Cổng khu dân cư 125 ha ở xã Long Tân cũ vẫn mang tên Công ty CP Free Land. Phía sau cổng, ảnh chụp từ trên cao đăng tháng 10/2025 cho thấy những lô nền trống, vài căn nhà xây thô và các tuyến đường nội khu chạy giữa đất trống. Một khách hàng kể với báo Kinh tế & Tiêu dùng rằng mình đã đóng 1,5 tỷ đồng cho một nền nhà phố vườn, cam kết bàn giao sau 18 tháng đã kéo dài gần 7 năm.
Với đơn vị thiết kế – thi công nhà ở cao cấp như Betaviet, câu hỏi về King Bay không bắt đầu từ mẫu nhà. Nó bắt đầu từ ba thứ: nền đã có giấy chứng nhận hay chưa, đường vào và cao độ nền có đủ để đặt móng một căn biệt thự ven sông hay không, và quy định xây dựng của từng phân khu đã được công bố đến đâu.
Bài không dự báo giá, không khuyên mua hay không mua.
Chủ đầu tư King Bay là Công ty CP Free Land, tiền thân là Công ty CP Ngũ Long Tân. Dự án quy mô khoảng 125 ha tại xã Long Tân, huyện Nhơn Trạch, với tổng vốn đầu tư hơn 4.800 tỷ đồng theo báo Kinh tế & Tiêu dùng (13/10/2025). Bảng dưới xếp các mốc theo năm; ô nào có hai cách ghi thì ghi cả hai.
| Mốc | Sự kiện | Nguồn · độ tin cậy |
|---|---|---|
| 2014 | Công ty CP Ngũ Long Tân thành lập. Một nguồn ghi ngày 6/11/2014; nguồn khác ghi tên “Ngũ Long Vân”, thành lập 11/2014. | Kết quả tìm kiếm · Thấp |
| 2015 | UBND tỉnh Đồng Nai cấp phép đầu tư cho Ngũ Long Tân, tổng vốn 4.800 tỷ đồng. Một nguồn khác ghi Quyết định 911 của Thủ tướng ngày 22/6/2017 phê duyệt chủ trương đầu tư. | VnExpress · TB (năm 2015); Thấp (QĐ 911) |
| Cuối 2016 | Đổi tên thành Công ty CP Free Land. | Nhadautu (tiền thân) · Thấp (mốc đổi tên) |
| 6/9/2018 | Quyết định 3179/QĐ-UBND của UBND tỉnh Đồng Nai giao đất và cho thuê đất đợt 1 cho Free Land. | Nhadautu · TB |
| 21/1/2020 | Quyết định 261/QĐ-UBND giao, cho thuê đất đợt 3, được nhắc lại trong văn bản giấy phép xây dựng 2023 của dự án. | Sở Xây dựng Đồng Nai · Thấp |
| 19/1/2021 | Hợp đồng bảo lãnh nguyên tắc BL01/MB-FL với Ngân hàng TMCP Quân đội; ngân hàng sau đó thông báo hợp đồng này không có hiệu lực pháp lý. | VnEconomy (7/7/2021) · TB |
| 24/3/2021 | Sở Xây dựng Đồng Nai ban hành Công văn 1054/SXD-QLN-TTBĐS xác nhận điều kiện bán nhà hình thành trong tương lai khu A2. Công văn 2035/SXD-QLN-TTBĐS sau đó hủy văn bản này (bài đăng 5/7/2021, không nêu ngày ký). | Vietnam Finance · TB |
| 21/7/2025 | Cục C03 khởi tố vụ án có liên quan đến dự án (năm 2025 theo tóm tắt tìm kiếm; bài gốc ghi “21/7”). | Kinh tế & Tiêu dùng · Thấp |
| 6/10/2025 | Cục C03 công bố vụ án có 8 bị can tại họp báo quý. | VnExpress · TB |
Thuê đất đợt 5 là một điểm cần đọc kỹ. Báo Doanh nhân & Pháp luật ghi thời hạn sử dụng đến 6/9/2068 và nêu Free Land đã ứng trước hơn 289 tỷ đồng bồi thường; diện tích ghi “gần 5,7 ha” trong nội dung nhưng tiêu đề lại ghi “gần 57 ha”, nên số liệu này cần đối chiếu quyết định gốc (nguồn).
