Các khu đô thị Hải Phòng 2026: khu nào đã có công trình, khu nào còn chờ quy hoạch

Hai căn biệt thự song lập Vinhomes cùng được rao 24,5 tỷ đồng trong năm 2026, theo guland.vn. Căn ở Vinhomes Imperia rộng 144 m², đã có nội thất đầy đủ và thang máy. Căn ở Vinhomes Marina Cầu Rào 2 rộng 180 m², tin rao không ghi nội thất. Đây là giá rao lại của người bán, khác với mức chủ đầu tư công bố.

Với Betaviet, đơn vị thiết kế và thi công nhà ở cao cấp, chi tiết đáng nhìn nhất là hai chữ “nội thất đầy đủ”. Ở căn thứ nhất, phần hoàn thiện đã nằm trong giá. Ở căn thứ hai, chủ nhà còn phải tính thêm một khoản lớn. Cùng một mức giá, khối lượng việc còn lại khác hẳn nhau.

Nếu bạn đang cân nhắc một lô ở đây, ba câu hỏi đáng giải trước là: địa chỉ trên giấy tờ nay thuộc phường nào, tên dự án trong hồ sơ có đúng khu mình định mua không, và quy chế xây dựng của khu cho phép dựng gì. Bài không dự báo giá, không khuyên mua hay không mua.

Các khu đô thị lớn của Hải Phòng nằm ở đâu, ai làm chủ đầu tư

Hải Phòng không có một khu đô thị trung tâm duy nhất. Các khu lớn rải ra ba vùng: nội thành cũ quanh Hồng Bàng và Lê Chân, Thủy Nguyên cùng đảo Vũ Yên, và vùng Hải Dương cũ vừa nhập vào thành phố. Bốn khu đầu đã có hồ sơ công khai; bốn quỹ đất cuối mới được thành phố giao nghiên cứu.

Bốn dòng cuối nằm trong danh sách bảy địa điểm mà thành phố giao nghiên cứu, đề xuất, theo vcci.com.vn ngày 06/05/2025. Đó là chủ trương, chưa phải đất đã giao, nên chưa thể coi là khu đã có nhà ở.

Ngược lại, Imperia và Marina đều là khu đã ở được, còn các quỹ đất mới thì chưa. Ở phía Thủy Nguyên, nơi Hoàng Huy được giao nghiên cứu gần 150 ha, Betaviet đã có bài riêng về khu đô thị Nam Long Hải Phòng và VSIP Hải Phòng.

Sáp nhập 2025 đổi địa chỉ từng khu thế nào

Từ ngày 01/07/2025, chính quyền các đơn vị cấp xã mới của Hải Phòng bắt đầu hoạt động, theo nghị quyết của Ủy ban Thường vụ Quốc hội về sắp xếp đơn vị hành chính cấp xã của Hải Phòng. Cấp huyện không còn. Sau sắp xếp, thành phố có 114 đơn vị cấp xã gồm 67 xã, 45 phường và 2 đặc khu.

Cùng ngày đó, tỉnh Hải Dương nhập vào Hải Phòng theo nghị quyết Quốc hội thông qua ngày 12/06/2025. Vì vậy Licogi 18 Riverside, trước thuộc Hải Dương, nay có địa chỉ ở Hải Phòng.

Khi xin phép xây dựng, giấy chứng nhận cũ có thể còn ghi tên phường cũ, còn hồ sơ xin phép xây dựng phải ghi địa danh hiện hành. Với bốn khu chính, tên cũ nay quy về như sau.

Danh mục đô thị loại II, loại III và 45 phường đạt trình độ phát triển đô thị, do UBND thành phố công bố năm 2026, có phường Hồng Bàng và phường Đông Hải. Thượng Lý, Vĩnh Niệm, Thủy Triều và Vũ Yên không còn xuất hiện như tên phường.

Góc nhìn Betaviet: biệt thự ở Vinhomes Imperia thi công ra sao

Imperia là khu duy nhất trong bài mà Betaviet có công trình ngay trong khu, nên sáu tiêu chí dưới đây lấy khu này làm ví dụ. Cột giữa là điều đã có nguồn về khu. Cột cuối là việc thiết kế và thi công phải làm.

