Khi lập ngân sách xây nhà, nhiều gia chủ gặp khó khăn vì giá nhân công xây dựng dao động rất rộng — từ vài trăm nghìn đến hàng triệu đồng mỗi m² — tùy loại công trình, hạng mục và địa điểm thi công. Điều này khiến việc so sánh báo giá giữa các nhà thầu trở nên phức tạp, dễ dẫn đến sai lệch ngân sách hoặc quyết định thiếu căn cứ.
Bài viết này tổng hợp bảng giá nhân công xây dựng 2025–2026 chi tiết nhất, bao gồm:
Tất cả số liệu đều được ghi rõ nguồn và cập nhật theo mức giá thực tế năm 2025–2026.
Mỗi tỉnh/thành phố ban hành quyết định đơn giá nhân công xây dựng riêng, được dùng làm cơ sở để lập và kiểm soát dự toán đầu tư xây dựng. Đây là mức giá tham chiếu chính thức — thực tế thị trường thường cao hơn 20–40% do yếu tố thị trường lao động, tay nghề và loại công trình.
Sở Xây dựng TP. Hà Nội ban hành Quyết định số 3461/QĐ-SXD ngày 22/12/2025, công bố đơn giá nhân công xây dựng trên địa bàn thành phố. Bảng dưới đây thể hiện mức đơn giá bình quân theo khu vực:
| STT | Nhóm nhân công | Vùng I — KV1 | Vùng I — KV2 | Vùng II |
|---|---|---|---|---|
| 1 | Nhóm 1 (thợ phổ thông) | 395.000 | 360.000 | 345.000 |
| 2 | Nhóm 2 | 400.000 | 362.000 | 348.000 |
| 3 | Nhóm 3 | 408.000 | 367.000 | 352.000 |
| 4 | Nhóm 4 | — | 373.000 | 358.000 |
| 5 | Thợ chuyên ngành (bậc I) | 435.000 | 435.000 | 404.000 |
| 6 | Thợ chuyên ngành (bậc II) | 682.000 | 682.000 | 625.000 |
| 7 | Kỹ sư (KV I) | 440.000 | 440.000 | 404.000 |
| 8 | Kỹ sư (KV II) | 762.000 | 762.000 | 703.000 |
Phân khu vực:
Bảng QĐ nhà nước phân nhân công xây dựng thành 4 nhóm chính, dựa trên trình độ kỹ thuật và tính chất công việc:
Lưu ý: Đơn giá trong QĐ nhà nước là mức sàn tham chiếu. Thực tế thị trường, đặc biệt với nhà phố và biệt thự, thường cao hơn đáng kể do chi phí thị trường lao động và yêu cầu kỹ thuật của từng công trình.
Trong thực tế, giá nhân công xây dựng được báo theo m² diện tích sàn quy đổi. Mức giá thay đổi đáng kể tùy loại công trình — nhà cấp 4 mái tôn đơn giản có giá nhân công chỉ bằng 1/3 so với biệt thự tân cổ điển nhiều tầng.