| Cấp | Văn bản | Nội dung |
|---|---|---|
| Tỉnh | Nghị quyết 202/2025/QH15, ngày 12/6/2025 | Sắp xếp Bình Phước và Đồng Nai thành tỉnh Đồng Nai (12.737,18 km², 4.491.408 dân). Hiệu lực từ ngày thông qua, 12/6/2025 (Điều 2); 01/07/2025 là mốc chính quyền mới bắt đầu hoạt động, không phải ngày hiệu lực của nghị quyết (Luatvietnam). |
| Xã | Nghị quyết 1662/NQ-UBTVQH15, ngày 16/6/2025 | Long Tân, thị trấn Hiệp Phước, xã Phú Thạnh, xã Phú Hội và xã Phước Thiền hợp thành xã Nhơn Trạch; chính quyền mới hoạt động từ 01/07/2025 (Hoatieu, Luatvietnam). |
| Huyện | Không còn cấp huyện | Địa chỉ dự án hiện là xã Nhơn Trạch, tỉnh Đồng Nai; tài liệu cũ ghi xã Long Tân, huyện Nhơn Trạch. |
| Hạng mục | Thông tin | Độ tin cậy |
|---|---|---|
| Tên | Công ty CP Free Land (có trang ghi “Freeland”), tiền thân Công ty CP Ngũ Long Tân | TB |
| Vốn | 4.800 tỷ đồng là tổng vốn đầu tư của dự án, không phải vốn điều lệ. Vốn điều lệ được ghi 300 tỷ (12/2015) và 1.500 tỷ (1/2021); một bài còn gán mức 1.500 tỷ cho đơn vị góp vốn khác. Cần đăng ký kinh doanh để chốt. | Thấp |
| Đơn vị phát triển phân khu Fenice | Công ty CP Tập đoàn BĐS TLM, theo trang dự án | Thấp |
| Phản ánh của người dân | Free Land “chưa thi công hoàn thiện các hạng mục của dự án” (bài ngày 07/07/2021, chưa xác nhận) | TB (phản ánh) |
Người mua có thể tra pháp nhân trên Cổng thông tin quốc gia về đăng ký doanh nghiệp để đối chiếu tên, vốn và người đại diện với hợp đồng. Các dự án khác của chủ đầu tư chưa công bố trong nguồn đã đọc; nên yêu cầu chủ đầu tư bản kê dự án đã bàn giao kèm biên bản.
Về vụ án, theo thông báo của Cục C03 có 8 bị can: 3 người thuộc nhóm nhận hối lộ và 5 người thuộc nhóm vi phạm quy định quản lý tài sản Nhà nước gây thất thoát, lãng phí, trong đó có Chủ tịch HĐQT Free Land. Vụ án đang trong giai đoạn điều tra, chưa có bản án. Một bài báo nêu thiệt hại tạm tính khoảng 200 tỷ đồng, đây là số của một trang và chưa có kết luận chính thức.
Tài liệu quảng cáo gọi King Bay là đô thị sinh thái ven sông. Ảnh chụp từ trên cao tháng 10/2025 cho thấy một cảnh khác: lưới lô nền với nhiều ô còn trống, nhà trắng lẻ tẻ giữa đất, một vài căn xây thô đến bốn tầng, hồ cảnh quan và chòi ven đường nội khu.
| Hạng mục | Điều quan sát được | Nguồn |
|---|---|---|
| Lô nền | Nhiều lô trống xen các căn xây thô, nhà trắng lẻ tẻ | Ảnh 10/2025, báo Kinh tế & Tiêu dùng, Vietnam Finance |
| Đường nội khu | Có tuyến chạy giữa lô trống; điện, nước, thoát nước chưa công bố | Ảnh 10/2025 |
| Bàn giao | Khách hàng nêu cam kết 18 tháng đã kéo dài gần 7 năm (lời một khách, 13/10/2025) | Kinh tế & Tiêu dùng |
| Hoàn thiện hạng mục | Phản ánh Free Land chưa thi công hoàn thiện các hạng mục (7/2021) | VnEconomy |
Dưới đây là sáu tiêu chí Betaviet dùng để đọc một khu đất trước khi bàn mẫu nhà.
