Khu đô thị mới Empire City Thủ Thiêm: phân khu, giá rao và nội thất

Từ miệng hầm Thủ Thiêm nhìn về phía bờ sông, Empire 88 Tower là khối cao nhất của khu, và bốn phân khu căn hộ Linden, Tilia, Cove, Narra Residences nằm quanh chân tháp. Mỗi phân khu đứng ở một giai đoạn khác nhau: có nơi cư dân đã vào ở, có nơi công trường vẫn đang chạy.

Căn hộ ven sông kéo theo những bài toán thi công riêng: mặt kính lớn hứng nắng, độ ẩm từ mặt nước, tải sàn của penthouse và duplex, giờ thi công và thang hàng của một tòa tháp cao tầng. Những việc đó quyết định nội thất làm được gì và làm lúc nào, nên người sắp nhận căn cần biết căn của mình thuộc phân khu nào, đang bàn giao ở trạng thái gì, rồi mới chọn vật liệu.

Dưới đây là trạng thái từng phân khu, các mốc đất đai và cổ đông của chủ đầu tư, giá rao kèm tháng năm, sáu tiêu chí thi công và danh sách tám việc nên hỏi trước khi nhận căn. Bài không dự báo giá, không khuyên mua hay không mua.

Phân khu nào đã bàn giao, phân khu nào còn thi công?

Bốn phân khu căn hộ được nhắc nhiều nhất là Linden, Tilia, Cove và Narra Residences. Các nguồn ghi trạng thái không hoàn toàn trùng nhau, nên mỗi dòng dưới đây đi kèm tên nguồn và ngày đăng.

Mốc dự kiến năm 2020 và hiện trạng giữa năm 2025 cách nhau gần năm năm. Với người làm nội thất, khoảng cách đó có nghĩa là bàn giao của Linden và Tilia đã diễn ra, còn Narra là công trường đang thi công, nên lịch vào làm nội thất của hai nhóm căn hộ này hoàn toàn khác nhau.

Quy mô tổng thể cũng được các nguồn ghi bằng những con số khác nhau, tùy thời điểm đăng:

Hai mốc số căn chênh nhau 1.187 căn. Khi hỏi thông tin về một căn cụ thể, nên gọi đúng tên phân khu và tòa thay vì hỏi chung về “dự án”. Người so sánh với một dự án căn hộ khác ở bờ Thủ Thiêm có thể xem thêm căn hộ Centana Thủ Thiêm.

Địa chỉ đã đổi: từ Quận 2 sang phường An Khánh, TP.HCM

Nhiều tài liệu giới thiệu vẫn ghi Empire City ở “Quận 2” hoặc “phường Thủ Thiêm, TP. Thủ Đức”. Địa chỉ đó là cách ghi trước ngày 01/07/2025. Nghị quyết 1685/NQ-UBTVQH15 ban hành ngày 16/06/2025 (khoản 78 Điều 1) quy định phường An Khánh gộp toàn bộ phường Thủ Thiêm, An Lợi Đông, Thảo Điền, An Khánh và phần còn lại của phường An Phú. Chính quyền xã, phường hình thành sau sắp xếp chính thức hoạt động từ 01/07/2025 (Điều 2, khoản 2 và 3).

Phường An Khánh mới gộp cả Thảo Điền cũ, nên người đang cân nhắc căn hộ quanh khu vực này sẽ gặp cùng một địa chỉ hành chính cho nhiều dự án. Hai tên quen thuộc là căn hộ Mozac Thảo Điền và The Albany Thảo Điền, cùng nằm trong phạm vi phường Thảo Điền cũ nay đã sáp nhập.

Sản phẩm từ 1PN đến penthouse: layout nào đáng xem khi hoàn thiện

Các tổng hợp thị trường chia căn hộ Empire City từ 1 phòng ngủ đến penthouse. Diện tích dưới đây là mức tham khảo từ bài tổng hợp tháng 06/2025, không phải bảng mặt bằng của chủ đầu tư, nên dùng để hình dung quy mô chứ chưa dùng để lập dự toán.

