Nhà xây thô, bàn giao thô là gì? Hoàn thiện gồm hạng mục nào và làm theo trình tự nào

Nhà xây thô là công trình đã xong phần kết cấu chịu lực (móng, cột, dầm, sàn, tường bao, mái) và đi điện nước âm tường cơ bản, nhưng chưa trát hoàn thiện, chưa sơn, lát nền, lắp cửa hay thiết bị. Đây là giai đoạn nhà thầu bàn giao lại cho chủ nhà tự hoàn thiện, hoặc thuê một đơn vị khác tiếp tục.

Với người mua biệt thự, liền kề, shophouse trong các khu đô thị – nơi chủ đầu tư thường bàn giao ở dạng thô – câu hỏi tiếp theo luôn là: hoàn thiện gồm những hạng mục nào, làm trước – sau ra sao để không phải đục phá sửa lại, và cần lưu ý gì khi kiểm tra nhà trước khi nhận. Bài này trả lời lần lượt các câu hỏi đó.

Nhà xây thô, bàn giao thô gồm những gì?

Nhà xây thô, hay nhà bàn giao thô, là công trình đã hoàn thành toàn bộ phần “khung xương”: móng, hệ cột – dầm – sàn bê tông cốt thép, tường bao và tường ngăn đã xây và trát sơ bộ, mái đã đổ hoặc lợp xong. Hệ thống điện, cấp thoát nước cũng đã đi âm tường, âm sàn theo bản vẽ kỹ thuật, cùng một số hạng mục chống thấm cơ bản tại sàn mái, ban công, nhà vệ sinh.

Ở giai đoạn này, tường mới chỉ trát vữa thô, chưa bả – chưa sơn; sàn chưa lát gạch hay đá; chưa có cửa đi, cửa sổ, lan can; chưa lắp thiết bị điện, thiết bị vệ sinh. Nhìn tổng thể, công trình đã “định hình” đúng hình khối kiến trúc – cột, vòm cửa, phào chỉ đã lên rõ – nhưng còn nguyên màu vữa xám, chưa thể sinh hoạt được. Đây là điểm khác biệt cốt lõi so với phần hoàn thiện: phần thô quyết định độ bền và sự vững chãi lâu dài của công trình, phần hoàn thiện quyết định thẩm mỹ và sự tiện nghi khi sử dụng.

Cụ thể hơn, phần thô của một căn biệt thự hay nhà phố thường gồm bốn nhóm việc: (1) kết cấu chịu lực – móng, hệ cột, dầm, sàn từng tầng, mái; (2) xây và trát tường bao, tường ngăn phòng theo đúng mặt bằng thiết kế; (3) hệ thống kỹ thuật âm – đường điện, đường ống cấp thoát nước đi trong tường và sàn trước khi bị che khuất bởi lớp hoàn thiện; (4) một số hạng mục chống thấm sơ bộ tại sàn mái, ban công, khu vực ẩm ướt để bảo vệ kết cấu trong thời gian chờ hoàn thiện. Với công trình bàn giao thô tại các khu đô thị, chủ đầu tư thường đã hoàn tất cả bốn nhóm này trước khi giao chìa khóa, phần còn lại – toàn bộ hoàn thiện – do người mua tự lo hoặc thuê đơn vị khác đảm nhận.

Phân biệt nhà xây thô và nhà đã hoàn thiện

Hoàn thiện nhà xây thô gồm những hạng mục nào?

Hoàn thiện là chuỗi công việc biến khung nhà thô thành không gian sống hoàn chỉnh. Có thể chia theo 4 nhóm để dễ hình dung và theo dõi tiến độ:

Kỹ thuật ẩn: điện nước, chống thấm hoàn thiện

Trước khi trát phủ hay ốp lát bề mặt, hệ thống điện, nước đi âm tường – âm sàn cần được hoàn thiện: kéo dây, lắp đế âm công tắc – ổ cắm, đấu nối đường ống cấp – thoát nước, kiểm tra áp lực trước khi che khuất. Chống thấm hoàn thiện được xử lý lại kỹ tại các vị trí trọng điểm: sàn mái, sân thượng, ban công, nhà vệ sinh và khe tiếp giáp giữa hai khối nhà – đây là những chỗ dễ thấm dột nhất nếu làm ẩu ở bước này.

Bề mặt trong nhà: ốp lát, sơn bả, trần

Sau khi hệ kỹ thuật đã xong và được nghiệm thu, các bề mặt mới được thi công: ốp lát gạch hoặc đá cho sàn và tường (nhà vệ sinh, bếp, sảnh), bả matit rồi sơn phủ tường – trần, lắp trần thạch cao cho những khu vực cần giấu hệ thống kỹ thuật hoặc tạo hiệu ứng ánh sáng. Đây là nhóm hạng mục chiếm nhiều thời gian nhất trong giai đoạn hoàn thiện vì đòi hỏi tay nghề tỉ mỉ.