| Tiêu chí | Dữ kiện đã có | Mức |
|---|---|---|
| Quỹ sản phẩm cao cấp | Số căn khác nhau giữa các nguồn; lô biệt thự 450 m² (tài liệu cũ) và 375–390 m² (trang dự án 2022) | Chưa đủ dữ liệu |
| Quy định xây dựng – kiến trúc | Trang dự án ghi biệt thự 3 tầng; mật độ và chỉ giới chưa công bố | Chưa đủ dữ liệu |
| Hiện trạng bàn giao | Đường nội khu xen đất trống, nhiều căn xây thô; phản ánh chưa hoàn thiện hạng mục từ 2021 | Cần lưu ý |
| Điều kiện thi công | Hai mặt Đông – Bắc giáp sông Đồng Nai, mặt còn lại là kênh đào nội khu (tin 2018); chưa có dữ liệu địa chất | Cần lưu ý |
| Khí hậu & vật liệu | Vùng thấp ven sông, cảnh báo ngập hạ lưu 11/2025; đường Nhơn Trạch ngập sâu hơn 50 cm sau mưa lớn 9/2023 | Cần lưu ý |
| Ngân sách hoàn thiện | Đơn giá xây dựng nhà ở, biệt thự Đồng Nai quý 2/2026 chưa công bố | Chưa đủ dữ liệu |
Nguồn cho hai dòng cuối: cảnh báo mực nước sông Đồng Nai và tin ngập đường ở Nhơn Trạch.
Từ những dữ kiện đó, Betaviet đưa ra bốn khuyến nghị thiết kế – thi công cho người đã có nền:
Betaviet từng thi công hoàn thiện một biệt thự hiện đại mái Nhật 3 tầng trên khu đất 180 m² tại Đồng Nai (mã TC22193), từ kiểm tra kết cấu, đổ bê tông đến xây tường. Đây là công trình cùng tỉnh, cùng loại biệt thự, không nằm trong King Bay.
Danh sách dưới là việc cần làm tại chính lô đất, trước khi kiến trúc sư bắt đầu bản vẽ:
Khi nền đã có giấy chứng nhận và đủ điều kiện xây dựng, đây là lúc phù hợp để trao đổi về dịch vụ thiết kế thi công nhà xây mới với kiến trúc sư của Betaviet.
Phân khúc cao cấp nhất của King Bay là biệt thự ven sông. Các nguồn cho hai con số diện tích đất khác nhau, nên bảng dưới ghi cả hai thay vì chọn một.
| Loại sản phẩm | Diện tích đất · diện tích xây · tầng | Nguồn · độ tin cậy |
|---|---|---|
| Biệt thự | Đất 375–390 m², xây 186–195 m², 3 tầng | Trang dự án Cafeland (cập nhật 03/05/2022) · Thấp |
| Biệt thự sông | 450 m² (tin rao “29 tỷ/450m2”, giá thương lượng) | Tin rao Cafeland · Thấp |
| Vườn biệt thự Fenice | 468–488 m² | Trang dự án Thư viện nhà đất (T10/2026) · Thấp |
| Nhà phố thương mại | Đất 100–155 m², xây 80–124 m², 4 tầng | Trang dự án Cafeland (2022) · Thấp |
| Nhà phố cảnh quan | Đất 161–248 m², 1 tầng | Trang dự án Cafeland (2022) · Thấp |
| Shophouse Fenice | 175 m² | Tin rao Cafeland · Thấp |
Theo trang dự án, ba phân khu có số liệu gồm Vancouver 17,88 ha với 376 sản phẩm, Manhattan 25,42 ha với 155 sản phẩm (nằm bên sông) và Casablanca 23,34 ha với khoảng 522 sản phẩm (sát Vành đai 3). Cộng lại là 66,64 ha, chưa đủ 125 ha của toàn dự án; phần còn lại chưa có số liệu phân khu.
