Khu dân cư Exim Garden Long Trường: số liệu lệch giữa các nguồn

Cộng bốn phân khu đất ghi trên connectland.vn ra 170.851 m², trong khi connectland.vn ghi 180.667 m², tapdoanbatdongsan.com.vn ghi 181.000 m² và gkg.com.vn ghi 177.063,7 m² cho cùng một khu. Tổng mức đầu tư cũng lệch: 611 tỷ đồng ở hai trang, khoảng 1.300 tỷ đồng ở một trang khác.

Với người định xây nhà, chênh lệch này không dừng ở con số. Lô 6×24 m và lô 8×20 m cần kiểu móng, mặt đứng và cách chia phòng khác nhau, còn số lô, chỉ giới và mật độ lại nằm trong văn bản quy hoạch phân khu mà các trang bán hàng không đăng.

Phần giữa là góc nhìn thiết kế – thi công biệt thự và nhà phố của Betaviet, kèm danh sách văn bản nên có trong tay trước khi chốt bản vẽ.

Dự án này đang bán gì: đất nền, nhà phố hay biệt thự?

Các nguồn mô tả sản phẩm không giống nhau. Có trang gọi là biệt thự, nhà liên kế và căn hộ cao cấp; có trang chỉ nói nhà phố biệt thự; có trang chia thành đất nền nhà phố liên kế vườn và biệt thự. Với người định xây, câu hỏi đầu tiên là lô được bán ở dạng đất trống, xây thô hay đã hoàn thiện, vì từ đó mới chọn được hướng làm.

Betaviet chọn lô biệt thự 160–250 m² làm phân khúc cao cấp của khu, theo kích thước lô trên raobannhadat.vn. Lô nhà phố được ghi 112–144 m² trên tapdoanbatdongsan.com.vn và 80–120 m² trên raobannhadat.vn; hai con số chưa đối chiếu được nên bài ghi cả hai. Hướng thi công chính ở cả hai nhóm là xây mới trên đất nền. Nếu chủ đầu tư xác nhận lô đã có nhà xây thô thì hướng làm chuyển sang hoàn thiện, như phần góc nhìn Betaviet bên dưới trình bày.

Cách đọc bảng lô này cũng áp dụng khi so sánh với khu dân cư Nam Rạch Chiếc, một khu nhà phố khác ở Thủ Đức cũ: trước khi bàn mặt đứng hay nội thất, cần biết lô bán ra ở trạng thái nào.

Số liệu lệch giữa các nguồn

Bốn thông số dưới đây khác nhau giữa các trang. Bảng giữ nguyên cả hai phía, không chọn số nào thay cho văn bản của chủ đầu tư.

Con số 272 ha trên connectland.vn là tổng thể khu dân cư dọc đường Bưng Ông Thoàn, không phải diện tích của Exim Garden. Bốn phân khu cộng lại cho 170.851 m², tức khoảng 17 ha, thấp hơn khoảng 6.200 đến 10.150 m² so với ba con số còn lại.

Hệ quả cho người xây nhà là mật độ. Giả định áp thẳng vào lô 160 m², mật độ 45% cho diện tích xây dựng 72 m² mỗi tầng, còn 38% chỉ còn 60,8 m². Hai kịch bản này dẫn tới hai bản vẽ mặt bằng khác nhau.

Chủ đầu tư Eximland: pháp nhân và các dự án đã làm

Trang của chủ đầu tư (eximland.com.vn) và các trang tổng hợp ghi chủ đầu tư của Exim Garden là Công ty Cổ phần Bất động sản Eximland. Số 0305323291 xuất hiện trên trang chủ đầu tư dưới dạng mã số thuế. Bảng dưới đây gom những gì có nguồn về pháp nhân này và các dự án khác cùng thương hiệu.

Số liệu của các dự án trên không dùng cho Exim Garden. Với người xây nhà trên đất nền, phần đáng đọc là chuỗi văn bản của dự án này. Cùng nhóm tên có căn hộ cao ốc Satra Eximland ở Phú Nhuận, Betaviet đã phân tích trong bài về cao ốc Satra Eximland Phú Nhuận, nhưng đó là sản phẩm căn hộ, khác hẳn đất nền ở Bưng Ông Thoàn.

Góc nhìn Betaviet: khu này xây nhà cao cấp thế nào

Bảng dưới đọc khu theo sáu tiêu chí của đơn vị thiết kế – thi công. Cột giữa là dữ kiện đã công bố kèm nguồn; cột phải là việc cần làm khi thiết kế và thi công.

Ba khuyến nghị cho lô ven sông

Nền và móng. Khu giáp sông Ông Nhiêu nên khảo sát địa chất từng lô trước khi vẽ kết cấu, vì cùng một dãy phố, móng lô này có thể cần cọc còn lô bên cạnh thì không. Cao độ nền phải so với mặt đường và tuyến thoát nước của khu. Tầng trệt dùng vật liệu chịu nước, ổ điện đặt cao hơn mức ngập lịch sử của khu vực.

