Chống thấm khe tiếp giáp giữa hai nhà: nguyên nhân và cách xử lý

Khe tiếp giáp giữa hai nhà là khoảng hở còn lại giữa hai bức tường của hai công trình liền kề, thường rất hẹp và khó quan sát nhưng lại là đường dẫn nước mưa quen thuộc khiến tường bên trong nhà bị ẩm mốc.

Vì sao khe tiếp giáp giữa hai nhà dễ bị thấm

Ở khu vực đô thị, nhà phố và biệt thự liền kề thường được xây sát nhau để tận dụng tối đa diện tích đất, nên giữa hai công trình chỉ còn lại một khoảng hở rất hẹp, có khi chỉ vài milimet đến vài centimet. Khoảng hở này nhỏ so với mắt thường nhưng lại đủ rộng để nước mưa lọt vào và chảy dọc xuống phía dưới mỗi khi trời mưa.

Nguyên nhân chính khiến vị trí này khó xử lý triệt để bằng các biện pháp chống thấm tường thông thường đến từ chính đặc điểm kết cấu: hai ngôi nhà là hai công trình độc lập, được xây ở những thời điểm khác nhau, có tải trọng và nền móng khác nhau nên quá trình lún theo thời gian cũng không đồng đều. Khi hai khối kết cấu dịch chuyển lệch nhau, bất kỳ lớp vữa xi măng cứng nào trám tại khe cũng dễ bị nứt gãy trở lại sau một thời gian. Cộng thêm khí hậu nhiệt đới nóng ẩm, mưa nhiều của Việt Nam khiến vật liệu xây dựng liên tục co giãn theo nhiệt độ, vị trí tiếp giáp vì vậy luôn ở trạng thái chuyển động nhẹ chứ không tĩnh như phần tường còn lại.

Một nguyên nhân khác thường gặp là khó khăn khi thi công: nếu nhà mình xây sau khi nhà hàng xóm đã có sẵn, khoảng cách còn lại giữa hai tường có thể quá hẹp để thợ đứng trát vữa hay quét sơn bảo vệ cho mặt tường phía ngoài. Bức tường xây thô không được tô trát bảo vệ giống như một lớp vật liệu hút ẩm, nước mưa rơi vào khe sẽ ngấm dần qua mao dẫn vào bên trong. Ngoài ra, nếu mái hoặc sân thượng của hai nhà không cùng cao độ, nước từ mái nhà cao hơn sẽ chảy tràn xuống khe và tường của nhà thấp hơn, trong khi lớp vật liệu chống thấm cũ (nếu có) theo thời gian cũng xuống cấp, bong tróc và mất tác dụng.

Hậu quả nếu không xử lý chống thấm khe tiếp giáp

Không ít chủ nhà chủ quan vì thấy khe hở nhỏ, nghĩ lượng nước lọt vào không đáng kể. Trên thực tế, nước đọng lâu ngày trong không gian hẹp, kín gió và ít ánh nắng chiếu vào lại càng khó khô, khiến tình trạng ẩm ướt kéo dài và kéo theo nhiều hệ lụy.

Cách xử lý theo độ rộng khe tiếp giáp

Không phải mọi khe tiếp giáp đều xử lý theo cùng một cách. Độ rộng thực tế của khe quyết định phần lớn phương án và loại vật liệu phù hợp.

Với khe rộng vẫn còn khả năng tiếp cận, việc kiểm tra trực tiếp mặt tường, xử lý vết nứt và thi công chống thấm từ phía chịu nước bao giờ cũng thuận lợi hơn nhiều so với khe đã bị hai bức tường che kín hoàn toàn.

Xử lý ngay khi xây mới hay chờ nhà đã xây xong

Về nguyên tắc, chống thấm khe tiếp giáp thực hiện ngay trong giai đoạn xây dựng phần thô luôn là phương án tối ưu nhất. Khi đó mặt tường tiếp giáp còn hoàn toàn tiếp cận được, có thể trát vữa, quét lớp lót và thi công vật liệu chống thấm chuyên dụng lên toàn bộ bề mặt trước khi công trình bên cạnh xây sát vào, thay vì phải xử lý cục bộ qua một khe hở nhỏ về sau.