Từ số liệu diện tích, Betaviet rút ra một nhận xét thiết kế: diện tích xây 186–195 m² trên lô 375–390 m² tức khoảng 50% diện tích lô. Nếu mỗi tầng bằng diện tích xây và nhà 3 tầng, tổng sàn xấp xỉ 558–585 m² (giả định để minh họa). Nhà ven sông cần dành chỗ cho sân đệm ở mặt tiền phía sông, lối xe riêng và vật liệu ngoại thất chịu ẩm. Vì vậy cùng diện tích sàn, bố cục trên lô 375 m² và lô 450 m² cho ra hai ngôn ngữ kiến trúc khác nhau.
Giá King Bay có ít nhất bốn loại khác nhau về thời điểm và nguồn. Giá rao tháng 10/2026 là giá rao thứ cấp trên sàn, không phải bảng giá của chủ đầu tư.
| Loại giá | Sản phẩm | Giá | Thời điểm |
|---|---|---|---|
| Giá chủ đầu tư dự kiến (giai đoạn 1) | Đất nền | “Chỉ từ 8 triệu đồng/m²”, dự kiến mở bán quý 2/2017 | Trang cập nhật 03/05/2022 |
| Giá rao thứ cấp | Lô nền khu A2, 175 m² | 15–19 triệu đồng/m², tương đương 2,625–3,325 tỷ đồng (tin “19tr bao VAT” ghi tổng 3 tỷ 325 triệu) | 10/2026 |
| Giá rao thứ cấp | Lô nền 161 m² | 17 triệu đồng/m², tổng 2,737 tỷ đồng | 10/2026 |
| Giá rao thứ cấp | Lô nền Fenice 175 m² | 18 triệu đồng/m², tổng 3,150 tỷ đồng | 10/2026 |
| Giá rao thứ cấp | Shophouse Fenice 175 m² | Tổng 3,85 tỷ đồng (tin ghi 23–28 triệu đồng/m², tính lại khoảng 22 triệu đồng/m²) | 10/2026 |
| Giá rao thứ cấp | Phân khu Manhattan Island, 133 m² | 25 triệu đồng/m², tổng 3,325 tỷ đồng | 10/2026 |
| Giá rao thứ cấp | Biệt thự sông 450 m² | 29 tỷ đồng, thương lượng (tính lại khoảng 64,4 triệu đồng/m²) | 10/2026 |
| Giá trên trang dự án | Vườn biệt thự Fenice 468–488 m² | 45–50 triệu đồng/m² | Tiêu đề T10/2026 |
Các số trên lấy từ tin rao Cafeland, trang dự án Cafeland và trang Fenice Paradise. Khoảng cách giữa 15–19 triệu đồng/m² ở khu A2 và 45–50 triệu đồng/m² ở Fenice phản ánh sản phẩm, vị trí và loại giá khác nhau, không phải một thang giá liền mạch của cả khu. Giá đất theo bảng giá Nhà nước của xã Nhơn Trạch mới có dự thảo lấy ý kiến ngày 25/10/2025, nên chưa dùng làm căn cứ.
Giá nền chỉ là một phần ngân sách; phần xây dựng và hoàn thiện cần tính riêng theo kết cấu, loại móng và vật liệu. Trên nền ven sông, ba hạng mục thường đẩy chi phí xây dựng lên hơn nền thường. Móng là hạng mục đầu tiên: cọc hay móng bè do khảo sát từng lô quyết định, nền yếu thì móng nặng hơn. Tiếp theo là nâng cao độ nền để tầng trệt cao hơn đường dân sinh và mức ngập đã ghi nhận, kéo theo khối lượng đất và tường chắn. Cuối cùng là chống thấm và vật liệu ngoại thất chịu ẩm cho mặt tiền sát sông. Người đọc có thể tham khảo mục chi phí xây biệt thự để hình dung các hạng mục cấu thành.
Trang dự án mô tả King Bay “liền kề cung đường Vành Đai 3” và cách sân bay quốc tế Long Thành “20 phút” (trang cập nhật 03/05/2022); chưa có số km hay điều kiện giờ cao điểm để đo lại. Phân khu Casablanca được ghi là sát Vành đai 3, Manhattan nằm bên sông. Theo tin năm 2018, hai mặt Đông – Bắc của dự án giáp sông Đồng Nai, mặt còn lại là kênh đào nội khu chạy song song Vành đai 3.