Nguồn của bảng là thuvienphapluat.vn và thuviennhadat.vn (06/2025). Ở các phân khu đang thi công như Narra, mặt bằng căn đổi theo tầng thấp hay tầng cao, và chủ đầu tư công bố từng layout bằng bản vẽ riêng. Ba layout dưới đây (1PN tầng cao, 3PN tầng thấp, 4PN tầng cao) cho thấy chênh lệch về bếp và khu giặt phơi giữa các nhóm căn.

Khi đặt cạnh nhau, các mặt bằng cho thấy những căn lớn dồn nhiều khu vệ sinh và khu bếp vào cùng một trục kỹ thuật. Trục này thường quyết định nội thất có dịch chuyển được vách bếp, đảo bếp hay bồn tắm hay không, nên đây là bản vẽ cần xin đầu tiên.

Nếu bạn đang cầm mặt bằng một căn 3PN trở lên và muốn biết nội thất căn hộ cao cấp nên bắt đầu từ hạng mục nào, đội thiết kế Betaviet có thể đọc mặt bằng đó cùng bạn và lập khái toán theo từng gói công việc.

Góc nhìn Betaviet: hoàn thiện nội thất căn hộ ven sông Empire City

Sáu tiêu chí dưới đây gom dữ kiện đã công bố về khu và việc Betaviet sẽ làm khi thiết kế, thi công nội thất cho căn hộ ở đây.

Nhận định của Betaviet

Danh mục nội thất mà chủ đầu tư bàn giao cho từng phân khu là điều quyết định nhất, và đây là chỗ nên dựng ba kịch bản trước khi vẽ:

• Bàn giao hoàn thiện cao cấp: giữ sàn, thiết bị vệ sinh và bếp của chủ đầu tư, chỉ làm lại tủ, đèn, rèm và đồ rời; chi phí thấp nhất và thời gian thi công ngắn nhất.
• Bàn giao cơ bản: cân nhắc giữ hay thay lớp hoàn thiện từng phòng; thường giữ sàn khu vệ sinh và thay sàn khu sinh hoạt.
• Bàn giao thô: làm trọn từ trần, sàn, điện nước đến thiết bị; cần thêm thời gian cho chống thấm lô-gia và khu ướt.

Trong cả ba kịch bản đều nên chốt sớm chống thấm khu ướt và lô-gia, vị trí dàn lạnh và đường thoát nước ngưng, tải sàn cho bể tắm lớn, vì các hạng mục này không thay đổi theo danh mục bàn giao. Danh mục bàn giao, quy chế mặt đứng và giờ thi công thì phải chờ văn bản của chủ đầu tư và ban quản lý mới quyết được.

Bốn khuyến nghị thi công Betaviet đưa ra riêng cho căn hộ ven sông:

1. Mặt kính lớn: chọn kính hộp hoặc Low-E, kết hợp rèm hai lớp và khe thoáng ở chân tường; kính lớn hướng nắng chiều kéo theo hiện tượng đọng nước ngưng trên khung nhôm, nên chọn khung có thanh cách nhiệt.
2. Sàn và tủ bếp: vật liệu chịu ẩm tốt hơn mức thông thường vì độ ẩm ven sông cao; dùng gỗ công nghiệp lõi chống ẩm, đá hoặc gạch khổ lớn ở khu bếp, chân tủ bếp có lớp đệm cách nền.
3. Penthouse và duplex: trước khi đặt bể tắm, bồn lớn hay đá khổ lớn phải xin xác nhận tải sàn của đơn vị kết cấu; với khối không gian cao, hệ điều hòa VRV hoặc multi và quạt trần giúp phân bố nhiệt đều hơn một cục lạnh đặt cố định.
4. Vận chuyển: đo thang hàng và hành lang trước khi đặt tủ, sofa hoặc tấm đá cỡ lớn, vì nhiều cấu kiện không vào được tòa nếu đặt hàng theo kích thước thiết kế.

Betaviet từng thi công nội thất một căn hộ 2 phòng ngủ tại Mizuki Park (TP.HCM, mã TC24976). Công trình có kệ TV treo tường kết hợp hộc trang trí, hệ tủ âm tường và tủ cao kịch trần, bàn đảo gỗ công nghiệp bo góc, sàn gỗ tông ấm và hệ đèn âm trần.