Mặt tiền – ngoại thất

Mặt tiền công trình được hoàn thiện đồng bộ với tổng thể: ốp đá tự nhiên hoặc nhân tạo cho các mảng tường, lam trang trí, sơn màu mặt ngoài, lắp cổng và hàng rào, thi công sân vườn, lối đi. Với biệt thự, nhà phố tân cổ điển, đây cũng là lúc hoàn thiện các chi tiết phào chỉ, cột trụ, ban công đã định hình từ giai đoạn thô.

Cầu thang và các chi tiết

Cầu thang được ốp mặt bậc bằng đá hoặc gỗ, hoàn thiện mặt dựng, lắp lan can và tay vịn. Cửa đi, cửa sổ, cửa phòng được lắp đặt đồng bộ theo bản vẽ, cùng các phụ kiện khóa, bản lề. Đây thường là những hạng mục hoàn thiện cuối cùng trước khi vệ sinh và bàn giao.

Trình tự hoàn thiện nhà xây thô hợp lý

Làm đúng trình tự giúp tránh phải đục phá lại phần vừa xong, tiết kiệm thời gian và giảm rủi ro va chạm giữa các hạng mục:

1. Trát tường và láng sàn – làm phẳng bề mặt, tạo độ dốc thoát nước cho khu vực ẩm ướt như nhà vệ sinh, ban công.
2. Hoàn thiện điện nước – kéo dây, lắp đế âm, đấu nối đường ống, kiểm tra trước khi bị bề mặt che khuất.
3. Ốp lát gạch, đá – thi công sàn, tường sau khi hệ kỹ thuật đã nghiệm thu xong.
4. Bả matit và sơn – hoàn thiện bề mặt tường, trần trong và ngoài nhà.
5. Lắp cửa, lan can, thiết bị vệ sinh, đèn chiếu sáng – các hạng mục “nhìn thấy được” cuối cùng.
6. Vệ sinh công trình và nghiệm thu bàn giao – kiểm tra toàn bộ hạng mục trước khi đưa vào sử dụng.

Lưu ý khi kiểm tra, nhận bàn giao nhà xây thô

Trước khi ký nhận nhà xây thô hoặc bắt đầu thuê đơn vị hoàn thiện, nên kiểm tra một số điểm sau:

• Đối chiếu với bản vẽ thiết kế: kích thước phòng, vị trí cột, độ cao trần thực tế có đúng hồ sơ đã duyệt không.
• Hệ thống điện nước âm tường: xác nhận đã đi đúng sơ đồ, đã áp lực thử nước trước khi bị trát phủ – vì sau khi hoàn thiện bề mặt, việc sửa chữa sẽ phải đục phá tốn kém hơn nhiều.
• Các vị trí trọng điểm chống thấm: sàn mái, sân thượng, ban công, nhà vệ sinh, khe tiếp giáp giữa các khối nhà – nên kiểm tra kỹ trước khi hoàn thiện bề mặt phủ lên trên.
• Bề mặt tường, sàn: tường xây thẳng, mạch đều; sàn không nứt, không đọng nước cục bộ.
• Độ cao trần thực tế so với hồ sơ thiết kế – nhất là khu vực dự kiến làm trần thạch cao giật cấp, cần đủ khoảng thông thủy trước khi lên phương án hoàn thiện trần.
• Hồ sơ hoàn công phần thô (nếu có): giúp đối chiếu vị trí đường điện, đường ống âm tường trước khi khoan đục trong quá trình lắp đặt nội thất, tránh làm hỏng đường dây đã đi sẵn.

Những điểm trên nên được kiểm tra cùng người có chuyên môn xây dựng, thay vì chỉ quan sát bằng mắt thường, vì phần lớn lỗi kỹ thuật ở giai đoạn thô – nếu không phát hiện sớm – sẽ bị các lớp hoàn thiện che khuất và khó xử lý về sau.

