Khu đô thị mới The Centre House: hoàn thiện nhà phố 1 trệt 4 lầu thế nào?

Các trang bán hàng mô tả shophouse mặt tiền đường Tôn Đức Thắng ở The Centre House với quy chuẩn 1 trệt 4 lầu, đất 100, 120 hoặc 160 m². Phép nhân đơn giản: một lô 100 m² xây kín cho năm sàn, khoảng 500 m² sàn cần hoàn thiện (con số giả định, chưa trừ lùi và giếng trời). Với người xây nhà, con số này nặng hơn giá mét đất.

Với đơn vị thiết kế – thi công hoàn thiện như Betaviet, 500 m² sàn kéo theo ba câu hỏi đứng trước mọi bản vẽ: nhà bàn giao ở trạng thái nào, quy định xây dựng của khu ra sao, nền đất có gì cần lưu ý. Khu này có chủ trương từ năm 2004, nên câu trả lời nằm rải ở nhiều văn bản và nhiều nguồn lệch nhau.

Quy mô khu cũng được ghi theo hai cách, 104 ha và 68.664 m², và nhiều con số khác như mật độ, tiến độ hay số sản phẩm cũng lệch giữa các trang bán hàng.

Hiện trạng: hơn 20 năm kể từ chủ trương, khu vẫn chưa về đích

Mốc sớm nhất trong hồ sơ là quyết định chủ trương năm 2004. Từ đó đến nay dự án đi qua một lần động thổ hạ tầng, một lần điều chỉnh quy hoạch và một lần khởi công lại, nhưng ảnh khảo sát gần nhất vẫn là những lô đất trống.

Cũng bài báo ấy cho biết tổng mức đầu tư 287,9 tỷ đồng và thời hạn thực hiện hai năm kể từ khởi công, tức mốc 2004–2014 đã quá xa so với hiện trạng. Dự án được các trang bán hàng ghi hoàn thành năm 2021 hoặc quý IV/2022; hai mốc này đều đã qua mà chưa có văn bản nghiệm thu nào được công bố. Các nguồn đã mở chỉ ghi dự án đình trệ sau 2014, chưa công bố lý do. Người mua nên hỏi chủ đầu tư biên bản nghiệm thu hạ tầng gần nhất và văn bản điều chỉnh hay gia hạn tiến độ nếu có, rồi đối chiếu với cơ quan quản lý.

Ba ảnh flycam dưới đây cùng loạt với ảnh trên, chụp phần lô đất trong dự án.

Tên gọi, địa chỉ và chủ đầu tư: ba tên, hai quy mô

Người mua gặp ít nhất ba cách gọi: “The Centre House” (tên thương mại), “Khu đô thị mới The Centre House” và “Khu nhà ở cán bộ công nhân viên Công ty Cổ phần Lilama 45.1” (tên pháp lý theo trang dự án). Cả ba chỉ cùng một khu đất ở đường Tôn Đức Thắng, Nhơn Trạch.

Về hành chính, Nghị quyết 202/2025/QH15 thông qua ngày 12/06/2025 gộp tỉnh Bình Phước và tỉnh Đồng Nai thành tỉnh Đồng Nai, chính quyền mới hoạt động từ 01/07/2025. Nghị quyết 1662/NQ-UBTVQH15 ngày 16/06/2025 gộp thị trấn Hiệp Phước, xã Long Tân cùng các xã Phú Thạnh, Phú Hội và Phước Thiền thành xã Nhơn Trạch, cũng hoạt động từ 01/07/2025. Cấp huyện đã bỏ, nên cách viết hiện hành là xã Nhơn Trạch, tỉnh Đồng Nai (trước đây là xã Long Tân hoặc thị trấn Hiệp Phước, huyện Nhơn Trạch).

Quy đổi để kiểm: 104 ha là 1.040.000 m², gấp khoảng 15 lần 68.664 m². Hai con số chưa xác định cùng một phạm vi đo, nên cần hỏi chủ đầu tư phạm vi của từng con số trước khi dùng để tính diện tích.

Lilama 45.1 là chủ đầu tư theo bài báo và hồ sơ công ty; các tên còn lại chỉ xuất hiện ở tin bán hàng. Dự án khác của Lilama 45.1 chưa tìm thấy trong lần tra cứu tháng 10/2026, kết quả chỉ ra công trình kết cấu thép và thông tin cổ phiếu.

Mã L45 của Lilama 45.1 trên UPCoM bị HNX đưa vào diện cảnh báo từ 11/04/2025, theo quyết định ngày 04/04/2025 do ý kiến ngoại trừ của kiểm toán ba năm liên tiếp; thông tin này lấy từ trang bsc.com.vn và simplize.vn. Chưa tìm thấy thông tin gỡ cảnh báo trong lần tra cứu tháng 10/2026, nên người mua nên xem lại tình trạng mã trên trang HNX trước khi ký.

