Cách Tính Diện Tích Xây Dựng: Phân Biệt Với Diện Tích Sàn

Diện tích xây dựng là tổng diện tích tính từ mép ngoài tường công trình, gồm cả móng, mái, sân, tầng hầm cộng theo hệ số % — dùng để dự trù khối lượng thi công, khác với diện tích sàn chỉ tính mặt sàn sử dụng từng tầng.

Diện tích xây dựng khác diện tích sàn thế nào

Diện tích xây dựng dùng để dự trù khối lượng thi công: cộng diện tích sàn sử dụng các tầng với các hạng mục khác như móng, mái, sân, tầng hầm — mỗi hạng mục nhân một hệ số % riêng. Diện tích sàn chỉ là tổng mặt sàn thực tế từng tầng, không cộng thêm móng hay mái, nên luôn nhỏ hơn diện tích xây dựng.

Riêng khi xin phép xây dựng, cơ quan quản lý dùng khái niệm “diện tích chiếm đất của công trình” theo quy chuẩn kỹ thuật quốc gia về quy hoạch xây dựng để tính mật độ xây dựng — khác với diện tích xây dựng cộng hệ số mà đơn vị thi công dùng nội bộ để tính khối lượng. Gia chủ nên hỏi rõ đơn vị thiết kế đang nói đến loại diện tích nào.

Công thức chung tính diện tích xây dựng

Công thức phổ biến (chỉ để tham khảo, hệ số thực tế tùy đơn vị): diện tích xây dựng = diện tích sàn sử dụng + (diện tích từng hạng mục khác × hệ số % tương ứng).

Hệ số tính diện tích theo từng hạng mục

Dưới đây là hệ số phổ biến được nhiều đơn vị áp dụng và thống nhất ở phần lớn công trình biệt thự, nhà phố:

Số trên là quy ước tính diện tích phổ biến (tham khảo), không phải bảng giá — mỗi đơn vị, mỗi công trình có thể áp dụng khác nhau. Riêng tầng hầm và mái phức tạp hệ số dao động khá lớn, nên yêu cầu đơn vị thiết kế nêu rõ cách tính trước khi so sánh.

## Vì sao mỗi đơn vị tính diện tích xây dựng có thể khác nhau

Thị trường tồn tại song song nhiều cách tính: cộng hệ số % từng hạng mục như trên, hoặc tính theo tổng diện tích mái bê tông từng tầng (theo giọt gianh mái). Hệ số cùng một hạng mục cũng đổi theo thời gian và vùng miền, nên để đơn vị thi công giải thích rõ theo từng hạng mục thay vì chỉ đưa ra một tổng diện tích chung.

## Minh họa qua công trình thực tế

Ba biệt thự dưới đây đang ở các giai đoạn thi công khác nhau — móng, khung, trát thô — ứng với các hạng mục hệ số đã nêu ở trên.

## Câu hỏi thường gặp

### Diện tích xây dựng khác diện tích sàn thế nào?

Diện tích xây dựng cộng thêm móng, mái, sân, tầng hầm theo hệ số % vào diện tích sàn sử dụng, nên luôn lớn hơn diện tích sàn.

### Móng và mái được tính vào diện tích xây dựng như thế nào?

Móng tính theo hệ số % của diện tích tầng trệt (phổ biến 50% với móng băng); mái tính theo hệ số % của diện tích mặt mái, tùy loại mái (mái tôn thấp hơn mái ngói).

### Giếng trời, thông tầng, ban công có tính vào diện tích xây dựng không?

Có. Giếng trời, thông tầng nhỏ (dưới ngưỡng phổ biến 8m²) thường tính 100%, lớn hơn tính khoảng 50%; ban công không mái che thường tính 50-70% diện tích.

### Tầng hầm tính diện tích xây dựng theo cách nào?

Tầng hầm tính hệ số cao hơn 100% do khối lượng thi công lớn, độ sâu càng lớn hệ số càng cao; số cụ thể dao động khá nhiều giữa các đơn vị nên cần hỏi rõ đơn vị thi công của mình.

### Vì sao các đơn vị tính diện tích xây dựng khác nhau?

Vì thị trường tồn tại song song nhiều cách tính, và hệ số cùng hạng mục cũng đổi theo thời gian, theo từng đơn vị.