Danh sách tám việc dưới đây dùng khi bạn sắp nhận căn hoặc sắp chọn đơn vị thiết kế.

1. Biên bản bàn giao và danh mục vật liệu, thiết bị đi kèm. Trong lúc chờ, thiết kế sẵn hai phương án: giữ và thay lớp hoàn thiện.
2. Mặt bằng căn đã duyệt và bản vẽ kết cấu sàn kèm tải trọng cho phép. Chưa có thì không đặt bể tắm, bồn đá hoặc tủ đá khổ lớn.
3. Sơ đồ điện, cấp thoát nước, hộp kỹ thuật. Trong lúc chờ, vẽ nội thất giữ nguyên vị trí bếp và khu vệ sinh.
4. Quy định thi công của ban quản lý: giờ làm việc, ký quỹ, thang hàng, đăng ký thợ. Lập tiến độ theo thời gian tối thiểu.
5. Quy chế mặt đứng: lô-gia, dàn nóng, rèm, kính. Chưa có thì giữ phương án lô-gia để trống.
6. Hồ sơ chống thấm khu ướt, lô-gia và thời hạn bảo hành của chủ đầu tư. Không đục phá sàn khi còn trong thời hạn bảo hành mà chưa có xác nhận.
7. Tình trạng sổ hồng của căn. Ba phân khu Linden, Tilia, Cove được ghi là chờ cấp sổ (06/2025); hỏi tiến độ trước khi đầu tư nội thất lớn.
8. Mốc nhận căn thực tế. Với Narra, hỏi lịch bàn giao theo tòa để lập tiến độ nội thất không bị lệch.

Nếu căn của bạn là penthouse hoặc duplex, gửi mặt bằng và bản vẽ kết cấu sàn cho đội thiết kế để lập phương án trong dịch vụ thiết kế thi công căn hộ chung cư của Betaviet, có tính tải trọng ngay từ vòng đầu.

Chủ đầu tư, đất đai và nghĩa vụ tài chính: các mốc đã công bố

Chủ đầu tư là Công ty TNHH Liên doanh Thành phố Đế Vương. Các mốc đất đai và cổ đông dưới đây lấy từ báo, kèm ngày đăng; Betaviet nêu trung tính, không đánh giá tác động đến người mua.

Ba khoản tiền khác nhau trong bảng, gồm số đã nộp năm 2017, mức bổ sung 8.819 tỷ đồng và khoản gần 5.300 tỷ đồng nộp tháng 08/2026, mỗi khoản có mốc riêng và không cộng được với nhau. Golden Axis do Công ty TNHH BĐS Trần Thái và CTCP BĐS Tiến Phước sở hữu gần như toàn bộ. Tỷ lệ sở hữu hiện tại của Denver Power, Tiến Phước và Trần Thái không được nêu trong bài báo.

Với người đang chờ nhận căn, thông tin cần theo dõi là thông báo chính thức của chủ đầu tư về bảo hành, bàn giao và quản lý vận hành của từng phân khu.

Giá và phí: phần đã công bố, phần chưa công bố

Chủ đầu tư chưa công bố bảng giá theo phân khu; mọi mức giá trong bảng dưới là giá rao trên thị trường, do một bài khảo sát sàn ghi lại ngày 26/11/2025 (thitruongtaichinhtiente.vn), không phải giá giao dịch.

Cùng bài khảo sát có giá rao theo m² ở hai dự án lân cận. Đây là giá tham chiếu của dự án khác, không phải giá Empire City:

Người đang so sánh căn hộ cùng bờ Quận 2 cũ có thể xem thêm căn hộ D’lusso Quận 2 để đối chiếu cách bố trí và hoàn thiện nội thất ở một dự án khác trong cùng vùng.

Đường đi và hạ tầng quanh dự án: hầm, cầu, metro

Empire City nằm ở Thủ Thiêm, cách trung tâm cũ của Quận 1 qua sông Sài Gòn. Hầm Thủ Thiêm là tuyến chính; hạ tầng đang xây hoặc đang trình thêm cầu Thủ Thiêm 4 và metro số 2.