Góc nhìn Betaviet: thi công nhà phố 1 trệt 4 lầu khi hiện trạng chưa rõ

Danh sách dưới đây dùng để đi khảo sát từng lô và đòi hồ sơ trước khi chốt thiết kế hay đặt cọc.

1. Hỏi bằng văn bản trạng thái bàn giao của đúng lô: phần mặt ngoài, tường ngăn, sàn, trần, điện nước âm, chống thấm đã làm đến đâu; có biên bản hoặc phụ lục hợp đồng mô tả hay không.
2. Xin mặt bằng đo đạc từng lô: kích thước thực, lộ giới, chỉ giới xây dựng, lô hai mặt đường, rồi đối chiếu với mặt bằng bán hàng.
3. Xin quyết định phê duyệt quy hoạch chi tiết đang hiệu lực (số hiệu, ngày) cùng bản vẽ ghi mật độ, tầng cao, khoảng lùi để biết khu theo 36% hay 55%.
4. Hỏi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất: cấp theo từng nền hay còn đứng tên chủ đầu tư, nghĩa vụ tài chính về đất đã hoàn thành chưa.
5. Hỏi tiến độ điện, nước, thoát nước đến chân lô và thời điểm đấu nối.
6. Đến khu đất vào mùa mưa: xem cốt nền so với đường, điểm đọng nước, cỏ dại và rác trên vỉa hè.
7. Hỏi quy chế thi công trong khu: giờ làm việc, đặt cọc, lối vào vật liệu, có thiết kế mặt đứng mẫu bắt buộc hay không.
8. Đọc điều khoản chậm bàn giao và trách nhiệm khi thực tế khác bản vẽ bán hàng.

Bốn khuyến nghị thiết kế – thi công cho nhà 1 trệt 4 lầu

Lấy sáng và gió cho lô hẹp. Nhà phố mặt tiền hẹp, sâu thường tối ở giữa. Giếng trời cạnh cầu thang vừa kéo sáng vừa tạo đối lưu đứng; khoảng lùi sau giữ lại cho gió xuyên. Mặt đứng nên ưu tiên lam hoặc ban công lùi để che nắng, tránh kính lớn không che.

Gara chiếm tầng trệt thì phòng khách lên tầng hai. Nhà có năm sàn nên cân nhắc thang máy gia đình, chừa hố thang từ giai đoạn kết cấu; làm sau rất tốn, thường phải phá sàn.

Nắng nóng: xử lý mái và tường hướng nắng chiều. Nhà cao tầng liền kề hấp nhiệt qua mái và tường chung. Lớp cách nhiệt mái, mái thông gió, hiên sâu, lam che nắng chiều và kính hộp cho mặt kính lớn đáng đầu tư hơn việc tăng công suất điều hòa. Chống thấm khe tiếp giáp nhà bên cũng phải làm ngay lúc xây.

Nền yếu hoặc vùng trũng: khảo sát địa chất từng lô trước khi chốt móng. Một mô tả cấp vùng, từ trang tóm tắt chưa đối chiếu được bản gốc, nêu Nhơn Trạch có nơi thường ngập và nơi giáp sông chịu triều; mức này chưa đủ để kết luận về lô cụ thể. Chưa biết lô cụ thể nằm ở đâu, nên cần khảo sát địa chất, đối chiếu cao độ nền với đường và tuyến thoát nước, dùng vật liệu chịu nước cho tầng trệt, đặt ổ điện cao hơn mức ngập đã ghi nhận.

Nhận định của Betaviet khi thông tin chưa đủ

Ba hạng mục trong bảng ở mức chưa đủ dữ liệu, nên phương án an toàn là chia theo ba kịch bản và chốt trước phần đúng cho cả ba.

• Nếu nhà đã bàn giao ngoài hoàn thiện, bên trong chưa làm: kiểm hệ điện nước âm tường và tường ngăn trước khi chốt nội thất, đo đạc lại thực tế vì sai số so với bản vẽ bán hàng thường gặp ở nhà giao thô.
• Nếu hạ tầng còn dở: chốt thiết kế sau khi có mặt bằng đo đạc và cốt nền; chỉ làm trước phần không phụ thuộc quy hoạch như kết cấu chịu môi trường, chống thấm, vật liệu ngoại thất, giếng trời.
• Nếu nền đất yếu hoặc vùng trũng: áp dụng khuyến nghị nền yếu ở trên trước khi đặt cọc, vì chi phí móng và xử lý nền có thể đổi cả dự toán.

Nếu đang cân nhắc một lô trong khu và cần ước lượng phần hoàn thiện, Betaviet có dịch vụ thiết kế thi công nội thất làm việc từ bước khảo sát hiện trạng, trước khi bạn ký hợp đồng.

