Khu Đô Thị Đền Lừ 2: Vị Trí, Quy Mô, Giá Bán Tham Khảo

Ngày 19/7/2002, UBND thành phố Hà Nội ban hành Quyết định số 5027/QĐ-UB, phê duyệt dự án đầu tư xây dựng các nhà ở A1, A2, A3, A4, A5 tại khu đô thị Đền Lừ 2 — khởi đầu cho một trong những khu dân cư hình thành sớm ở phía Nam nội thành Hà Nội. Hơn hai thập kỷ sau, dự án đã hoàn thiện, bàn giao và trở thành nơi sinh sống ổn định của hàng nghìn cư dân.

Đáng chú ý, từ ngày 1/7/2025, ranh giới hành chính khu vực này đã thay đổi theo chủ trương sắp xếp đơn vị hành chính cấp xã của thành phố. Khu đô thị Đền Lừ 2 không còn thuộc phường Hoàng Văn Thụ, quận Hoàng Mai như trước, mà nằm trong địa giới phường Tương Mai, thành phố Hà Nội. Đây là thông tin nhiều người tìm hiểu về dự án còn nhầm lẫn hoặc chưa cập nhật.

Bài viết này tổng hợp khách quan các thông tin về vị trí, quy mô, quy hoạch, tiện ích, giá bán tham khảo và pháp lý của khu đô thị Đền Lừ 2, dựa trên nhiều nguồn dữ liệu đã được đối chiếu chéo. Bên cạnh đó, dưới góc nhìn của đơn vị thiết kế – thi công nội thất, Betaviet cũng chia sẻ thêm đánh giá về tiềm năng cải tạo các căn hộ đã xây dựng lâu năm cũng như gợi ý thiết kế cho quỹ nhà liền kề trong khu vực.

Khu Đô Thị Đền Lừ 2 Ở Đâu? Vị Trí Và Ranh Giới Hành Chính Mới Nhất

Khu đô thị Đền Lừ 2 nằm trên trục đường Đền Lừ, khu vực phía Nam nội thành Hà Nội, gắn liền với hồ điều hòa và công viên Đền Lừ. Vị trí này tiếp giáp nhiều tuyến đường lớn như Tân Mai, Tam Trinh, Trương Định và Minh Khai — khu vực có mật độ dân cư cao và hạ tầng giao thông phát triển lâu năm của Hà Nội.

Ranh giới hành chính trước và sau sáp nhập ngày 1/7/2025

Trước ngày 1/7/2025, khu đô thị Đền Lừ 2 thuộc phường Hoàng Văn Thụ, quận Hoàng Mai, thành phố Hà Nội — đây cũng là địa chỉ hành chính xuất hiện trong phần lớn hồ sơ, sổ đỏ được cấp trước thời điểm này.

Từ ngày 1/7/2025, theo Nghị quyết số 202/2025/QH15 của Quốc hội về sắp xếp đơn vị hành chính cấp xã, phường Tương Mai mới được thành lập trên cơ sở hợp nhất một phần các phường Giáp Bát, Phương Liệt cùng phần còn lại của Mai Động, Minh Khai (quận Hai Bà Trưng cũ), Đồng Tâm, Trương Định, Hoàng Văn Thụ, Tân Mai và Vĩnh Hưng. Khu đô thị Đền Lừ 2 nằm trong địa giới phường Tương Mai mới này; theo thông tin từ GHTK, ngay cả bưu cục Đền Lừ tại số 15, lô 5, Đền Lừ 2 cũng được xác nhận thuộc phường Tương Mai sau sáp nhập. Cấu trúc địa chỉ hành chính hiện nay không còn sử dụng cấp quận, chỉ ghi theo phường và thành phố Hà Nội.

Với người đang làm hồ sơ vay vốn, công chứng hay sang tên sổ đỏ, việc ghi đúng địa chỉ “phường Tương Mai, thành phố Hà Nội” thay vì tên quận/phường cũ là điều cần lưu ý để tránh sai sót thủ tục, theo hướng dẫn tại Thư viện Pháp luật.