Những hạng mục dễ bị bỏ sót khi hoàn thiện

Ngoài bốn nhóm hạng mục chính, một số phần việc thường bị chủ nhà quên tính vào kế hoạch hoàn thiện, dẫn tới phát sinh giữa chừng:

• Chống thấm khe tiếp giáp giữa nhà mình và công trình liền kề, nhất là với nhà phố, liền kề xây sát nhau trong khu đô thị – nếu bỏ qua, nước dễ thấm ngược vào tường trong.
• Hệ thống thông gió, lấy sáng cho các không gian không tiếp xúc trực tiếp mặt ngoài như cầu thang, khu vệ sinh giữa nhà – cần tính từ lúc lắp khung kính, không thể bổ sung dễ dàng sau khi tường đã hoàn thiện.
• Vị trí đèn và ổ cắm khớp với cách bố trí nội thất sau này – nếu chỉ lắp theo thói quen mà chưa có bản vẽ nội thất, dễ bị lệch với vị trí sofa, giường, tủ bếp thực tế.
• Sân vườn, lối đi, cổng – phần ngoại thất quanh nhà thường bị dồn làm sau cùng, trong khi lẽ ra nên thi công đồng thời với mặt tiền để đồng bộ vật liệu và cao độ nền.

Vì sao nên thiết kế trước rồi mới hoàn thiện

Nhiều chủ nhà muốn tiết kiệm thời gian nên vừa hoàn thiện vừa quyết định phong cách, dẫn tới phải đục phá sửa lại khi đổi ý giữa chừng – vừa mất thời gian, vừa ảnh hưởng kết cấu vừa hoàn thiện. Có bản vẽ thiết kế nội – ngoại thất hoàn chỉnh trước khi thi công giúp các hạng mục được làm đồng bộ về vật liệu, màu sắc, và tránh xung đột giữa vị trí đèn, ổ cắm với cách bố trí đồ nội thất sau này.

Giao trọn gói cả phần thiết kế và thi công hoàn thiện cho một đơn vị cũng giúp việc quy trách nhiệm rõ ràng hơn khi có sự cố, thay vì phải phân xử giữa nhiều nhà thầu tách biệt. Đây cũng là hướng Betaviet đang tư vấn cho khách hàng nhận nhà thô tại các khu đô thị: thiết kế trước, thi công hoàn thiện theo đúng bản vẽ, một đầu mối theo dõi xuyên suốt từ đầu đến khi bàn giao.

Các hạng mục hoàn thiện liên quan

Từng hạng mục hoàn thiện đều có những lưu ý kỹ thuật riêng đáng đọc sâu hơn. Về chống thấm, Betaviet có các bài riêng cho từng vị trí trọng điểm: chống thấm tường, chống thấm khe tiếp giáp, chống thấm nhà vệ sinh và chống thấm sân thượng. Về trần thạch cao, xem mẫu trần thạch cao theo phong cách, trần phòng khách, trần phòng ngủ và kỹ thuật trần giật cấp. Về cầu thang, tham khảo kích thước cầu thang tiêu chuẩn, mẫu cầu thang gỗ, cầu thang sắt và lan can cầu thang. Về cửa, xem kích thước cửa chính, kích thước cửa sổ và kích thước cửa phòng ngủ.

Câu hỏi thường gặp

Nhà xây thô và nhà bàn giao thô có giống nhau không?

Có, hai cách gọi cùng chỉ một trạng thái công trình: đã xong kết cấu chịu lực và điện nước âm tường cơ bản, chưa hoàn thiện bề mặt và thiết bị. “Bàn giao thô” thường dùng khi chủ đầu tư dự án giao nhà cho khách ở trạng thái này.

Nhận nhà xây thô rồi có thể dọn vào ở ngay không?

Không. Nhà xây thô vẫn cần hoàn thiện các hạng mục như sơn, lát nền, lắp cửa và thiết bị điện nước mới có thể sinh hoạt được.

Hoàn thiện nhà xây thô nên bắt đầu từ hạng mục nào trước?

Nên bắt đầu từ trát tường – láng sàn, sau đó hoàn thiện điện nước trước khi bị bề mặt che khuất, rồi mới đến ốp lát, sơn bả và lắp đặt cửa, thiết bị.

Vì sao nên có thiết kế hoàn chỉnh trước khi hoàn thiện nhà xây thô?

Có bản vẽ thiết kế trước giúp các hạng mục hoàn thiện đồng bộ về vật liệu, màu sắc và vị trí kỹ thuật (đèn, ổ cắm), tránh phải đục phá sửa lại khi đổi ý giữa chừng, tiết kiệm thời gian và chi phí phát sinh.

Nên hoàn thiện nhà xây thô cùng một đơn vị thiết kế hay tách riêng từng phần?

Giao trọn gói thiết kế và thi công hoàn thiện cho một đơn vị giúp đồng bộ kỹ thuật và dễ quy trách nhiệm hơn khi có sự cố, phù hợp với người không có nhiều thời gian giám sát trực tiếp công trình.

Xem thêm:
– Thiết kế biệt thự
– Thiết kế nhà phố