Xây nhà phần thô gồm những hạng mục nào? Danh sách chi tiết

Phần thô là toàn bộ công việc dựng nên bộ khung của ngôi nhà: móng, cột, dầm, sàn, tường, mái, cầu thang, cùng đường điện nước đi âm trong tường và lớp chống thấm. Xong phần này nhà đã có hình dáng và đứng vững, nhưng chưa ở được vì chưa có sơn, gạch ốp lát, cửa và thiết bị.

Gia chủ với nhà thầu hay vênh nhau nhất ở mấy hạng mục nằm sát ranh giới: điện nước âm tính cho bên nào, cán nền có nằm trong thô không, lát gạch nhà vệ sinh thuộc giai đoạn nào.

Phần thô dừng ở đâu, phần hoàn thiện bắt đầu từ đâu

Cách dễ nhớ nhất: phần thô là những thứ sau này bị che đi, hoặc muốn sửa phải đục phá. Phần hoàn thiện là những thứ nhìn thấy và chạm vào hằng ngày. Vì sao giai đoạn thô quyết định độ bền của cả căn nhà thì có trong bài xây dựng phần thô nền tảng vững chắc.

Các hạng mục phần thô theo thứ tự thi công

1. Chuẩn bị mặt bằng và định vị

Dọn khu đất, dựng lán trại và kho vật tư, kéo điện nước tạm cho công trường. Sau đó kỹ sư định vị tim móng, tim cột trên thực địa theo bản vẽ. Nghe thì đơn giản, nhưng sai ở bước này là sai cả ngôi nhà: nhà xây lệch ranh đất hay lệch trục thì không có cách sửa nào gọn.

2. Phần móng

Đào hố móng, đà kiềng, hố ga, hầm tự hoại, bể nước ngầm. Nền đất yếu thì ép hoặc khoan cọc trước, rồi đập đầu cọc. Tiếp đó đổ bê tông lót đáy móng, gia công và dựng cốt thép, lắp cốp pha, đổ bê tông móng và dầm giằng móng.

Loại móng (đơn, băng, bè hay cọc) do kỹ sư kết cấu chọn sau khi có số liệu địa chất, nhà thầu không được tự đổi khi đã khởi công. Phân tích từng loại có ở bài các loại móng nhà.

3. Khung bê tông cốt thép: cột, dầm, sàn

Mỗi tầng lặp lại một vòng: dựng cốt thép cột, ghép cốp pha, đổ bê tông cột; rồi cốp pha sàn và dầm, buộc thép, đổ bê tông sàn. Điểm dừng quan trọng nhất cả công trình nằm ở đây. Kỹ sư phải nghiệm thu cốt thép và cốp pha trước khi đổ bê tông, vì đổ rồi là không còn nhìn thấy thép bên trong nữa. Bê tông đổ xong còn phải bảo dưỡng (giữ ẩm) đủ ngày mới được tháo cốp pha.

Một chỗ nên hỏi rõ khi ký: dùng bê tông thương phẩm trộn sẵn hay trộn tại công trường. Chọn cách nào thì hợp đồng cũng nên ghi rõ cách đó và mác bê tông.

4. Cầu thang

Cầu thang bê tông thường đổ cùng đợt với sàn từng tầng, sau đó xây bậc thô. Lớp đá hoặc gỗ ốp mặt bậc thuộc phần hoàn thiện.

5. Xây tường bao và tường ngăn

Tường bao che nhà, tường ngăn chia phòng, tường mặt tiền. Loại gạch (gạch đặc, gạch lỗ, gạch block) do thiết kế chỉ định. Lúc xây cần để mắt mấy chỗ: tường có thẳng không, ô cửa có đúng kích thước bản vẽ không, trên cửa có lanh tô không, chỗ cần giằng tường đã có giằng chưa.

6. Mái

Gồm kết cấu mái (mái bê tông, vì kèo thép hoặc gỗ) và lớp lợp (ngói, tôn). Mái bê tông dán ngói và mái tôn chênh nhau rất xa về khối lượng việc, nên bản vẽ phải ghi rõ loại mái trước khi nhà thầu chốt phạm vi.

