Diện tích thông thủy và tim tường: định nghĩa, cách tính theo luật 2023

Diện tích thông thủy là phần diện tích đo từ mép trong tường căn hộ – không gồm tường bao, cột, hộp kỹ thuật; diện tích tim tường đo từ tâm tường – gồm cả các phần đó nên luôn lớn hơn.

Diện tích thông thủy là gì

Thông thủy là từ Hán Việt, “thông” là thông suốt, “thủy” là nước – chỉ phần không gian nước có thể chảy qua không bị cản trở. Trong xây dựng, diện tích thông thủy là phần diện tích sử dụng thực tế bên trong căn hộ, được đo từ mép trong của tường bao và tường ngăn phòng.

Diện tích thông thủy bao gồm: diện tích các phòng bên trong căn hộ, tường ngăn giữa các phòng, và diện tích ban công, lô gia gắn liền với căn hộ (nếu có). Diện tích thông thủy KHÔNG bao gồm tường bao căn hộ, tường phân chia giữa các căn hộ, diện tích sàn có cột và hộp kỹ thuật nằm bên trong căn hộ. Đây cũng là con số được gọi là “diện tích sử dụng” hay “diện tích lọt lòng”.

Diện tích tim tường là gì

Diện tích tim tường – còn gọi là diện tích sàn xây dựng – được đo từ tâm (tim) của các bức tường bao quanh căn hộ, thay vì từ mép trong tường như thông thủy. Cách đo này tính toàn bộ diện tích sàn bên trong tường bao (đến tâm tường), một nửa độ dày tường chung với căn hộ khác, toàn bộ tường ngăn các phòng, và cả diện tích sàn có cột, hộp kỹ thuật nằm trong căn hộ.

Vì gồm thêm phần tường, cột và hộp kỹ thuật mà thông thủy không tính, diện tích tim tường luôn lớn hơn diện tích thông thủy của cùng một căn hộ.

Cách tính diện tích căn hộ theo quy định hiện hành

Nhiều tài liệu vẫn dẫn Thông tư 03/2014/TT-BXD hoặc Luật Nhà ở 2014 – hai văn bản này đã hết hiệu lực. Quy định đang áp dụng là Luật Nhà ở 2023 số 27/2023/QH15, có hiệu lực từ ngày 01/8/2024 (sớm hơn 5 tháng so với dự kiến ban đầu, theo luật sửa đổi được Quốc hội thông qua giữa năm 2024).

Khoản 1 Điều 143 Luật Nhà ở 2023 quy định: diện tích sử dụng căn hộ, phần diện tích khác trong nhà chung cư thuộc sở hữu riêng được tính theo kích thước thông thủy, bao gồm cả phần diện tích tường ngăn các phòng bên trong căn hộ, diện tích ban công, lô gia (nếu có); không tính diện tích tường bao căn hộ, tường phân chia các căn hộ, diện tích sàn có cột, hộp kỹ thuật và tường bao hộp kỹ thuật bên trong căn hộ. Khi tính diện tích ban công thì tính toàn bộ diện tích sàn; nếu ban công có phần tường chung thì tính từ mép trong của tường chung.

Việc xác định cụ thể cách đo được thực hiện theo Quy chế quản lý, sử dụng nhà chung cư, ban hành kèm Thông tư 05/2024/TT-BXD (cùng có hiệu lực từ 01/8/2024). Nói cách khác, kể từ 01/8/2024, mọi hợp đồng mua bán căn hộ chung cư và sổ hồng chỉ ghi nhận một cách tính duy nhất là diện tích thông thủy, không còn tùy chọn tính theo tim tường như trước đây.

Ví dụ minh hoạ

Với một căn hộ có diện tích tim tường 70m², nếu phần tường bao, cột và hộp kỹ thuật chiếm khoảng 6,3m² thì diện tích thông thủy còn khoảng 63,7m² – chênh lệch xấp xỉ 9%, nằm trong khoảng phổ biến 5–10% mà nhiều dự án ghi nhận. Diện tích ghi trên hợp đồng mua bán và sổ hồng sẽ là 63,7m², không phải 70m².

Vì đơn giá mỗi mét vuông thường được tính trên tổng giá trị căn hộ chia cho diện tích, người mua nên xác nhận rõ đơn giá đang tính theo diện tích thông thủy hay tim tường trước khi so sánh giữa các căn hộ, tránh nhầm lẫn diện tích lớn hơn nhưng đơn giá mỗi mét vuông lại rẻ hơn một cách giả tạo.

Vì sao cần phân biệt khi mua căn hộ

Sổ hồng chỉ ghi diện tích thông thủy, đây là con số pháp lý xác định quyền sở hữu thực tế. Phí quản lý vận hành nhà chung cư cũng được tính trên diện tích thông thủy theo quy định tại Điều 151 Luật Nhà ở 2023, nên hai căn hộ có diện tích tim tường bằng nhau nhưng số cột, hộp kỹ thuật khác nhau sẽ có mức phí quản lý khác nhau.

Khi nhận bàn giao, nếu diện tích thông thủy đo thực tế chênh lệch so với hợp đồng, mức chênh dưới ngưỡng thỏa thuận (thường 0,5–2% tùy hợp đồng) sẽ không điều chỉnh giá bán; vượt ngưỡng này hai bên mới cần thương lượng lại. Người mua nên đối chiếu bản vẽ mặt bằng với số đo thực tế trước khi ký biên bản bàn giao.

Ý nghĩa khi thiết kế nội thất căn hộ

Diện tích thông thủy trên hợp đồng là số liệu pháp lý, nhưng không phải toàn bộ mặt bằng đó đều trống để kê đồ. Cột chịu lực và hộp kỹ thuật tuy không tính vào diện tích thông thủy vẫn nằm trong không gian căn hộ và ảnh hưởng trực tiếp đến cách bố trí tủ bếp, tủ áo âm tường hay vách ngăn phòng.

Vì vậy trước khi lên phương án nội thất, cần đo đạc lại thực tế tại căn hộ – không chỉ dựa vào số liệu trên hợp đồng – để xác định đúng vị trí cột, hộp gen kỹ thuật và độ dày tường thật, từ đó tính toán không gian kê đồ và các hạng mục âm tường chính xác. Đây cũng là bước Betaviet thực hiện khi nhận thiết kế thi công nội thất chung cư, xem thêm tại Nội thất chung cư Betaviet.

Câu hỏi thường gặp

Diện tích thông thủy và tim tường, loại nào lớn hơn?

Diện tích tim tường lớn hơn, vì tính cả tường bao, cột và hộp kỹ thuật mà diện tích thông thủy không tính.

Thế nào là diện tích tim tường?

Là diện tích đo từ tâm tường, gồm toàn bộ tường bao, tường ngăn phòng, cột và hộp kỹ thuật bên trong căn hộ.

Thế nào là diện tích thông thủy?

Là diện tích đo từ mép trong tường, gồm các phòng, tường ngăn phòng và ban công/lô gia, không tính tường bao, cột, hộp kỹ thuật.

Sổ hồng căn hộ chung cư ghi diện tích nào?

Sổ hồng ghi diện tích thông thủy, theo khoản 1 Điều 143 Luật Nhà ở 2023.

Diện tích thông thủy và tim tường thường chênh nhau bao nhiêu?

Phổ biến khoảng 5–10%, tùy số lượng cột và hộp kỹ thuật trong từng căn hộ.