Nếu nhà mình xây trước, cần tận dụng thời điểm mặt tường còn lộ thiên để hoàn thiện lớp trát và chống thấm bảo vệ ngay, tránh để đến lúc nhà bên cạnh xây sát mới quay lại xử lý — lúc đó khoảng cách có thể chỉ còn vài centimet, không đủ không gian để thợ thao tác. Ngược lại, nếu nhà mình xây sau khi nhà hàng xóm đã có sẵn, nên tranh thủ giai đoạn phần thô để trát và chống thấm cho mặt tường phía tiếp giáp bằng vật liệu dạng phủ hoặc hệ màng phù hợp, trước khi khoảng trống bị thu hẹp hoặc đóng kín hoàn toàn.

Một số trường hợp không thể chờ xây đồng thời hai bên: nếu chiều cao hai bức tường không bằng nhau, nước mưa từ tường cao hơn sẽ chảy dọc xuống khe rồi ngấm sang tường thấp hơn. Với tình huống này, phần đầu khe (mép trên, sát mái) cần được ưu tiên xử lý trước tiên bằng tấm che hoặc máng hứng có độ dốc hợp lý, để chặn nguồn nước ngay từ điểm nó bắt đầu xâm nhập, thay vì chỉ xử lý phần thân tường bên dưới.

Khi hai nhà đã xây sát hoàn toàn, không thể tiếp cận từ bên ngoài

Trường hợp phổ biến ở nhà phố đô thị là hai công trình đã hoàn thiện và xây sát nhau từ lâu, không còn cách nào tiếp cận trực tiếp mặt tường phía tiếp giáp. Khi đó, việc đầu tiên cần làm là xác định lại nguồn nước: kiểm tra khu vực mái, đầu khe và những vị trí còn có thể quan sát được trước khi kết luận nước đi vào từ đâu, vì chỉ xử lý vết ẩm hiện ra bên trong nhà mà không chặn được nguồn nước từ ngoài thì tình trạng thấm sẽ sớm tái diễn.

Nếu xác định không còn khả năng ngăn nước từ phía ngoài, giải pháp còn lại là chống thấm ngược từ bên trong nhà mình. Cách làm phổ biến là đục bỏ lớp vữa và sơn cũ ở mặt tường trong nhà cho đến khi lộ cốt gạch, xử lý các vết nứt và mạch vữa mục bằng vữa không co ngót, sau đó thi công vật liệu chống thấm có khả năng làm việc dưới áp lực nước từ phía đối diện (thường là vữa hoặc hóa chất chống thấm hai thành phần gốc xi măng-polymer), rồi mới trát và sơn hoàn thiện trở lại. Với cách này, cần theo dõi tình trạng tường một thời gian trước khi sơn hoàn thiện, vì nếu nguồn nước bên ngoài chưa thực sự được kiểm soát, lớp sơn mới có thể tiếp tục phồng rộp hoặc bong tróc.

Vật liệu chống thấm thường dùng cho khe tiếp giáp

Vật liệu cho vị trí khe tiếp giáp cần vừa ngăn nước vừa chịu được sự dịch chuyển nhẹ do lún và co giãn nhiệt giữa hai công trình, khác với chống thấm một bề mặt tường phẳng thông thường.

Việc chọn đúng nhóm vật liệu theo độ rộng khe và khả năng tiếp cận thực tế quan trọng hơn việc chọn theo một thương hiệu cụ thể; không nên mặc định một loại vật liệu áp dụng được cho mọi tình huống khe tiếp giáp.

Lưu ý khi làm việc với nhà hàng xóm

Khác với chống thấm sân thượng hay nhà vệ sinh chỉ nằm trong phạm vi công trình của mình, xử lý khe tiếp giáp nhiều khi cần thao tác ở mặt tường hoặc mái thuộc về nhà bên cạnh, hoặc ít nhất cũng ảnh hưởng đến không gian chung giữa hai nhà. Nếu cần trèo lên mái nhà hàng xóm để lắp máng che, hoặc cần cạo một phần tường của họ để đặt màng chống thấm, nên trao đổi và xin phép trước, tránh tự ý thi công gây tranh chấp.

Trường hợp nhà hàng xóm không đồng ý cho tiếp cận, phương án khả thi là chuyển sang xử lý hoàn toàn trong phạm vi công trình của mình: chống thấm ngược từ bên trong tường nhà mình, hoặc gia cố phần đầu khe và mái từ phía nhà mình mà không cần bước sang phần đất của nhà bên. Dù chọn phương án nào, việc thống nhất trước với hàng xóm về thời điểm thi công cũng giúp hạn chế ảnh hưởng đến sinh hoạt của cả hai bên trong những ngày có thợ làm việc gần ranh giới chung.