7. Đường điện nước đi âm

Đi ống luồn dây điện, đặt đế âm cho công tắc, ổ cắm, kéo dây mạng và cáp truyền hình; đi ống cấp nước lạnh, nước nóng, ống thoát và để sẵn đầu chờ cho thiết bị vệ sinh. Làm xong là đường ống bị trát kín trong tường, nên hạng mục này phải kiểm bằng ảnh chụp và thử áp lực trước khi trát. Trát rồi thì hết kiểm.

Đây cũng là chỗ các nhà thầu tính khác nhau nhiều nhất, xem mục bên dưới.

8. Chống thấm

Chống thấm sàn mái, sân thượng, ban công, sàn nhà vệ sinh, chân tường ngoài trời, bể nước. Khối lượng không nhiều nhưng làm lại thì tốn nhất, vì thấm thường chỉ lộ ra sau vài mùa mưa, lúc nhà đã sơn xong. Ngâm nước thử trước khi phủ lớp hoàn thiện lên là cách kiểm chắc nhất. Xem thêm chống thấm nhà vệ sinh và chống thấm sân thượng.

9. Trát tường, cán nền

Trát phẳng tường và trần, cán nền các tầng để có mặt phẳng lát gạch sau này. Nhiều nhà thầu xếp trát và cán nền vào phần thô, cũng có đơn vị tách thành giai đoạn riêng.

Vùng xám: hạng mục mỗi nhà thầu tính một kiểu

Đặt mấy bản chào giá phần thô cạnh nhau sẽ thấy cùng một tên gọi mà mỗi nơi hiểu một kiểu. Hay lệch nhất là các hạng mục sau.

Mỗi hợp đồng tự định nghĩa phần thô của nó. Nên cứ hỏi thẳng nhà thầu: hợp đồng của tôi gồm những gì?

Những hạng mục thường không nằm trong gói phần thô

• Sơn bả tường, ốp lát gạch sàn và tường
• Cửa đi, cửa sổ, cửa cuốn
• Thiết bị vệ sinh, bồn nước, máy nước nóng
• Trần thạch cao, đèn chiếu sáng
• Lan can, tay vịn cầu thang (tuỳ hợp đồng)
• Nội thất rời, thiết bị gia dụng, hệ thống thông minh
• Sân vườn, tiểu cảnh, cổng

Bàn giao thô: kiểm những gì trước khi nhận

Bàn giao thô là lúc công trình chuyển sang giai đoạn hoàn thiện. Qua mốc này, lỗi kết cấu hoặc đã bị che, hoặc khó đòi sửa, nên hãy đi một vòng cùng kỹ sư với danh sách sau:

1. Đối chiếu bản vẽ: vị trí, kích thước phòng, cửa, cầu thang so với hồ sơ thiết kế đã duyệt.
2. Tường và trần: dùng thước dài đo độ phẳng, kiểm góc vuông, nhìn vết nứt (nứt chân chim nhỏ khác với nứt chạy dọc mạch cột).
3. Cao độ sàn từng tầng và độ dốc về phía thoát nước ở nhà vệ sinh, ban công, sân thượng.
4. Chống thấm: ngâm nước thử các khu vực ướt, xem nước có ngấm xuống tầng dưới không.
5. Đường ống nước: thử áp lực, xem có sụt áp hay rò ở mối nối.
6. Đường điện âm: ống luồn dây thông suốt, đế âm đúng vị trí bản vẽ điện, đủ đầu chờ cho điều hoà, bình nóng lạnh, camera.
7. Hồ sơ nhật ký thi công, biên bản nghiệm thu từng giai đoạn (cốt thép, cốp pha, chống thấm) giao đủ.

Kiểm tới đâu ghi biên bản tới đó. Chỗ nào chưa đạt thì ghi hạn khắc phục trước khi thanh toán đợt tương ứng. Cách giám sát từng giai đoạn có ở bài giám sát công trình khi xây nhà ở riêng lẻ.

Giao riêng phần thô hay giao trọn gói?