Ba việc cụ thể Betaviet làm với biệt thự ở Imperia:

• Kiểm quy chế mặt đứng trước khi chốt bản vẽ. Khu đô thị thường có mặt đứng mẫu bắt buộc, và kiến trúc sư phải thiết kế trong khung đó.
• Khảo sát địa chất từng lô trước khi chọn móng. Đất ven sông có thể cần móng cọc, và cao độ nền phải so với đường nội khu cùng tuyến thoát nước.
• Tính ngân sách hoàn thiện theo mét vuông sàn thực tế. Hai căn cùng giá rao nhưng một căn thô, một căn đủ nội thất sẽ cho hai bài toán chi phí khác hẳn.

Nhận định của Betaviet theo hướng thiết kế khi quy chế khu chưa rõ: nên dựng ba kịch bản. Kịch bản một là nhà ba tầng không hầm. Kịch bản hai thêm thang máy và tầng lửng. Kịch bản ba giữ nguyên mặt đứng mẫu của chủ đầu tư. Ví dụ với lô 200 m² và mật độ 34,6% mà Imperia công bố năm 2017, ba tầng cho sàn tối đa khoảng 208 m²; nếu quy chế hiện hành của khu khác, phải tính lại.

Những hạng mục đúng với mọi kịch bản có thể chốt ngay: kết cấu chịu môi trường ẩm, chống thấm, vật liệu ngoại thất, giếng trời và thông gió. Số tầng, chỉ giới và mặt đứng thì chờ văn bản.

Tại chính Vinhomes Imperia Hải Phòng, Betaviet từng thi công biệt thự hiện đại 3 tầng TC24831 và cải tạo một biệt thự ven kênh TC25705. Betaviet cũng từng thiết kế biệt thự song lập tân cổ điển và nội thất biệt thự cho khu này.

Danh sách này dùng khi bạn đi khảo sát một lô cụ thể; mang theo và gạch từng mục.

• Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, đối chiếu tên phường hiện hành.
• Quyết định phê duyệt quy hoạch chi tiết 1/500 (bản vẽ phân lô và các chỉ tiêu của khu) và bản vẽ chỉ giới của lô.
• Quy chế kiến trúc: mật độ, tầng cao, khoảng lùi, mặt đứng mẫu.
• Cao độ nền thiết kế của lô so với đường nội bộ.
• Báo cáo địa chất của khu, hoặc văn bản cho phép khoan khảo sát riêng.
• Quy định thi công: giờ làm việc, đặt cọc, đường vận chuyển.
• Hiện trạng bàn giao: đất nền, nhà thô hay hoàn thiện, kèm biên bản đo đạc.

Tên gọi chồng lên nhau: Vũ Yên, Royal Island, Marina, Licogi

Trong hồ sơ và tin rao, một dự án thường có nhiều tên, còn hai dự án khác nhau đôi khi dùng tên gần giống nhau. Nhầm tên thì nhầm luôn số liệu, vì quy mô, chủ đầu tư và địa chỉ của khu này bị gán sang khu kia.

Với Vũ Yên và Royal Island, khi tra văn bản hãy tìm cả hai tên, nhưng chỉ gộp thông tin khi cùng nói về đảo Vũ Yên. Với Licogi, chỉ lấy số liệu của đúng pháp nhân ghi trong hồ sơ, vì các công ty mang tên Licogi là những pháp nhân khác nhau.

Riêng Licogi 18 Riverside, cafeland nêu một chuỗi ba quyết định: chủ trương đầu tư của UBND tỉnh Hải Dương cuối tháng 10/2024, phê duyệt dự án của hội đồng quản trị Licogi 18 cuối tháng 11/2024, và điều chỉnh quy hoạch chi tiết 1/500 năm 2018. Số hiệu cần đối chiếu với bản chính, nên hãy xin bản chính khi cần.

Hai khu Vinhomes Marina Cầu Rào 2 và Vinhomes Cầu Rào có trang riêng ở Betaviet, nên khi đọc hồ sơ hãy xác định lô của bạn thuộc trang nào.

Ngày thường quanh Imperia

Theo muaban.net và thuviennhadat.vn, chợ đầu mối cách Imperia khoảng 200 m và siêu thị Metro Hải Phòng khoảng 500 m. Đi chợ buổi sáng hay mua đồ cuối tuần không cần lên xe.