Những lỗi thường gặp khiến khe tiếp giáp vẫn bị thấm sau khi đã xử lý

• Dùng vữa xi măng thường để trám khe co giãn. Vữa xi măng khi khô sẽ cứng và gần như không có độ đàn hồi; khi hai nhà tiếp tục lún lệch hoặc co giãn theo nhiệt độ, lớp vữa này sẽ nứt gãy trở lại, tạo khe hở mới.
• Không xử lý phần đầu khe, chỉ tập trung vào thân tường. Nếu nước mưa vẫn tiếp tục đi vào từ phía trên (mái, mép tường trên cùng), việc trám kín phần thân tường phía dưới cũng không giải quyết được nguồn gây thấm.
• Chỉ xử lý vết ẩm hiện ra bên trong nhà. Vết ẩm trong nhà chưa chắc trùng với điểm nước bắt đầu xâm nhập; cần xác định đúng đường nước trước khi chọn vị trí thi công.
• Tự ý đổ vật liệu lỏng xuống khe hẹp mà không kiểm soát được độ sâu, độ phủ. Cách làm này khó đảm bảo lớp chống thấm liên tục và kín nước trên toàn bộ chiều dài khe.
• Sơn hoàn thiện lại khi tường còn ẩm hoặc nguồn thấm chưa được kiểm soát dứt điểm. Dễ khiến lớp sơn mới nhanh chóng phồng rộp, bong tróc trở lại dù đã tốn công thi công chống thấm trước đó.

Câu hỏi thường gặp

Khe tiếp giáp giữa hai nhà là gì, vì sao hay bị thấm?

Đây là khoảng hở còn lại giữa hai bức tường của hai công trình liền kề, hình thành do hai nhà xây khác thời điểm nên kết cấu và độ lún không đồng nhất. Khoảng hở này thường hẹp, ít ánh nắng chiếu vào nên nước mưa lọt vào dễ đọng lại lâu, trong khi vật liệu cứng như vữa xi măng thường khó chịu được sự dịch chuyển lệch nhau giữa hai công trình theo thời gian.

Nhà mình xây sau, hàng xóm không cho tiếp cận tường thì xử lý thế nào?

Khi không thể tiếp cận mặt ngoài, phương án còn lại là chống thấm ngược từ bên trong nhà mình: đục bỏ lớp vữa cũ đến cốt gạch, xử lý vết nứt bằng vữa không co ngót, thi công vật liệu chống thấm chịu được áp lực nước từ phía đối diện rồi trát và sơn hoàn thiện lại.

Khe hẹp vài centimet và khe rộng hơn xử lý có khác nhau không?

Có. Khe siêu nhỏ thường xử lý bằng keo trám khe đàn hồi; khe khoảng 1-5cm phù hợp với màng chống thấm gốc bitum hoặc tấm tôn/inox ghim vào tường; khe trên 5cm cần xây thêm lòng máng thoát nước dạng ống tròn để dẫn nước chảy ra ngoài thay vì chỉ trám kín bằng vật liệu mỏng.

Nên chống thấm khe tiếp giáp vào lúc nào là tốt nhất?

Tốt nhất là ngay trong giai đoạn xây dựng phần thô, khi mặt tường tiếp giáp còn tiếp cận được toàn bộ. Nếu chờ đến khi công trình bên cạnh xây sát hoàn toàn mới xử lý, không gian thi công sẽ bị thu hẹp hoặc đóng kín, khiến việc chống thấm khó khăn và tốn kém hơn nhiều.

Cần thỏa thuận gì với hàng xóm khi xử lý khe tiếp giáp?

Nếu cần trèo lên mái hoặc cạo một phần tường thuộc về nhà bên cạnh để thi công, nên trao đổi và xin phép trước. Nếu hàng xóm không đồng ý, có thể chuyển sang xử lý hoàn toàn trong phạm vi công trình của mình bằng cách chống thấm ngược từ bên trong hoặc gia cố phần đầu khe từ phía nhà mình.

Xem thêm:
– Chống thấm nhà vệ sinh
– Chống thấm sân thượng biệt thự, nhà phố
– Thiết kế biệt thự
– Thiết kế nhà phố