Mốc metro hoàn thành lệch một quý giữa hai nguồn. Với người làm nội thất, lộ trình vận chuyển vật liệu vào khu nên được tính theo giờ cao điểm qua hầm Thủ Thiêm và Mai Chí Thọ.

Về phía An Phú, phần còn lại của phường An Phú cũ cũng nhập vào An Khánh, nên chung cư An Phú – An Khánh là một tên dự án khác nằm cùng đơn vị hành chính mới, phù hợp để so sánh khoảng cách và điều kiện thi công nội thất.

Kết: nội thất ven sông nên được quyết sớm

Ở một khu có nhiều phân khu, nhiều mốc bàn giao và nhiều tầng cao như Empire City, quyết định về chống thấm, tải sàn và vật liệu chịu ẩm đi trước quyết định về phong cách. Phần phong cách có thể chờ danh mục bàn giao; phần kỹ thuật thì nên có phương án ngay từ khi nhận mặt bằng.

Công ty Betaviet nhận thiết kế nội thất chung cư và căn hộ cao cấp. Gửi mặt bằng căn cùng danh mục bàn giao để đội thiết kế lập phương án khớp với tình trạng thực tế của căn.

Câu hỏi thường gặp

Empire City Thủ Thiêm có những phân khu căn hộ nào?

Có bốn phân khu căn hộ được nhắc nhiều nhất: Linden, Tilia, Cove và Narra Residences, nằm trong 8 lô căn hộ của khu 2B. Linden và Tilia đã bàn giao theo nguồn tháng 06/2025.

Địa chỉ hiện nay của Empire City là gì?

Phường An Khánh, TP.HCM, theo Nghị quyết 1685/NQ-UBTVQH15 ngày 16/06/2025; chính quyền mới hoạt động từ 01/07/2025.

Giá căn hộ Empire City hiện nay là bao nhiêu?

Bảng giá do chủ đầu tư ban hành hiện không có trong nguồn công khai. Khảo sát sàn ngày 26/11/2025 ghi giá rao 1PN 13–14,5 tỷ đồng, 2PN 19–23 tỷ đồng, 3PN 27–32 tỷ đồng.

Penthouse Empire City có diện tích bao nhiêu?

Tổng hợp tháng 06/2025 ghi penthouse từ khoảng 350 m². Con số này chưa phải bảng mặt bằng của chủ đầu tư, nên diện tích từng căn nên đối chiếu với bản vẽ khi mua.

Đi từ Empire City đến Quận 1 mất bao lâu?

Khoảng 10–15 phút giờ bình thường qua hầm Thủ Thiêm, tính theo ranh Quận 1 cũ; giờ cao điểm lâu hơn.

Narra Residences dự kiến bàn giao khi nào?

Nguồn tháng 06/2025 ghi Narra đang triển khai xây dựng. Chủ đầu tư hiện không nêu mốc bàn giao.

Keppel thoái vốn thì ai là chủ đầu tư?

Các bài báo năm 2025–2026 ghi chủ đầu tư là Công ty TNHH Liên doanh Thành phố Đế Vương. Keppel thỏa thuận bán 40% vốn cho Denver Power và Golden Axis, dự kiến hoàn tất quý IV/2026, có điều kiện.

Khi nào có metro số 2 đến Thủ Thiêm?

VOH ghi dự kiến quý IV/2030, Dân trí ghi quý III/2030; cả hai đều là mốc dự kiến.

Căn hộ ven sông cần ưu tiên gì khi làm nội thất?

Ưu tiên vật liệu chịu ẩm cho sàn và tủ bếp, kính phù hợp với mặt kính lớn, và xác nhận tải sàn trước khi đặt bể tắm hoặc đá khổ lớn ở penthouse, duplex.

Bài viết do Minh Beta – Betaviet thực hiện từ góc nhìn đơn vị thiết kế, thi công biệt thự, nhà phố và căn hộ cao cấp. Dữ liệu dự án lấy từ nguồn công khai tại thời điểm tháng 10/2026; nhận định thi công là ý kiến chuyên môn của Betaviet.