Khoảng cách tới các điểm mốc giao thông quan trọng

Theo dữ liệu khảo sát khoảng cách, khu đô thị Đền Lừ 2 có thể di chuyển tới các khu vực trọng điểm với thời gian tương đối ngắn:

1. Bến xe Nước Ngầm: khoảng 0,5km
2. Bến xe Giáp Bát: khoảng 2km
3. Trung tâm Hội nghị Quốc gia: khoảng 8km
4. Bến xe Mỹ Đình: khoảng 9km
5. Hồ Gươm (trung tâm Hà Nội): khoảng 10km

Lịch Sử Hình Thành Và Chủ Đầu Tư Dự Án

Câu chuyện của Đền Lừ 2 bắt đầu từ nhu cầu tạo quỹ nhà phục vụ di dân giải phóng mặt bằng để xây dựng các công trình công cộng trên địa bàn Hà Nội đầu những năm 2000.

Quyết định phê duyệt và mục tiêu ban đầu

Ngày 19/7/2002, UBND thành phố Hà Nội có Quyết định số 5027/QĐ-UB phê duyệt dự án đầu tư các nhà ở A1, A2, A3, A4, A5 tại khu đô thị Đền Lừ 2, khi đó thuộc phường Hoàng Văn Thụ. Mục tiêu ban đầu là tạo quỹ nhà phục vụ tái định cư cho các hộ dân bị ảnh hưởng bởi các dự án hạ tầng công cộng trên địa bàn thành phố.

Chủ đầu tư — Tổng công ty Đầu tư Phát triển Hạ tầng Đô thị (UDIC)

Theo quyết định phê duyệt ban đầu, đại diện Ban quản lý dự án quận Hai Bà Trưng khi đó là đơn vị được thành phố giao làm chủ đầu tư triển khai. Ở giai đoạn phát triển hạ tầng đô thị sau này, nhiều nguồn dữ liệu — bao gồm cả thông tin công khai đối chiếu qua tìm kiếm — ghi nhận Tổng công ty Đầu tư Phát triển Hạ tầng Đô thị (UDIC) là đơn vị gắn liền với việc phát triển hạ tầng khu đô thị Đền Lừ 2. UDIC là doanh nghiệp nhà nước hoạt động trong lĩnh vực đầu tư hạ tầng đô thị tại Hà Nội, tiền thân là Công ty San nền trực thuộc Sở Xây dựng Hà Nội.

Quy Mô Và Quy Hoạch Tổng Thể Khu Đô Thị Đền Lừ 2

Xét về quy mô, khu đô thị Đền Lừ 2 thuộc nhóm dự án tầm trung so với các khu đô thị mới hình thành sau này tại Hà Nội, nhưng có vị trí gần trung tâm hơn nhiều dự án ở vùng ven.

Phân khu chức năng — 10 ô đất và chỉ tiêu xây dựng

Khu đất dự án được chia thành 10 ô với các chức năng sử dụng khác nhau, gồm đất nhà ở cao tầng, nhà ở thấp tầng, bãi gửi xe và công trình công cộng. Các công trình cao tầng quy mô lớn hơn (17-20 tầng theo quy hoạch gốc) được bố trí tại các vị trí tiếp giáp mặt đường rộng 40m, còn khu vực thấp tầng nằm sâu hơn bên trong.

Về chỉ tiêu diện tích sàn, quy hoạch yêu cầu nhà ở cao tầng đáp ứng khoảng 25m² sàn/người, trong khi nhà ở thấp tầng đạt khoảng 57m² sàn/người — mức chỉ tiêu khá phổ biến với các khu đô thị được quy hoạch cùng giai đoạn tại Hà Nội.

Các Loại Hình Nhà Ở Tại Đền Lừ 2: Chung Cư A1-A5 Và Nhà Liền Kề

Khu đô thị Đền Lừ 2 phát triển song song hai loại hình nhà ở chính: chung cư cao tầng và nhà liền kề/nhà phố thấp tầng.