Bảng dưới đây tổng hợp giá nhân công xây dựng theo thị trường 2025–2026. Lưu ý: đây là giá nhân công thuần túy, chưa bao gồm vật liệu xây dựng (gạch, xi măng, cát, sắt thép, gạch ốp lát…):
| Loại công trình | Khu vực | Nhân công phần thô (đ/m²) | Nhân công hoàn thiện (đ/m²) | Nhân công trọn gói (đ/m²) |
|---|---|---|---|---|
| Nhà cấp 4 mái tôn | Hà Nội | — | — | 700.000 – 900.000 |
| Nhà cấp 4 mái bằng / mái thái | Hà Nội | — | — | 900.000 – 1.100.000 |
| Nhà cấp 4 cầu kỳ | Hà Nội | — | — | 1.100.000 – 1.500.000 |
| Nhà phố hiện đại | Hà Nội | 1.200.000 – 1.600.000 | 800.000 – 1.000.000 | 1.400.000 – 1.800.000 |
| Nhà phố tân cổ điển | Hà Nội | 1.400.000 – 1.800.000 | 900.000 – 1.400.000 | 1.600.000 – 2.200.000 |
| Nhà liền kề | Hà Nội | 1.500.000 – 2.000.000 | 900.000 – 1.200.000 | 1.700.000 – 2.200.000 |
| Biệt thự hiện đại | Hà Nội | 1.700.000 – 2.200.000 | 1.000.000 – 1.500.000 | 1.900.000 – 2.800.000 |
| Biệt thự tân cổ điển | Hà Nội | 1.800.000 – 2.500.000 | 1.200.000 – 1.700.000 | 2.000.000 – 2.900.000 |
| Nhà phố hiện đại | TP.HCM | 1.500.000 – 2.100.000 | 900.000 – 1.200.000 | 1.700.000 – 2.300.000 |
| Biệt thự hiện đại | TP.HCM | 1.800.000 – 2.500.000 | 1.200.000 – 1.800.000 | 2.000.000 – 3.000.000 |
| Nhà xưởng / kho | Hà Nội | 850.000 – 1.250.000 | — | — |
So sánh Hà Nội và TP.HCM: Giá nhân công tại TP.HCM thường cao hơn Hà Nội khoảng 10–20% do chi phí sinh hoạt và mức cạnh tranh thị trường lao động khác nhau. Đây là yếu tố quan trọng gia chủ cần tính đến khi so sánh báo giá từ nhà thầu hai miền.
Để biết chi phí xây biệt thự chi tiết theo từng hạng mục, gia chủ có thể tham khảo thêm bài phân tích chuyên sâu của Betaviet. Nếu cần tư vấn thi công trọn gói với báo giá minh bạch theo từng hạng mục, đội ngũ Betaviet sẵn sàng hỗ trợ.
Ngoài giá nhân công tổng thể theo m² sàn, gia chủ cần nắm rõ đơn giá từng hạng mục để kiểm soát chi tiết hơn. Dưới đây là bảng giá tham khảo cho các hạng mục phổ biến nhất.
Phần thô là giai đoạn thi công kết cấu: móng, cột, dầm, sàn, tường gạch. Gói nhân công phần thô thường bao gồm: xây gạch, đổ cột dầm sàn bê tông cốt thép, lắp dựng cofapha giàn dáo, làm cầu thang, chèn khuôn cửa.
Gói nhân công phần thô thường KHÔNG bao gồm: đào móng, ép cọc, san lấp nền, hệ thống điện âm tường, hệ thống cấp thoát nước, xây bể phốt bể chứa, lợp ngói mái tôn.
| Hạng mục | Đơn vị | Đơn giá nhân công |
|---|---|---|
| Xây tường gạch đặc 110 | m² | 150.000 – 240.000đ |
| Xây tường gạch đặc 220 | m² | 300.000 – 480.000đ |
| Xây tường gạch nhẹ (block, AAC) | m² | 80.000 – 130.000đ |
| Đổ cột / dầm / sàn BTCT | m² | 200.000 – 400.000đ |
| Đào móng thủ công | m³ | 100.000 – 200.000đ |
| Đổ móng bê tông cốt thép | m³ | 350.000 – 600.000đ |
Sau khi hoàn thiện phần thô, chi phí nhân công hoàn thiện bao gồm các hạng mục tô trát, ốp lát, sơn tường và làm trần thạch cao. Đây là giai đoạn có nhiều hạng mục nhỏ nhất, đòi hỏi gia chủ kiểm soát chặt chẽ từng đơn giá:
| Hạng mục | Đơn giá nhân công (đ/m²) |
|---|---|
| Tô trát tường trong nhà | 40.000 – 170.000 |
| Tô trát tường ngoài nhà | 50.000 – 195.000 |
| Ốp gạch tường | 65.000 – 130.000 |
| Lát gạch nền | 65.000 – 120.000 |
| Sơn nội thất (2 nước) | 15.000 – 30.000 |
| Sơn ngoại thất | 20.000 – 35.000 |
| Trần thạch cao phẳng | 50.000 – 120.000 |
| Trần thạch cao giật cấp / hoa văn | 100.000 – 250.000 |
Lưu ý: Khoảng dao động rộng trong bảng trên phản ánh sự khác biệt về chất lượng thợ, độ phức tạp và yêu cầu kỹ thuật. Ví dụ, tô trát tường 40.000đ/m² áp dụng cho tường thẳng đơn giản, trong khi 170.000đ/m² là cho tường có góc cạnh phức tạp, đòi hỏi xử lý kỹ thuật cao.
