1,Tại sao “chuẩn” quyết định 50% thành bại của một khách sạn?

Trong bối cảnh ngành lưu trú thay đổi mạnh sau thời kỳ hậu-pandemic, khách hàng không còn tìm đến khách sạn chỉ để “có chỗ ngủ qua đêm”. Họ tìm kiếm trải nghiệm trọn vẹn, từ ấn tượng đầu tiên khi bước vào sảnh, cảm giác thư giãn trong phòng, đến dịch vụ ăn uống, giải trí và cả những chi tiết nhỏ nhất như ánh sáng, mùi hương hay phong cách trang trí. Một khách sạn thành công trong việc chinh phục khách hàng thường bắt đầu từ việc tuân thủ đúng tiêu chuẩn thiết kế khách sạn ngay từ đầu.

Một dự án khách sạn có “chuẩn” hay không thể hiện ở nhiều yếu tố: lựa chọn vị trí hợp lý, bố trí mặt bằng và dòng di chuyển mượt mà, phòng nghỉ được thiết kế êm – sáng – sạch, khu vực cảnh quan có thẩm mỹ và “cái gu” riêng, cùng hệ thống dịch vụ đồng bộ, chuyên nghiệp. Nếu bỏ qua bước kiểm soát này, chủ đầu tư có thể đối diện với rủi ro phải cải tạo sau khi vận hành, gây phát sinh chi phí lên đến hàng tỷ đồng.

Chính vì vậy, tiêu chuẩn thiết kế khách sạn không chỉ là những dòng lý thuyết khô khan trong văn bản pháp lý. Nó giống như “bản đồ chiến lược” để chủ đầu tư định hướng dự án, hạn chế sai sót kỹ thuật, tối ưu chi phí đầu tư ban đầu và đặc biệt là nâng cao năng lực cạnh tranh khi đi vào khai thác.

Trong bài viết này, chúng tôi sẽ tổng hợp đầy đủ các quy chuẩn thiết kế khách sạn và cập nhật những tiêu chuẩn thiết kế khách sạn mới nhất theo TCVN hiện hành. Nội dung được bóc tách cụ thể theo từng hạng sao từ 2–3–4–5 sao, đồng thời mở rộng sang những hạng mục thường bị bỏ quên nhưng lại có ảnh hưởng rất lớn như: tiêu chuẩn thiết kế nhà nghỉ, thiết kế chiếu sáng khách sạn và đặc biệt là thiết kế chiếu sáng mặt dựng khách sạn – yếu tố tạo dấu ấn thương hiệu vào ban đêm. Ngoài ra, bạn sẽ tìm thấy phần hướng dẫn về tiêu chuẩn thiết kế bể bơi khách sạn, những nguyên lý thiết kế khách sạn cốt lõi, các xu hướng mới trong năm 2024–2025, checklist kiểm soát chất lượng, phần giải đáp FAQ và gợi ý chi tiết để đọc và duyệt bản vẽ thiết kế khách sạn một cách chủ động, khoa học.

Với cấu trúc này, bạn hoàn toàn có thể dùng làm “cẩm nang bỏ túi” khi làm việc cùng kiến trúc sư, nhà thầu và đơn vị tư vấn, đảm bảo dự án khách sạn được triển khai chuẩn chỉnh, đúng hướng ngay từ đầu.

2) “Tiêu chuẩn” vs “Quy chuẩn” – hiểu đúng để kiểm soát rủi ro

Trong quá trình đầu tư và xây dựng khách sạn, nhiều chủ đầu tư thường nhầm lẫn giữa hai khái niệm: quy chuẩn thiết kế khách sạn và tiêu chuẩn thiết kế khách sạn. Thực tế, đây là hai phạm trù khác nhau nhưng lại liên quan mật thiết đến tính pháp lý, chất lượng vận hành và cả giá trị thương hiệu của công trình.