5 tòa chung cư A1-A5, 639 căn hộ

Phần lõi của dự án là 5 tòa chung cư A1, A2, A3, A4, A5 cao từ 11 đến 17 tầng, tổng diện tích sàn xây dựng 61.653m², cung cấp khoảng 639 căn hộ. Vì được xây dựng từ đầu những năm 2000, các tòa nhà này mang đặc trưng thiết kế của giai đoạn đó: diện tích căn hộ phổ biến từ 54-80m², bố trí 2-3 phòng ngủ, hành lang giữa và thang bộ/thang máy tương đối đơn giản so với chung cư xây mới hiện nay.

Quỹ nhà liền kề, nhà phố xây mới trong khu

Bên cạnh khu chung cư, khu vực Đền Lừ 2 còn có quỹ nhà liền kề/nhà phố được các hộ dân xây dựng hoặc cải tạo lại theo thời gian. Theo các tin rao bán thực tế trên thị trường thứ cấp, những căn nhà này phổ biến ở diện tích 54-90m² đất, xây 4-8 tầng, nhiều căn đã được hoàn thiện nội thất, lắp thang máy và có mặt tiền từ 4-6m. Một số căn nằm ở vị trí mặt phố có tiềm năng kinh doanh được rao với mức giá cao hơn đáng kể so với mặt bằng chung — đây là trường hợp cá biệt, không đại diện cho giá trung bình toàn khu.

Hạ Tầng Kỹ Thuật Và Tiện Ích Nội – Ngoại Khu

Là một khu đô thị được quy hoạch đồng bộ ngay từ đầu, Đền Lừ 2 được đầu tư hệ thống hạ tầng kỹ thuật khá đầy đủ so với mặt bằng chung khu vực cùng thời điểm.

Tiện ích nội khu

• Sân đường nội bộ kết nối các tòa nhà và phân khu
• Hệ thống cấp điện, chiếu sáng ngoài nhà
• Hệ thống cấp – thoát nước
• Hệ thống phòng cháy chữa cháy
• Cây xanh, cảnh quan nội khu

Tiện ích ngoại khu

Nhờ nằm trong khu vực có mật độ dân cư và dịch vụ phát triển lâu năm, cư dân Đền Lừ 2 có thể tiếp cận khá thuận tiện hệ thống tiện ích ngoại khu như trung tâm thương mại, bệnh viện, trường học các cấp, chợ dân sinh và ngân hàng trong bán kính di chuyển ngắn, không phải phụ thuộc hoàn toàn vào tiện ích nội khu.

Giá Bán Căn Hộ Và Nhà Liền Kề Đền Lừ 2 — Giá Rao Tham Khảo Tháng 9/2026

Tại thời điểm khảo sát tháng 8-9/2026, dữ liệu từ sàn giao dịch bất động sản thứ cấp HouseNow cho thấy giá rao căn hộ chung cư tại Đền Lừ 2 dao động khá rộng tùy vị trí tòa, tầng, hướng căn và tình trạng nội thất.

Lưu ý quan trọng: Toàn bộ số liệu trên là giá rao thị trường thứ cấp tham khảo tại thời điểm khảo sát (tháng 8-9/2026), tổng hợp qua HouseNow, không phải giá bán chính thức từ chủ đầu tư và có thể chênh lệch tùy người bán, tình trạng nội thất thực tế. Bài viết không đưa ra dự báo giá sẽ tăng hay giảm trong tương lai; người mua nên liên hệ trực tiếp sàn giao dịch hoặc chủ nhà để có báo giá cập nhật chính xác nhất.

Với nhà liền kề/nhà phố trong khu, mức giá rao biến động rất rộng theo diện tích đất, mặt tiền và mục đích sử dụng (để ở hay kết hợp kinh doanh mặt phố), nên khó đưa ra một khoảng giá đại diện chung. Người quan tâm nên khảo sát trực tiếp từng căn cụ thể thay vì tham khảo một mức giá cố định.

Đánh Giá Layout Và Tiềm Năng Cải Tạo Nội Thất Căn Hộ Cũ

Vì các tòa A1-A5 được xây dựng từ đầu những năm 2000, phần lớn căn hộ tại Đền Lừ 2 mang đặc điểm thiết kế phổ biến của giai đoạn đó: diện tích bếp nhỏ, không gian lưu trữ hạn chế, hệ thống điện nước lắp đặt theo tiêu chuẩn cũ và ít chú trọng tối ưu ánh sáng tự nhiên so với chung cư xây dựng gần đây.