Nhân công điện và nước luôn được báo giá riêng, không gộp vào gói nhân công xây thô hay hoàn thiện. Lý do là hệ thống điện nước đòi hỏi thợ chuyên ngành có chứng chỉ và kinh nghiệm riêng. Đơn giá tham khảo:
Cải tạo và sửa chữa nhà thường có đơn giá nhân công cao hơn xây mới 15–30%. Nguyên nhân là thi công trong không gian có sẵn phức tạp hơn: phải tháo dỡ cẩn thận, vận chuyển vật liệu khó khăn hơn và xử lý nhiều tình huống phát sinh hơn. Đặc biệt với nhà liền kề, chi phí cải tạo cần lên kế hoạch chi tiết để tránh vượt ngân sách.
| Hạng mục cải tạo | Đơn giá nhân công (đ/m²) | Ghi chú |
|---|---|---|
| Phá dỡ tường gạch 110 | 25.000 – 90.000 | Tùy tầng và khối lượng |
| Phá dỡ tường gạch 220 | 40.000 – 160.000 | |
| Xây tường mới 110 (trong cải tạo) | 150.000 – 240.000 | Vận chuyển khó tăng giá |
| Xây tường mới 220 (trong cải tạo) | 300.000 – 480.000 | |
| Tô trát lại tường cũ | 40.000 – 170.000 | Có phụ phí đục lớp cũ |
| Ốp lại gạch tường (cải tạo) | 75.000 – 130.000 | Bao gồm gỡ gạch cũ |
| Lát lại gạch nền | 65.000 – 120.000 | Phụ phí nếu cần đập sàn cũ |
| Sơn lại tường trong nhà | 15.000 – 30.000 | Cần cạo sơn cũ thì tăng thêm |
| Làm trần thạch cao mới | 50.000 – 120.000 | Bao gồm tháo trần cũ nếu có |
Nhiều gia chủ nhầm lẫn khi tính diện tích để tính nhân công. Thực tế, không phải toàn bộ m² đều tính bằng 100% — mỗi cấu kiện có hệ số quy đổi riêng phản ánh độ phức tạp thi công.
Tổng chi phí nhân công = Σ (Diện tích thực từng cấu kiện × Hệ số quy đổi × Đơn giá nhân công)| Cấu kiện | Hệ số quy đổi (%) | Giải thích |
|---|---|---|
| Sàn các tầng | 100% | Tính toàn bộ diện tích |
| Móng băng / móng bè | 40 – 60% | So với diện tích tầng trệt |
| Móng cọc | 30 – 50% | Nhẹ hơn vì thi công nhanh hơn |
| Móng đơn | 20 – 40% | Áp dụng nhà nhỏ, đơn giản |
| Tầng hầm | 150% | Phức tạp, đào sâu, chống thấm |
| Ban công hở (nhỏ) | 70% | Diện tích < 1/3 sàn tầng |
| Ban công kín (logia) | 100% | Có tường bao che đầy đủ |
| Sân thượng không mái | 30 – 50% | Không có kết cấu bên trên |
| Sân thượng có mái (che một phần) | 70 – 90% | Có mái che một phần |
| Mái bê tông cốt thép dán ngói | 40 – 60% | So với diện tích tầng mái |
| Mái tôn | 10 – 15% | Kết cấu đơn giản |
Giả sử xây nhà phố 4 tầng tại Hà Đông (Vùng I – KV1), diện tích sàn 5×15m = 75m²/sàn:
Với đơn giá nhân công nhà phố hiện đại Hà Nội = 1.500.000đ/m²:
Chi phí nhân công ước tính = 365 × 1.500.000 = ~547.500.000đ
Đây là chi phí nhân công giai đoạn thô. Nếu tính cả nhân công hoàn thiện (tô trát, ốp lát, sơn, thạch cao, điện nước), tổng nhân công có thể tăng thêm 40–60% tùy yêu cầu.