Với bệnh viện lớn, các tin rao ghi Bệnh viện Y học Cổ truyền khoảng 900 m. Hữu Nghị Việt Tiệp và Quốc tế Hải Phòng khoảng 1,3 km. Đa khoa, Viện Quân Y và Phụ Sản trong khoảng từ 1,5 đến 1,8 km. Nghĩa là cả sáu bệnh viện đều trong vòng hai cây số.

Đi xa hơn, sân bay Cát Bi cách Imperia khoảng 10 km, tầm 20 phút xe, theo hai trang tổng hợp ghi cùng số. Với Marina, vnbusiness.vn ghi Cát Bi cách khoảng 2 km. Hai khu khác nhau nên đừng đặt hai con số cạnh nhau để so.

Giá: giá chủ đầu tư công bố khác giá rao ra sao

Hồ sơ Imperia và Marina chưa có giá chủ đầu tư năm 2026. Những con số có được đều là giá rao năm 2026, đăng bởi người bán lại. Nó có thể cao hơn hoặc thấp hơn giá chủ đầu tư công bố, và có thể thương lượng.

Ở Imperia, tin rao ghi song lập 144 m² đủ nội thất 24,5 tỷ đồng, khoảng 170 triệu đồng/m². Biệt thự đơn lập góc Paris 405 m² được rao 57 tỷ đồng, khoảng 141 triệu đồng/m². Liền kề 126 m² nội thất cao cấp rao 19,2 tỷ đồng. Liền kề thô 90 m² rao hơn 11 tỷ đồng.

Ở Marina, liền kề 75 m² khu Hải Âu rao từ 9,3 đến 11,5 tỷ đồng tùy mức hoàn thiện. Shophouse 105 m² rao 16 đến 17,9 tỷ đồng. Biệt thự song lập 180 m² rao 24,5 tỷ đồng, khoảng 136 triệu đồng/m².

Để có thước đo ngoài khu, giá sơ cấp bình quân toàn thành phố năm 2025 là khoảng 112 triệu đồng/m² với biệt thự và 102 triệu đồng/m² với nhà liền kề, theo vietnamfinance.vn. Đây là giá tham chiếu dự án khác, không phải giá Imperia hay Marina.

Trước khi hỏi chủ đầu tư, nên biết mục nào của Imperia và Marina đã có sẵn và mục nào phải xin.

Khi đã có giá, ngân sách xây hoàn thiện nên tách riêng khỏi giá mua. Bạn có thể xem cách Betaviet chia khoản này ở bài xây biệt thự cần bao nhiêu tiền.

Quỹ đất mới và quy hoạch còn đi tiếp

Ngoài các khu đã ở được, Hải Phòng còn nhiều quỹ đất đang ở giai đoạn quy hoạch. Vingroup khoảng 31 ha sát Imperia, Masterise khoảng 45 ha ở Quán Toan, Doji Land khoảng 265 ha ven sông Lạch Tray, Hoàng Huy gần 150 ha ở Thủy Nguyên đều nằm trong danh sách giao nghiên cứu, đề xuất.

Một danh sách như vậy chưa phải giấy phép. Khoảng cách từ nghiên cứu đến quyết định giao đất, rồi phê duyệt quy hoạch 1/500, rồi bàn giao hạ tầng thường dài. Với người định xây nhà, nên coi các quỹ đất này là thông tin theo dõi, chưa phải nơi để chọn lô.

Phía bắc sông Cấm cũng là hướng thành phố đã quy hoạch từ lâu; Betaviet có trang về khu đô thị Bắc Sông Cấm cho ai muốn theo dõi khu vực này.

Nước và nền: khu ven sông cần kiểm gì

Nhiều khu đô thị của Hải Phòng nằm gần sông Cấm, sông Lạch Tray hoặc trên đảo. Với nhà ở, câu hỏi không phải “có ngập không” chung chung, mà là lô này cao hơn đường bao nhiêu và nước thoát ra đâu.

Về tin tức công khai, tuyến Bạch Đằng và Hạ Lý ở trung tâm từng ngập sâu khi mưa lớn gặp triều cường, theo vov.vn. Đó là tin về hai tuyến đường, không phải kết luận cho một khu cụ thể.