Theo kinh nghiệm nhiều năm thực hiện các dự án cải tạo căn hộ chung cư cũ tại Hà Nội, đội ngũ dịch vụ thiết kế thi công căn hộ chung cư của Betaviet nhận thấy những căn hộ như tại Đền Lừ 2 thường có lợi thế về vị trí gần trung tâm và mức giá hợp lý hơn dự án mới, nhưng cần khảo sát kỹ hiện trạng kết cấu, đường điện nước trước khi lên phương án cải tạo. Một số điểm cần lưu ý khi cải tạo căn hộ cũ gồm:

1. Kiểm tra hệ thống điện, đường ống nước đã xuống cấp hay chưa trước khi thi công lại
2. Tối ưu lại không gian bếp và khu vực lưu trữ vốn thường bị bố trí nhỏ trong thiết kế gốc
3. Tận dụng tối đa ánh sáng tự nhiên qua việc bố trí lại vách ngăn, cửa sổ nếu kết cấu cho phép
4. Đánh giá khả năng chịu lực trước khi thay đổi kết cấu tường ngăn phòng

Với những căn hộ xuống cấp nhiều, việc kết hợp giữa cải tạo kết cấu và dịch vụ cải tạo nhà cũ chuyên nghiệp thường giúp không gian sống được tối ưu tốt hơn so với chỉ sửa chữa cục bộ.

Gợi Ý Thiết Kế Cho Nhà Liền Kề, Nhà Phố Trong Khu Vực

Với quỹ nhà liền kề phổ biến diện tích 54-90m², xây 4-8 tầng, mặt tiền 4-6m, nhà phố tại khu vực Đền Lừ 2 có đặc điểm khá điển hình của nhà ống đô thị: chiều ngang hẹp, chiều sâu lớn, cần bố trí giếng trời hoặc khoảng thông tầng để đảm bảo ánh sáng và thông gió cho các tầng giữa.

Với các mẫu thiết kế nhà phố nhiều tầng đã thực hiện tại Hà Nội, Betaviet nhận thấy xu hướng phổ biến hiện nay là bố trí tầng 1 làm không gian sinh hoạt chung hoặc kinh doanh, các tầng trên dành cho phòng ngủ, kết hợp giếng trời ở giữa nhà để tăng ánh sáng tự nhiên cho toàn bộ chiều sâu công trình. Với những căn có mặt tiền kinh doanh, việc tách riêng lối lên khu ở và khu kinh doanh cũng là giải pháp thường được cân nhắc để đảm bảo sự riêng tư cho gia đình.

So Sánh Chung Cư Cũ Và Nhà Liền Kề Trong Khu Đô Thị Đền Lừ 2

Để dễ hình dung sự khác biệt giữa hai loại hình nhà ở chính tại Đền Lừ 2, bảng dưới đây tổng hợp các tiêu chí cơ bản:

Ưu Điểm Và Hạn Chế Của Khu Đô Thị Đền Lừ 2

Nhìn một cách khách quan, khu đô thị Đền Lừ 2 có cả những điểm mạnh nhờ vị trí và thời gian hình thành lâu năm, lẫn một số hạn chế cần cân nhắc trước khi quyết định mua.

Ưu điểm

• Vị trí gần trung tâm, kết nối thuận tiện với các bến xe và khu vực trung tâm Hà Nội
• Hạ tầng kỹ thuật đồng bộ, đã vận hành ổn định qua nhiều năm
• Cộng đồng cư dân đã hình thành lâu năm, không gian sống ổn định
• Tiện ích ngoại khu đa dạng nhờ nằm trong khu vực dân cư phát triển lâu năm
• Mức giá tham khảo hiện nay thấp hơn đáng kể so với nhiều dự án chung cư mới trong cùng khu vực

Hạn chế cần lưu ý

• Các tòa chung cư đã xây dựng hơn 20 năm, nhiều căn cần cải tạo lại hệ thống kỹ thuật
• Thiếu các tiện ích nội khu cao cấp (hồ bơi, phòng gym…) so với chung cư mới
• Khu vực đang trong quá trình cải tạo một số hạng mục hạ tầng vỉa hè, đường giao thông theo phản ánh trên báo chí gần đây, có thể ảnh hưởng tạm thời đến sinh hoạt
• Mật độ dân cư cao có thể gây áp lực lên hạ tầng giao thông vào giờ cao điểm

Phù hợp với đối tượng nào?