Để có dự toán nhân công chính xác theo đặc thù từng công trình, gia chủ nên yêu cầu nhà thầu báo giá chi tiết theo hạng mục thay vì chỉ theo m² tổng thể. Đội ngũ kỹ sư tại Betaviet sẵn sàng tư vấn và lập dự toán chi tiết miễn phí cho gia chủ tại Hà Nội và các tỉnh lân cận.
Khi xây nhà, gia chủ thường phải lựa chọn giữa hai hình thức hợp đồng chính:
| Tiêu chí | Khoán nhân công | Thi công trọn gói |
|---|---|---|
| Chi phí | Giá nhân công thấp hơn (chỉ trả tiền công) | Chi phí tổng thể cao hơn nhưng rõ ràng hơn |
| Trách nhiệm vật liệu | Gia chủ tự mua vật liệu, tự chịu rủi ro giá và chất lượng | Nhà thầu chịu trách nhiệm vật liệu |
| Thời gian quản lý | Gia chủ phải giám sát thường xuyên, mua vật liệu đúng thời điểm | Gia chủ chỉ cần theo dõi tiến độ và nghiệm thu |
| Rủi ro phát sinh | Cao — vật liệu thiếu, thợ nghỉ tự xử lý | Thấp — nhà thầu chịu trách nhiệm giải quyết |
| Bảo hành | Khó xác định trách nhiệm (thợ hay vật liệu?) | Nhà thầu bảo hành toàn bộ |
| Phù hợp với | Gia chủ có kinh nghiệm xây dựng, có thời gian giám sát hàng ngày | Gia chủ bận rộn, lần đầu xây nhà, dự án phức tạp |
Đánh giá: Với đa phần gia chủ, đặc biệt là nhà phố từ 3 tầng trở lên hay biệt thự có yêu cầu kỹ thuật cao, thi công trọn gói giúp kiểm soát tiến độ tốt hơn và tránh rủi ro phát sinh không lường. Mặc dù chi phí tổng thể có thể cao hơn 5–10% so với khoán nhân công, nhưng gia chủ tiết kiệm được thời gian, công sức và giảm đáng kể rủi ro chất lượng.
Với kinh nghiệm 17 năm thi công biệt thự và nhà phố tại Hà Nội, Betaviet cung cấp dịch vụ thiết kế và thi công trọn gói minh bạch từ A đến Z: bản vẽ kiến trúc, dự toán chi tiết theo hạng mục, thi công giám sát bởi kỹ sư và bảo hành công trình. Hotline tư vấn: 0915.010.800.
Nắm rõ các yếu tố ảnh hưởng đến giá nhân công giúp gia chủ hiểu tại sao báo giá giữa các nhà thầu chênh nhau và chủ động kiểm soát ngân sách tốt hơn:
Cả hai phương pháp đều được áp dụng. Tính theo m² diện tích sàn quy đổi phổ biến hơn với công trình tổng thể (nhà phố, biệt thự) vì giúp gia chủ ước tính nhanh tổng chi phí. Tính theo ngày công (số công × đơn giá/ngày) áp dụng cho công việc nhỏ lẻ, sửa chữa phát sinh hoặc khi nhà thầu không thể báo giá khoán trọn gói do phạm vi chưa rõ ràng.
Không. Theo thông lệ phổ biến, gói nhân công phần thô bao gồm: xây gạch, đổ cột dầm sàn bê tông, lắp dựng cofapha giàn dáo, làm cầu thang, chèn khuôn cửa. Nhân công hệ thống điện âm tường và cấp thoát nước luôn được tính riêng vì đòi hỏi thợ chuyên ngành và quy trình nghiệm thu riêng.