Lô hẹp 6×24 m và 7×16 m. Mặt tiền 6–7 m lấy sáng bằng giếng trời cạnh cầu thang, kèm khoảng lùi sau để gió xuyên. Gara thường chiếm tầng trệt nên phòng khách lên tầng 2; từ bốn tầng trở lên nên tính thang máy gia đình. Tường chung hai bên hấp nhiệt, nên cách nhiệt mái và tường hướng nắng, chống thấm khe tiếp giáp với nhà bên.

Biệt thự lô 160–250 m². Sân trước là vùng đệm cho bụi, ồn và gió; tách lối xe với lối người. Tầng hầm ở khu ven sông cần khảo sát mực nước ngầm, chống thấm ngược và hố thu thoát nước, chi phí tăng rõ so với nền cứng. Bể bơi hay sân thượng vườn phải tính tải trọng và chống thấm nhiều lớp từ khi làm kết cấu. Nếu khu có mặt đứng mẫu bắt buộc thì kiến trúc sư vẽ trong khung đó, nên hỏi quy chế trước khi lên phương án.

Nhận định của Betaviet khi văn bản chưa đầy đủ

Thiếu số liệu chính thức vẫn chốt được một số hạng mục đúng cho mọi kịch bản: kết cấu chịu môi trường ven sông, chống thấm, vật liệu ngoại thất, giếng trời. Số tầng, chỉ giới và mặt đứng thì chờ văn bản. Với lô 160 m², ba kịch bản giả định để so sánh:

Các hạng mục chốt trước là phần chung của ba dòng; số tầng và bố trí phòng chờ quyết định quy hoạch. Phép tính chỉ là giả định lô 160 m² nhân mật độ rồi nhân số tầng, không phải quy định của khu.

Danh sách dưới đây dùng khi đi xem lô hoặc làm việc với chủ đầu tư.

• Quyết định phê duyệt quy hoạch 1/500 của dự án (số, ngày) và diện tích chính thức.
• Quy chế quản lý xây dựng: mật độ, số tầng, chiều cao, chỉ giới, mặt đứng mẫu nếu có.
• Bảng lô: số lô biệt thự, kích thước thật, lô góc, lộ giới của tuyến đường lô nhìn ra.
• Trạng thái lô: đất trống, xây thô hay hoàn thiện; biên bản bàn giao nếu có.
• Báo cáo địa chất và cao độ nền khu vực; vị trí đấu nối điện, nước, thoát nước.
• Giấy tờ pháp lý theo từng lô và văn bản chấp thuận đầu tư.
• Quy định thi công của ban quản lý khu: giờ làm việc, đặt cọc, lối vận chuyển vật liệu.
• Mốc tiến độ hạ tầng và ngày giao lô: hỏi chủ đầu tư, đối chiếu với biên bản bàn giao.
• Mốc ngập lịch sử: hỏi ban quản lý; đo cao độ nền từng lô so với mặt đường.

Nếu lô bạn đang cân nhắc là đất nền, đội ngũ thiết kế của Betaviet có thể dựng ba kịch bản diện tích sàn như Bảng 5 cho đúng kích thước lô, rồi tư vấn phương án thiết kế thi công nhà xây mới theo văn bản bạn lấy được.

Vị trí và hành chính sau sáp nhập 2025

Địa chỉ hiện hành của khu là phường Long Trường, TP. Hồ Chí Minh. Nghị quyết 1685/NQ-UBTVQH15 (thông qua ngày 16/06/2025, theo luatvietnam.vn) tại khoản 74 Điều 1 sắp xếp phường Phú Hữu và phường Long Trường cũ thành phường mới có tên Long Trường. Chính quyền phường, xã mới hoạt động từ 01/07/2025.

Ở cấp tỉnh, Nghị quyết 202/2025/QH15 thông qua ngày 12/06/2025, chính quyền mới hoạt động từ 01/07/2025; TP. Hồ Chí Minh là đơn vị hợp nhất từ TP. Hồ Chí Minh cũ, tỉnh Bình Dương và tỉnh Bà Rịa – Vũng Tàu (khoản 1 Điều 1). Cấp huyện đã bỏ, nên cách gọi “Quận 9” hay “TP. Thủ Đức” trên các trang cũ là địa danh trước đây. Các trang bán hàng vẫn ghi “Phú Hữu”, “ấp Tân Điền A”, đường Bưng Ông Thoàn; tên đường còn dùng được, tên phường thì nên ghi là Long Trường, trước đây thuộc phường Phú Hữu.

Khi đi xem lô, nên đo lại các số này trên bản đồ theo cùng một điểm xuất phát. Người đang so sánh vị trí với các khu dân cư quanh Cát Lái có thể đặt cạnh khu dân cư Ninh Giang Cát Lái và KĐT mới Phố Đông Village Cát Lái, miễn là so cùng loại sản phẩm và cùng điểm đo.

Giá: giá tham khảo thứ cấp và giá chủ đầu tư

Bảng giá của chủ đầu tư hiện chỉ có dòng “liên hệ trực tiếp” trên connectland.vn. Các mức giá duy nhất có số là giá tham khảo trên tapdoanbatdongsan.com.vn, không ghi thời điểm và không rõ là giá chủ đầu tư hay giá thứ cấp. Tổng tiền trong cột cuối do Betaviet nhân lại từ đơn giá và diện tích.