Với mức giá tham khảo và vị trí hiện tại, Đền Lừ 2 phù hợp hơn với người mua ở thực có ngân sách vừa phải, ưu tiên vị trí gần trung tâm và chấp nhận đầu tư thêm cho việc cải tạo nội thất căn hộ. Với nhà đầu tư tìm kiếm dự án mới hoàn toàn, đây có thể chưa phải lựa chọn phù hợp nhất do hạ tầng và tiện ích nội khu không còn theo tiêu chuẩn mới nhất.

Checklist Pháp Lý Và Lưu Ý Khi Mua Nhà Tại Đền Lừ 2

Trước khi quyết định mua căn hộ hoặc nhà liền kề tại khu đô thị Đền Lừ 2, người mua nên chủ động kiểm tra các điểm sau:

1. Kiểm tra sổ đỏ, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà — đối chiếu tên chủ sở hữu, diện tích thực tế với hồ sơ
2. Xác minh thông tin quy hoạch tại bộ phận một cửa UBND phường Tương Mai để tránh mua phải bất động sản vướng quy hoạch treo
3. Đối chiếu địa chỉ hành chính mới (phường Tương Mai, TP. Hà Nội) trên toàn bộ giấy tờ giao dịch để tránh sai lệch thủ tục
4. Kiểm tra tình trạng thế chấp, tranh chấp của bất động sản trước khi đặt cọc
5. Ghi rõ trong hợp đồng các điều khoản về giá bán, phương thức thanh toán, thời hạn bàn giao và mức bồi thường nếu vi phạm
6. Với căn hộ chung cư, nên khảo sát trực tiếp hiện trạng bàn giao (hệ thống điện, nước, kết cấu) trước khi lên kế hoạch cải tạo

Câu Hỏi Thường Gặp

Khu đô thị Đền Lừ 2 thuộc phường nào sau sáp nhập hành chính?

Từ ngày 1/7/2025, theo Nghị quyết số 202/2025/QH15 về sắp xếp đơn vị hành chính cấp xã tại Hà Nội, khu đô thị Đền Lừ 2 không còn thuộc phường Hoàng Văn Thụ, quận Hoàng Mai như trước mà nằm trong địa giới phường Tương Mai, thành phố Hà Nội, theo xác nhận từ GHTK. Người dân nên sử dụng địa chỉ hành chính mới này trong các giao dịch, hồ sơ pháp lý liên quan đến bất động sản.

Khu đô thị Đền Lừ 2 cách trung tâm Hà Nội bao xa?

Theo các nguồn khảo sát, Đền Lừ 2 cách bến xe Nước Ngầm khoảng 0,5km, bến xe Giáp Bát khoảng 2km, Trung tâm Hội nghị Quốc gia khoảng 8km, bến xe Mỹ Đình khoảng 9km và Hồ Gươm khoảng 10km, thuận tiện di chuyển vào khu vực trung tâm.

Chủ đầu tư khu đô thị Đền Lừ 2 là đơn vị nào?

Dự án được UBND TP. Hà Nội phê duyệt theo Quyết định 5027/QĐ-UB ngày 19/7/2002; nhiều nguồn hiện nay ghi nhận Tổng công ty Đầu tư Phát triển Hạ tầng Đô thị (UDIC) là đơn vị phát triển hạ tầng đô thị của dự án.

Cần kiểm tra những gì về pháp lý trước khi mua nhà tại Đền Lừ 2?