Tại Hà Nội, giá nhân công thường ổn định hoặc giảm nhẹ vào tháng 6–7 (đầu mùa mưa, nhiều công trình chậm lại) và tháng 11–12 (trước Tết, ít dự án mới). Ngược lại, mùa cao điểm tháng 3–5 và tháng 8–10 (nhiều công trình khởi công đồng loạt) giá nhân công có thể tăng 10–20%.
Đơn giá nhân công theo quyết định của Sở Xây dựng (như QĐ 3461/QĐ-SXD của Hà Nội) là cơ sở để lập và kiểm soát dự toán đầu tư xây dựng công trình vốn nhà nước. Với công trình tư nhân (nhà ở), đây là mức giá tham chiếu, không bắt buộc. Thực tế thị trường thường cao hơn 20–40% vì đây là đơn giá sàn chính thức.
Gia chủ nên yêu cầu báo giá theo cùng một danh mục hạng mục chi tiết (tô trát m², ốp gạch m², sơn m²…) thay vì chỉ so sánh đơn giá m² tổng thể. Quan trọng hơn, hỏi rõ “phạm vi bao gồm” và “phạm vi không bao gồm” — không phải mọi báo giá đều tính cùng các hạng mục. Ví dụ: một nhà thầu báo 1.500.000đ/m² đã gồm điện nước, nhà thầu khác báo 1.200.000đ/m² nhưng chưa gồm điện nước — cần so sánh trên cùng một nền.
Bảng giá nhân công xây dựng 2025–2026 trên đây là tài liệu tham khảo để gia chủ chủ động kiểm soát ngân sách, phân biệt báo giá hợp lý và đàm phán hiệu quả với nhà thầu. Tuy nhiên, mức giá thực tế của từng công trình còn phụ thuộc vào nhiều yếu tố đặc thù không thể phản ánh đầy đủ trong một bảng giá chung.
Betaviet — thành lập năm 2009, 17 năm kinh nghiệm thi công biệt thự và nhà phố tại Hà Nội — cung cấp dịch vụ thiết kế và thi công trọn gói với dự toán minh bạch, phân tích chi tiết theo từng hạng mục và bảo hành công trình. Trụ sở: KĐT Thanh Hà Cienco5, Hà Đông, Hà Nội. Hotline tư vấn: 0915.010.800.
Gia chủ có nhu cầu xây mới biệt thự, nhà phố hoặc cải tạo công trình cũ có thể tham khảo thêm về thiết kế kiến trúc biệt thự hoặc liên hệ trực tiếp để được tư vấn dự toán không mất phí.
Toà nhà Betaviet, KĐT Thanh Hà Cienco5, Q. Hà Đông, TP. Hà Nội
Hotline: 0915010800
Khiếu nại: 0968905551
Văn phòng: 0241224526
Email: lienhe@betaviet.vn
Website: https://betaviet.vn
Toà nhà Betaviet, KĐT Thanh Hà Cienco5, Q. Hà Đông, TP. Hà Nội
Số 118, đường Thanh Bình, thành phố Hải Dương
03.22, Lầu 3 toà nhà Asiana Capella, 184 Trần Văn Kiểu, Phường Bình Phú, TP.HCM
LK5-05, Khu liền kề Trường Thịnh Phát, Đ. Trương Văn Lĩnh, TP. Vinh, Nghệ An
Copyright © Betaviet since 2009, Alright reserverd. Thương hiệu đã được đăng ký. ® Ghi rõ nguồn "https://betaviet.vn" khi phát hành lại thông tin từ website này.
Tư vấn chuyên sâu bởi nhà thiết kế, giám đốc thi công nhiều năm kinh nghiệm
Giảm tới 30% 300tr
Đồ nội thất nhập khẩu
Hỗ trợ thủ tục pháp lý
cấp phép xây dựng
Betaviet sẽ liên hệ để tư vấn Quý khách trong thời gian sớm nhất
Trân trọng cảm ơn!