Giao riêng phần thô thì gia chủ tự chọn vật liệu hoàn thiện theo ý mình và theo lúc tài chính cho phép. Đổi lại phải tự điều phối thêm một nhà thầu nữa. Khó nhất là khi có thấm hay nứt: rất khó phân xử lỗi do bên thô hay bên hoàn thiện, nhất là khi thiếu bản vẽ chi tiết để hai bên cùng bám.

Giao trọn gói thì một đầu mối chịu trách nhiệm từ móng đến bàn giao, có điều gia chủ phải hỏi rõ “trọn gói” đến đâu. Betaviet chia ba mức ở trang xây nhà trọn gói: trọn gói phần thô, hoàn thiện cơ bản và chìa khoá trao tay. Với biệt thự, cách nối thiết kế với thi công xem tại quy trình thiết kế và thi công biệt thự.

Dù chọn cách nào, trước khi nhà thầu vào công trường nên có giấy phép xây dựng (hoặc xác nhận thuộc diện được miễn theo quy định hiện hành, xem thủ tục xin giấy phép xây dựng) và bộ bản vẽ kiến trúc, kết cấu, điện nước đầy đủ. Xây xong còn thủ tục hoàn công nhà ở, lúc đó hồ sơ phần thô sẽ được dùng lại.

Betaviet có thể giúp gì

Đã có bản vẽ và bảng hạng mục của một nhà thầu thì gửi sang Betaviet, kiến trúc sư sẽ đối chiếu và chỉ ra chỗ còn mơ hồ trước khi bạn ký. Chưa có bản vẽ thì Betaviet làm từ khâu thiết kế. Một công trình thực tế để tham khảo: biệt thự hiện đại 3 tầng tại Hà Nội.

Hotline: 0915 010 800. Địa chỉ: Toà nhà Hải Ngân Building, Số 9 Đường Thanh Liệt, Phường Thanh Liệt, Hà Nội.

Câu hỏi thường gặp

Xây nhà phần thô đã gồm điện nước chưa?

Đường ống và dây đi âm trong tường, sàn thường làm ở giai đoạn thô, vì sau đó bị trát kín. Phần lắp thiết bị cuối đường (công tắc, ổ cắm, vòi, bồn cầu) thì nhiều đơn vị tính vào hoàn thiện, và cũng có đơn vị xếp cả đường âm vào hoàn thiện. Hỏi nhà thầu thật cụ thể: “Ống nước và dây điện âm tường nằm trong hợp đồng thô hay hợp đồng hoàn thiện?”

Nhà xây thô là gì, có ở được không?

Nhà đã xong kết cấu, tường, mái, nhưng chưa sơn, chưa ốp lát, chưa lắp cửa và thiết bị. Chưa ở được.

Xây nhà phần thô mất bao lâu?

Tùy diện tích, số tầng, địa chất, thời tiết và xe tải có vào được tận nơi không. Trang xây nhà trọn gói của Betaviet ghi mốc tham khảo: nhà phố 3 tầng thường khoảng 2 đến 3 tháng, biệt thự lớn có thể 4 đến 5 tháng. Thời gian cụ thể nên ghi vào hợp đồng, kèm điều kiện tính lại tiến độ khi mưa kéo dài hoặc đổi thiết kế.

Phần thô khác phần hoàn thiện ở điểm nào?

Phần thô là khung chịu lực cùng tường, mái bao che. Phần hoàn thiện là những thứ làm nhà ở được và đẹp: sơn, ốp lát, cửa, thiết bị, trần, đèn. Sai ở phần thô ảnh hưởng an toàn và sửa rất tốn, sai ở hoàn thiện chủ yếu là chuyện thẩm mỹ.

Có cần giấy phép xây dựng trước khi xây phần thô không?

Có. Giấy phép xây dựng, hoặc xác nhận thuộc trường hợp được miễn, phải có trước khi khởi công, tức trước cả phần móng. Quy định hiện hành theo Luật Xây dựng số 135/2025/QH15. Hồ sơ cụ thể xem bài thủ tục xin giấy phép xây dựng, trường hợp riêng của bạn thì hỏi thêm cơ quan quản lý xây dựng địa phương.