Người mua nên kiểm tra sổ đỏ, thông tin quy hoạch tại UBND phường Tương Mai, tình trạng thế chấp hoặc tranh chấp và các điều khoản hợp đồng mua bán trước khi đặt cọc. Xem chi tiết checklist đầy đủ 6 bước ở phần trên.

Khu đô thị Đền Lừ 2 có bao nhiêu tòa chung cư và bao nhiêu căn hộ?

Dự án gồm 5 tòa chung cư (A1-A5) cao từ 11 đến 17 tầng, tổng diện tích sàn xây dựng 61.653m², cung cấp khoảng 639 căn hộ.

Nhà liền kề tại Đền Lừ 2 có diện tích phổ biến bao nhiêu?

Theo các tin rao bán thực tế, nhà liền kề, nhà phố xây mới trong khu phổ biến ở mức 54-90m² đất, xây 4-8 tầng. Đây là dữ liệu tham khảo từ thị trường thứ cấp, không phải thống kê chính thức từ chủ đầu tư.

Giá căn hộ chung cư Đền Lừ 2 hiện nay khoảng bao nhiêu?

Tại thời điểm khảo sát tháng 8-9/2026, giá rao căn hộ chung cư Đền Lừ 2 theo dữ liệu từ HouseNow dao động khoảng 66-84 triệu đồng/m² tùy diện tích, tầng và hướng căn, ví dụ căn 70m² tầng 10 có giá rao khoảng 5,28 tỷ đồng. Đây là giá rao thị trường thứ cấp tham khảo, không phải giá bán từ chủ đầu tư và có thể thay đổi theo thời gian.

Tiện ích xung quanh khu đô thị Đền Lừ 2 gồm những gì?

Dự án có hệ thống tiện ích nội khu như sân đường nội bộ, hệ thống điện, cấp thoát nước, phòng cháy chữa cháy, cây xanh; tiện ích ngoại khu gồm trung tâm thương mại, bệnh viện, trường học, chợ dân sinh trong bán kính lân cận.

Căn hộ chung cư cũ tại Đền Lừ 2 có nên cải tạo lại nội thất không?

Vì các tòa A1-A5 được xây dựng từ đầu những năm 2000, nhiều căn hộ đã xuống cấp về hệ thống điện nước và cách bố trí không còn phù hợp nhu cầu sống hiện đại. Việc cải tạo lại là hợp lý nếu được khảo sát kỹ hiện trạng kết cấu và hệ thống kỹ thuật trước khi thi công.

Chi phí cải tạo nội thất căn hộ 64-70m² tại Đền Lừ 2 khoảng bao nhiêu?

Chi phí cải tạo nội thất phụ thuộc nhiều vào hiện trạng căn hộ, phong cách và vật liệu lựa chọn nên khó đưa ra một con số cố định. Trên thực tế, đội ngũ tại Betaviet thường khảo sát trực tiếp để đưa ra dự toán phù hợp cho từng căn hộ trước khi thi công.

Kết Luận

Khu đô thị Đền Lừ 2 là một dự án đã hình thành và ổn định hơn hai thập kỷ tại khu vực phía Nam nội thành Hà Nội, nay thuộc địa giới phường Tương Mai sau đợt sáp nhập hành chính ngày 1/7/2025. Với vị trí gần trung tâm, hạ tầng cơ bản đầy đủ và mức giá tham khảo hiện tại thấp hơn nhiều dự án mới, đây vẫn là lựa chọn đáng cân nhắc cho người mua ở thực, miễn là sẵn sàng đầu tư thêm cho việc cải tạo không gian sống.

Trước khi quyết định, người mua nên xác minh kỹ thông tin pháp lý, khảo sát trực tiếp hiện trạng căn hộ hoặc nhà liền kề, đồng thời tham khảo giá thị trường tại thời điểm giao dịch thay vì chỉ dựa vào số liệu tham khảo trong bài viết này. Với những căn hộ, nhà phố cần cải tạo hoặc thiết kế lại nội thất sau khi nhận nhà, đội ngũ kiến trúc sư Betaviet sẵn sàng đồng hành cùng gia chủ khảo sát và lên phương án phù hợp với từng không gian cụ thể.