Để có thước đo khu vực, bảng sau đặt King Bay cạnh Long Hội Central Point, một khu dân cư lân cận cũng nằm ở xã Long Tân và Phú Hội. Dữ liệu Long Hội chỉ là bối cảnh tham chiếu, không phải số liệu của King Bay.
| Tiêu chí | King Bay | Long Hội Central Point (lân cận) |
|---|---|---|
| Diện tích | Khoảng 125 ha | 99.910 m² (khoảng 9,99 ha) |
| Tổng vốn đầu tư | Hơn 4.800 tỷ đồng | 1.172 tỷ đồng |
| Sản phẩm | 3 phân khu có số liệu: 376 + 155 + khoảng 522 sản phẩm | 521 sản phẩm: 453 lô đất nền và 68 nhà liên kế |
| Pháp lý theo trang | Xem bảng mốc ở phần đầu | Chủ trương đầu tư 26/5/2014 (CV 1928/UBND-CN); QĐ 2862/QĐ-UBND ngày 12/8/2020 chuyển từ nhà ở xã hội sang nhà ở thương mại |
| Tiện ích ngoại khu theo trang dự án | Chưa có khoảng cách đo được | UBND huyện Nhơn Trạch, chợ Phú Hội, sân golf Taekwang Jeongsan, bưu điện huyện Nhơn Trạch (không ghi khoảng cách) |
Nguồn Long Hội: trang dự án Cafeland (cập nhật 17/07/2026). Tiện ích nội khu của King Bay (công viên ven sông, trường học, hồ bơi, sân golf) là quảng cáo của dự án, chưa đối chiếu vị trí từng hạng mục; “bến du thuyền dài 2 km” của Fenice là chiều dài bến, không phải khoảng cách đến địa điểm khác.
Cột trạng thái phản ánh các nguồn đọc được trong lần tra cứu tháng 10/2026.
| Mục | Trạng thái (tra cứu tháng 10/2026) | Nguồn · độ tin cậy |
|---|---|---|
| Giao đất đợt 1 (QĐ 3179/QĐ-UBND, 6/9/2018) | Đã công bố qua báo | Nhadautu · TB |
| Số hiệu quyết định chủ trương đầu tư | Chưa công bố trong nguồn đã đọc; hai cách ghi (2015 và QĐ 911/2017) | Thấp |
| Quyết định duyệt và điều chỉnh quy hoạch chi tiết | Số hiệu chưa xác minh; một nguồn báo nêu có quyết định duyệt 1/500 năm 2016, số hiệu tra cứu không khớp | Thấp |
| Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của nền | Chưa có văn bản xác nhận trong nguồn đã đọc | Thấp |
| Bảng giá chính thức của chủ đầu tư | Chưa công bố; chỉ có tin rao thứ cấp | Thấp |
| Mật độ xây dựng, tầng cao, chỉ giới | Chưa công bố | Thấp |
| Hạ tầng nội khu 2025–2026 (điện, nước, thoát nước) | Chưa công bố | Thấp |
| Khoảng cách km đến Vành đai 3, cầu Nhơn Trạch, sân bay Long Thành | Chưa công bố | Thấp |
| Bản án của vụ án | Chưa có; đang điều tra | TB |
Những mục “Chưa công bố” là kết quả tra cứu tháng 10/2026 và có thể được bổ sung khi chủ đầu tư hoặc cơ quan quản lý ban hành văn bản.
Trước hết, đối chiếu hợp đồng đặt cọc hoặc hợp đồng mua bán nền: xác nhận pháp nhân ký, điều khoản bàn giao, phạt vi phạm và điều kiện hoàn trả cọc. Hỏi tình trạng giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, vì đây là điều kiện để xin phép xây dựng và là mục nguồn đang ghi khác nhau.
Tiếp theo, xin văn bản duyệt quy hoạch chi tiết và bản vẽ phân lô. Số hiệu quyết định, mật độ, tầng cao, chỉ giới và quy chế mặt đứng phải có bằng văn bản. Đối chiếu thêm căn cứ theo Luật Kinh doanh bất động sản 29/2023/QH15, có hiệu lực từ 01/08/2024; điều kiện chuyển nhượng nền có hạ tầng nằm ở Điều 31 và 32.