Sản phẩm: shophouse mặt tiền và lô đất nền

Với một lô 160 m² hai mặt đường (theo mô tả bán hàng), thiết kế có nhiều lợi thế: hai mặt thoáng, sáng đều, cầu thang và sảnh tách khỏi khu kinh doanh. Nhưng mặt bằng xác nhận lô hai mặt đường chưa được công bố nên mọi bố trí chỉ là giả định cho đến khi có bản đo đạc. Với lô 100 đến 120 m², bài toán đảo lại: hẹp, sâu, phải giữ giếng trời. Thiết kế nhà phố theo hướng này cần quyết sớm vị trí cầu thang và hố kỹ thuật.

Pháp lý và những giấy tờ cần hỏi chủ đầu tư

Luật Kinh doanh bất động sản 2023 (29/2023/QH15, hiệu lực 01/08/2024) đặt điều kiện cho việc chuyển nhượng đất nền có hạ tầng cho cá nhân tự xây nhà ở, trong đó có việc phần đất nằm trong dự án đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất còn thời hạn và cơ quan quản lý cấp tỉnh kiểm tra trước khi chuyển nhượng. Bản tóm tắt điều luật đọc được trên mạng gắn nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư với Điều 30 hoặc 32, chưa đối chiếu được nguyên văn. Địa phương cũng có thể quy định riêng về khu vực được áp dụng, nên người mua nên đọc nguyên văn Điều 31–32 và quy định của Đồng Nai trước khi ký.

Với dự án đã kéo dài hơn hai mươi năm, câu hỏi pháp lý đáng hỏi nhất là thời hạn sử dụng đất và việc gia hạn nếu có. Nguồn đã mở không nêu quyết định gia hạn hay thu hồi nào; đây là điểm cần hỏi thẳng chủ đầu tư và đối chiếu với cơ quan quản lý. Danh sách hồ sơ cụ thể đã nằm ở phần Góc nhìn Betaviet phía trên.

Vị trí, kết nối và khoảng cách

Các trang dự án cùng ghi mặt tiền đường Tôn Đức Thắng, Nhơn Trạch. Khoảng cách trong bảng đều do các trang bán hàng ghi, không có ngày đo.

Với người xây nhà, hai con số có ích hơn khoảng cách tiện ích: lộ giới 80 hoặc 84 m của Tôn Đức Thắng cho xe cẩu và xe bê tông vào dễ, còn đoạn đường nội khu tới từng lô mới là chỗ cần kiểm.

Giá tham chiếu và ngân sách hoàn thiện

Quy đổi để kiểm: 18 triệu đồng/m² nhân 85 đến 120 m² cho khoảng 1,53–2,16 tỷ đồng, cùng bậc với 1,55–2 tỷ của trang thứ hai. Hai trang có thể dùng chung một bảng giá cũ chứ chưa phải hai lần xác nhận độc lập, và trang đầu còn nhắc mở bán dự kiến tháng 10/2020. Giá chủ đầu tư công bố có tháng/năm vẫn chưa công bố. Giá đất nền lân cận có tháng/năm cũng chưa công bố, nên muốn so với dự án khác, trước hết đưa về cùng đơn vị đ/m² đất, cùng tháng/năm và cùng loại giá: giá chủ đầu tư công bố, giá rao thứ cấp hay giá tham chiếu.

Bảng giá đất Đồng Nai năm 2026 do Nghị quyết 28/2025/NQ-HĐND ban hành (thông qua 10/12/2025, hiệu lực 01/01/2026, đất ở ở Phụ lục III theo bản tóm tắt tìm kiếm) là giá để tính nghĩa vụ tài chính, không phải giá mua bán. Số liệu của xã Nhơn Trạch trong bảng này chưa mở được.

Chưa có đơn giá hoàn thiện công bố cho nhà phố cao cấp ở Đồng Nai, nên bảng chỉ liệt kê hạng mục để người mua biết hỏi gì. Cách tính chi phí chung cho nhà cao cấp có thể tham khảo ở bài xây biệt thự cần bao nhiêu tiền, nhưng phải điều chỉnh theo nhà phố năm sàn.

Cần một bản dự toán hoàn thiện theo khảo sát thực tế từng căn? Betaviet làm việc từ khâu đo đạc hiện trạng và tách riêng phần chắc chắn với phần còn chờ văn bản.

Câu hỏi thường gặp

Đọc gì trước, quyết gì sau

Khu có chủ trương rõ từ 2004 nhưng các mốc công bố đã cũ; nhiều con số lệch nhau và chưa văn bản nào xác nhận hiện trạng 2025–2026. Với nhà phố, bước đầu tiên là đọc hiện trạng và pháp lý của đúng lô, rồi mới tới thiết kế.

Bài không dự báo giá, không khuyên mua hay không mua.

Muốn trao đổi về phần hoàn thiện và nội thất cho một lô cụ thể, Betaviet sẵn sàng bắt đầu từ danh sách khảo sát ở trên.

Bài viết do Minh Beta – Betaviet thực hiện từ góc nhìn đơn vị thiết kế, thi công biệt thự, nhà phố và căn hộ cao cấp. Dữ liệu dự án lấy từ nguồn công khai tại thời điểm tháng 10/2026; nhận định thi công là ý kiến chuyên môn của Betaviet.