Lô 112 m² có đơn giá cao hơn lô 144 m² và lô góc 267,5 m². Mức đơn giá trên mỗi mét vuông thường khác nhau theo kích thước lô và vị trí, nên khi cần đối chiếu giá phải so cùng loại lô, cùng thời điểm. Betaviet làm đúng như vậy khi phân tích KĐT mới Sala Đại Quang Minh ở Thủ Đức cũ: giá chỉ so được khi cùng loại sản phẩm.

Giá đất do Nhà nước quy định cho phường Long Trường nằm ở Khu vực II trong bảng giá đất TP.HCM áp dụng từ 01/01/2026 (Nghị quyết 87/2025/NQ-HĐND, theo nguồn tổng hợp thuvienphapluat.vn). Đó là giá để tính nghĩa vụ tài chính, không phải giá giao dịch.

Hạ tầng và tiện ích nội khu theo nguồn

Tiện ích được liệt kê dưới dạng dự kiến: trường học, bệnh viện, trung tâm thương mại, công viên, khu vui chơi, thể dục thể thao và bến du thuyền. Trạng thái xây dựng của từng hạng mục chưa được nêu, nên đừng coi mọi hạng mục là đã có khi lập kế hoạch đi lại và thi công.

Mặt tiền ngã tư lộ giới 30 m thuận cho xe vận chuyển vật liệu ở cổng khu, còn đường nội bộ 12–20 m thì xe cẩu, xe bê tông và xe chở vật liệu khổ lớn phải xếp lịch theo ban quản lý. Phối cảnh hồ bơi và hồ cảnh quan dưới đây là hình minh họa của tiện ích dự kiến.

Đã công bố và chưa công bố

Câu hỏi thường gặp

Exim Garden là đất nền hay biệt thự?

Các nguồn ghi cả nhà phố liên kế vườn, biệt thự và căn hộ. Lô biệt thự 160–250 m² và nhà phố (112–144 m² hoặc 80–120 m², tùy nguồn) là hai nhóm cần phân biệt, như Bảng 1.

Tổng diện tích chính thức là bao nhiêu?

Các trang ghi từ 177.063,7 đến 181.000 m²; cộng bốn phân khu trên connectland.vn ra 170.851 m². Quyết định quy hoạch 1/500 mới là căn cứ, nên hãy hỏi số quyết định và ngày ban hành.

Dự án đã bàn giao hay đang triển khai?

Nguồn nói cả hai, kèm mốc khởi công 2010 và hoàn thành 2015. Trước khi thiết kế, hãy xác nhận lô đang bán thuộc trạng thái nào.

Phường Phú Hữu còn sau sáp nhập 2025 không?

Không. Phường Phú Hữu và phường Long Trường cũ gộp thành phường Long Trường theo Nghị quyết 1685/NQ-UBTVQH15, thông qua ngày 16/06/2025; chính quyền phường Long Trường mới hoạt động từ 01/07/2025.

Giá lô tham khảo là bao nhiêu?

Giá tham khảo trên trang tổng hợp, không ghi thời điểm, từ 65 đến 78,5 triệu đồng/m² tùy loại lô (Bảng 7). Bảng giá của chủ đầu tư thì cần hỏi trực tiếp.

Lô có sổ hồng riêng không?

Một tin rao trên raobannhadat.vn ghi sổ hồng riêng từng nền; chủ đầu tư chưa xác nhận điều đó bằng văn bản cho Exim Garden. Hãy yêu cầu chủ đầu tư giấy tờ pháp lý theo từng lô và văn bản chấp thuận đầu tư trước khi đặt cọc hay xin phép xây dựng.

Vì sao lô hẹp cần thiết kế riêng?

Mặt tiền 6–7 m quyết định cách lấy sáng, vị trí cầu thang và cách chống nóng. Bản vẽ nhà phố rộng hơn không dùng lại được nguyên trạng.

Ngân sách xây biệt thự trên lô ở đây là bao nhiêu?

Ngân sách phụ thuộc diện tích sàn, nền móng và vật liệu của từng lô, nên cần dự toán riêng sau khi có số tầng. Bài về chi phí xây biệt thự giải thích các khoản cấu thành.

Bài có dự báo giá không?

Bài không dự báo giá, không khuyên mua hay không mua.

Khi đã có văn bản, đội ngũ Betaviet nhận thiết kế và thi công xây mới biệt thự, nhà phố từ phần móng đến hoàn thiện. Hãy gửi kích thước lô và quy chế bạn có để được trao đổi phương án.

Bài viết do Minh Beta – Betaviet thực hiện từ góc nhìn đơn vị thiết kế, thi công biệt thự, nhà phố và căn hộ cao cấp. Dữ liệu dự án lấy từ nguồn công khai tại thời điểm tháng 10/2026; nhận định thi công là ý kiến chuyên môn của Betaviet.