Khi mua nhà hình thành trong tương lai, hỏi bảo lãnh ngân hàng; mốc 2021 cho thấy hợp đồng bảo lãnh nguyên tắc không đủ làm căn cứ. Xác nhận người có quyền ký, theo dõi thông báo công khai của cơ quan điều tra về vụ án liên quan chủ đầu tư và hỏi luật sư riêng. Cuối cùng, chốt tiến độ hạ tầng bằng biên bản, ghi mốc ngày cụ thể cho đường, điện, nước, thoát nước đến ranh lô.
Betaviet chỉ bắt đầu bàn bản vẽ khi giấy chứng nhận và quy hoạch đã rõ, vì hai việc này quyết định bạn được xây gì trên nền. Khi cần đọc hiện trạng lô, bạn có thể trao đổi với đội ngũ thiết kế của Betaviet.
Các nguồn đã đọc cho thấy nền đang được rao lại trên sàn thứ cấp trong tháng 10/2026. Chưa có bảng giá hay thông báo mở bán mới của chủ đầu tư trong các nguồn đó.
Các tài liệu nêu khác nhau và chưa có văn bản xác nhận giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho nền. Người mua nên hỏi bằng văn bản trước khi đặt cọc hay xây nhà.
Chỉ khi nền có giấy chứng nhận và đủ điều kiện xây dựng theo quy hoạch được duyệt. Người sở hữu nền nên xác nhận với cơ quan quản lý xây dựng của tỉnh Đồng Nai trước khi thiết kế.
Vụ án đang trong giai đoạn điều tra theo thông báo công khai, chưa có bản án. Người mua cần đối chiếu hợp đồng và giấy tờ của chính mình thay vì suy diễn từ tin vụ án.
Tài liệu của chủ đầu tư ghi lô biệt thự ven sông 450 m²; trang dự án năm 2022 ghi đất biệt thự 375–390 m², xây 186–195 m², 3 tầng. Hai số này chưa được đối chiếu với văn bản quy hoạch.
Giá rao thứ cấp tháng 10/2026 từ 15 đến 19 triệu đồng/m² cho lô 175 m² khu A2, cao hơn ở một số phân khu khác. Đây là giá rao, không phải bảng giá của chủ đầu tư.
Nhơn Trạch là vùng thấp ven sông; đường dân sinh trong khu vực từng ngập sâu sau mưa lớn. Chưa có số liệu ngập chính thức riêng cho khu King Bay.
Xã Nhơn Trạch, tỉnh Đồng Nai, theo Nghị quyết 1662/NQ-UBTVQH15; chính quyền xã mới hoạt động từ 01/07/2025. Tài liệu trước đó ghi xã Long Tân, huyện Nhơn Trạch.
King Bay là khu có quy mô lớn, lịch sử pháp lý nhiều lớp và hiện trạng chưa hoàn thiện, nên thứ tự làm việc quan trọng hơn mẫu nhà. Khi giấy tờ nền và quy chế xây dựng đã rõ, Betaviet sẵn sàng cùng chủ nền dựng phương án xây mới phù hợp điều kiện ven sông của từng lô.
Tòa nhà Hải Ngân Building, Số 9 Đường Thanh Liệt, Phường Thanh Liệt, Thành phố Hà Nội
Hotline: 0915010800
Khiếu nại: 0968905551
Văn phòng: 0241224526
Email: lienhe@betaviet.vn
Website: https://betaviet.vn
Copyright © Betaviet since 2009, Alright reserverd. Thương hiệu đã được đăng ký. ® Ghi rõ nguồn "https://betaviet.vn" khi phát hành lại thông tin từ website này.
Tư vấn chuyên sâu bởi nhà thiết kế, giám đốc thi công nhiều năm kinh nghiệm
Giảm tới 30% 300tr
Đồ nội thất nhập khẩu
Hỗ trợ thủ tục pháp lý
cấp phép xây dựng
Betaviet sẽ liên hệ để tư vấn Quý khách trong thời gian sớm nhất
Trân trọng cảm ơn!