Với lô cụ thể, hãy hỏi chủ đầu tư bằng văn bản. Khi nền yếu hoặc sát nước, Betaviet đặt cốt tầng trệt cao hơn mức ngập đã biết, đưa ổ điện và tủ điện lên cao, và lát sàn tầng trệt bằng vật liệu chịu nước. Phần này làm từ bản vẽ, không sửa sau khi nhà đã xong.

Câu hỏi thường gặp về các khu đô thị Hải Phòng

Vinhomes Imperia Hải Phòng nằm ở phường nào sau sáp nhập?

Theo nghị quyết sắp xếp cấp xã của Hải Phòng, phường Thượng Lý gộp vào phường mới tên Hồng Bàng. Địa chỉ số 1 đường Bạch Đằng của Imperia vì vậy nay thuộc phường Hồng Bàng, thành phố Hải Phòng.

Địa chỉ ghi “quận Hồng Bàng” còn dùng được không?

Không còn dùng làm đơn vị hành chính, vì cấp huyện đã bỏ từ 01/07/2025. Địa chỉ mới chỉ ghi phường hoặc xã và tên thành phố. Giấy tờ cũ ghi quận vẫn có giá trị, nhưng hồ sơ mới nên dùng tên phường hiện hành.

Vinhomes Vũ Yên và Royal Island có phải một dự án không?

Royal Island nằm trên đảo Vũ Yên, nhưng chưa có thông tin công khai xác nhận hai tên là cùng một pháp nhân. Khi tra văn bản, dùng cả hai tên và chỉ gộp số liệu khi cùng nói về đảo Vũ Yên.

Các dự án “giao nghiên cứu” như 31 ha ở Thượng Lý đã được giao đất chưa?

Chưa. Đó là chủ trương giao nghiên cứu, đề xuất. Để có đất, dự án còn phải qua các bước phê duyệt quy hoạch và giao đất, và chỉ khi có quyết định mới nên coi là có lô để xây.

Giá biệt thự ở Hải Phòng năm 2026 là bao nhiêu?

Chưa có giá chủ đầu tư công bố cho Imperia và Marina. Giá rao năm 2026 ở hai khu trải từ khoảng 9 tỷ đồng cho liền kề 75 m² đến 57 tỷ đồng cho biệt thự đơn lập 405 m², và phải đọc kèm diện tích cùng mức nội thất.

Khu nào ở Hải Phòng có nguy cơ ngập?

Chưa có thông tin công khai về mực ngập của từng khu. Có tin về ngập ở tuyến Bạch Đằng và Hạ Lý khi mưa lớn gặp triều cường. Với lô cụ thể, hỏi cao độ nền thiết kế và so với đường nội khu.

Betaviet đã thi công biệt thự ở khu nào tại Hải Phòng?

Tại Vinhomes Imperia Hải Phòng, Betaviet từng thi công một biệt thự hiện đại 3 tầng và một công trình cải tạo biệt thự ven kênh.

Văn bản nào cần có trước khi chốt thiết kế biệt thự?

Thứ tự nên xin: quy chế kiến trúc của khu trước, vì nó quyết định hình khối nhà, rồi đến cao độ nền, rồi quy định thi công. Gửi yêu cầu bằng văn bản cho ban quản lý để có bản trả lời lưu được.

Bước tiếp theo trước khi chốt một lô

Việc cần làm lúc này là đối chiếu tên phường mới trên giấy tờ, xin quy chế kiến trúc và cao độ nền, rồi mới nói đến bản vẽ. Nếu bạn đã có lô và muốn xem phương án thiết kế, dịch vụ thiết kế thi công nhà xây mới của Betaviet có thể cùng đọc quy chế khu, dựng các kịch bản diện tích sàn và chốt phần kết cấu phù hợp nền đất.

Cần ước lượng phương án xây mới cho lô ở Imperia hay Marina? Gửi vị trí lô và quy chế khu để Betaviet đọc cùng bạn.

Bài viết do Minh Beta – Betaviet thực hiện từ góc nhìn đơn vị thiết kế, thi công biệt thự, nhà phố và căn hộ cao cấp. Dữ liệu dự án lấy từ nguồn công khai năm 2026; nhận định thi công là ý kiến chuyên môn của Betaviet.