,247 tỷ đồng hoặc gần 2.000 tỷ | Trang dự án; nằm trên đường 42 m và 68 m, nối nút Liêm Tuyền với trung tâm Phủ Lý |
Với người cần so sánh sản phẩm, Betaviet có trang khu đô thị Sun Urban City ở Lam Hạ, và ở phía Ninh Bình cũ có trang KĐT Tây Bình Mỹ như một khu đô thị cùng tỉnh mới để tham khảo. Về trục kết nối, cao tốc Pháp Vân – Cầu Giẽ nối nút Pháp Vân với nút Đại Xuyên, mặt cắt khoảng 33,5 m, 6 làn cơ giới theo bài của Dân Việt đăng ngày 28/07/2026; chiều dài gần 29 km theo tóm tắt tìm kiếm, chưa đối chiếu trong bài.
Theo trang rao, lô được tự thiết kế xây dựng sau khi ký hợp đồng mua bán; vì thế phần việc của chủ lô bắt đầu ngay sau hợp đồng. Dưới đây là những khuyến nghị thiết kế – thi công Betaviet áp dụng cho lô loại này. Đây là ý kiến chuyên môn, không phải quy định của khu.
Phần kịch bản ở khuyến nghị thứ tư có thể minh họa bằng công thức diện tích sàn tối đa ≈ diện tích lô × mật độ × số tầng. Số dưới đây là giả định để so sánh, không phải chỉ tiêu của khu.
| Lô giả định | Mật độ giả định | Số tầng giả định | Tổng sàn ước tính (m²) |
|---|---|---|---|
| 344,36 m² (biệt thự lớn nhất) | 50% | 3 | khoảng 516 |
| 220 m² (biệt thự nhỏ nhất) | 50% | 3 | 330 |
| 77,53 m² (liền kề nhỏ nhất) | 80% | 4 | khoảng 248 |
Nếu lô đã nhận ở trạng thái nền hạ tầng xong, người mua có thể bắt đầu bằng khảo sát và hồ sơ xin phép; nếu hạ tầng chưa xong, nên chốt trước thời điểm khởi công để không phải đập phá đường tạm. Betaviet nhận thiết kế và thi công xây mới trọn gói cho lô biệt thự và liền kề, bắt đầu từ buổi khảo sát lô để chốt phương án trước khi dựng móng.
Dịch vụ đi kèm gồm bản vẽ theo đúng quy chế khu, dự toán theo từng hạng mục và giám sát từng giai đoạn thô – hoàn thiện. Thông tin chi tiết tại trang thiết kế thi công nhà xây mới.
Không. Khu dân cư Yết Kiêu ở Chí Linh và Khu dân cư mới số 3 xã Yết Kiêu ở Gia Lộc đều ghi thuộc Hải Dương, chủ đầu tư khác với Tây Phố Yết Kiêu. Số liệu trong bài chỉ thuộc dự án ở Phủ Lý.
Theo Nghị quyết 202/2025/QH15 ngày 12/06/2025, Hà Nam hợp nhất với Nam Định và Ninh Bình thành tỉnh Ninh Bình; chính quyền mới hoạt động từ 01/07/2025. Tên phường mới của khu cần đọc từ giấy tờ chính thức, vì văn bản xác nhận phường Trần Hưng Đạo còn thiếu.
Một trang rao ghi biệt thự từ 220 m² đến 344,36 m², tổng 185 nền gồm cả liền kề. Số lô biệt thự riêng chưa công bố.
Một số trang giới thiệu ghi sổ đỏ riêng từng nền, nhưng chưa có văn bản pháp lý của dự án đi kèm. Người mua nên xin bản sao giấy chứng nhận hoặc hồ sơ đang có của đúng lô định mua.
Một số trang giới thiệu nhắc hạ tầng ngầm, chưa có bản vẽ hoàn công hay biên bản nghiệm thu đi kèm. Nên hỏi chủ đầu tư trước khi chốt phương án đấu nối.
Trang rao ghi lô được tự thiết kế xây dựng sau khi ký hợp đồng mua bán. Quy chế kiến trúc, tầng cao và mật độ chưa công bố, nên cần hỏi chủ đầu tư trước khi vẽ.
Giá rao của một lô khác: tin rao lô 313 m² ở phường Trần Hưng Đạo tháng 07/2026, khoảng 65 triệu đ/m², không phải giá khu. Chủ đầu tư chưa công bố giá, và chưa có tin rao riêng cho lô trong khu.
Tùy trạng thái hạ tầng và quy chế của khu. Nếu quy chế chưa có, nên chốt phần kết cấu, chống thấm và vật liệu ngoại thất trước, còn số tầng và mặt đứng đợi văn bản.
Với lô ở Phủ Lý, từ móng, chống thấm đến vật liệu đều phải bám vào văn bản pháp lý và quy chế của khu, khi đã có.
Tòa nhà Hải Ngân Building, Số 9 Đường Thanh Liệt, Phường Thanh Liệt, Thành phố Hà Nội
Hotline: 0915010800
Khiếu nại: 0968905551
Văn phòng: 0241224526
Email: lienhe@betaviet.vn
Website: https://betaviet.vn
Copyright © Betaviet since 2009, Alright reserverd. Thương hiệu đã được đăng ký. ® Ghi rõ nguồn "https://betaviet.vn" khi phát hành lại thông tin từ website này.
Tư vấn chuyên sâu bởi nhà thiết kế, giám đốc thi công nhiều năm kinh nghiệm
Giảm tới 30% 300tr
Đồ nội thất nhập khẩu
Hỗ trợ thủ tục pháp lý
cấp phép xây dựng
Betaviet sẽ liên hệ để tư vấn Quý khách trong thời gian sớm nhất
Trân trọng cảm ơn!