• Quy chuẩn thiết kế khách sạn: đây là những yêu cầu tối thiểu và bắt buộc được ban hành bởi cơ quan quản lý nhà nước. Bao gồm các quy định liên quan đến phòng cháy chữa cháy (PCCC), an toàn kết cấu, độ bền công trình, tiêu chuẩn vệ sinh môi trường, khả năng tiếp cận của người khuyết tật… Một khách sạn dù ở phân khúc 2 sao hay 5 sao, nếu không đáp ứng đầy đủ quy chuẩn thì sẽ không được phép đưa vào vận hành, hoặc có thể bị xử phạt, thậm chí buộc phải cải tạo. Ví dụ: khách sạn không bố trí lối thoát hiểm đạt chuẩn, hoặc không có hệ thống báo cháy tự động → chắc chắn sẽ không được cấp phép kinh doanh.
• Tiêu chuẩn thiết kế khách sạn: khác với quy chuẩn, tiêu chuẩn mang tính khuyến nghị hoặc điều kiện phân hạng sao. Đây là hệ thống yêu cầu về quy mô phòng, diện tích sảnh, dịch vụ tiện ích, nội thất, cảnh quan… nhằm đảm bảo chất lượng trải nghiệm của khách hàng. Tiêu chuẩn không phải hạng mục nào cũng bắt buộc về mặt pháp lý, nhưng lại quyết định việc khách sạn của bạn được xếp hạng 2 sao, 3 sao hay 5 sao. Chẳng hạn, để đạt chuẩn 4 sao, khách sạn cần có bể bơi và khu spa; còn để đạt chuẩn 5 sao, ngoài các dịch vụ trên còn phải có ballroom, nhiều outlet ẩm thực, phòng suite diện tích lớn và thiết kế nội thất sang trọng.

Tư duy triển khai đúng cho mọi dự án là: đầu tiên phải đảm bảo 100% quy chuẩn thiết kế khách sạn, sau đó mới tiến hành tối ưu và nâng cấp theo tiêu chuẩn thiết kế khách sạn để đạt được hạng sao mong muốn. Đây chính là cách giảm thiểu rủi ro phát sinh chi phí sửa chữa, tránh tình trạng công trình đã xây xong nhưng không thể thẩm định xếp hạng, gây chậm tiến độ khai thác và mất cơ hội kinh doanh.

3) Khung tiêu chuẩn chung áp dụng cho mọi hạng khách sạn

Dù là khách sạn 2 sao, khách sạn mini hay khách sạn 5 sao cao cấp, vẫn có một bộ khung cơ bản cần được áp dụng trong mọi bản vẽ thiết kế khách sạn. Đây là những tiêu chí nền tảng để đảm bảo tính hợp pháp, công năng, thẩm mỹ và hiệu quả vận hành lâu dài:

• Vị trí & tiếp cận: khách sạn nên đặt tại vị trí thuận lợi, gần trục giao thông chính, dễ dàng nhận diện thương hiệu từ xa. Bố trí phân luồng giao thông rõ ràng cho khách, nhân viên, dịch vụ, PCCC. Điều này giúp hạn chế xung đột và tăng hiệu quả quản lý vận hành.
• Nguyên lý thiết kế khách sạn: áp dụng dây chuyền một chiều trong hoạt động – từ khâu tiếp nhận, xử lý cho đến phân phối dịch vụ. Ví dụ: trong bếp phải tách riêng đường đi của thực phẩm sống – chín, đồ sạch – đồ bẩn; trong khu giặt là phải tách rõ rác – đồ sạch. Việc này giúp tối ưu hành trình khách và giảm giao cắt bẩn/sạch trong bếp, giặt, rác.
• Kiến trúc & nội thất: cần đồng nhất phong cách, thể hiện rõ định vị thương hiệu. Ưu tiên giải pháp bền vững, sử dụng vật liệu chống ồn, chống ẩm đặc biệt ở các khu vực ẩm ướt như nhà tắm, spa, bếp.Âm học: đảm bảo cách âm tốt giữa phòng – hành lang – khu kỹ thuật. Giảm thiểu rung lắc từ thang máy, máy nén điều hòa để mang đến không gian yên tĩnh cho khách hàng. Đây là yếu tố thường bị bỏ sót nhưng lại ảnh hưởng trực tiếp đến trải nghiệm nghỉ dưỡng.
• Ánh sáng & thông gió: mỗi khu vực cần đạt tiêu chuẩn lux theo công năng. Ví dụ: phòng ngủ yêu cầu ánh sáng ấm, dịu; khu bếp phải sáng rõ; hành lang có ánh sáng dẫn hướng. Kết hợp thông gió tự nhiên với cơ khí cho các khu vực kín như bếp, vệ sinh, hành lang không cửa sổ.
• Hạ tầng kỹ thuật: hệ thống PCCC đạt chuẩn, điện dự phòng sẵn sàng khi mất điện lưới, hệ thống cấp nước nóng 24/7, xử lý nước thải đảm bảo môi trường, hệ thống chống sét an toàn, mạng – Wi-Fi phủ sóng đều khắp khách sạn.
• Cảnh quan & giải pháp xanh: tạo không gian xanh và mặt nước trong khuôn viên khách sạn, kết hợp công nghệ tiết kiệm năng lượng như kính Low-E, cảm biến chiếu sáng, thiết bị tiết kiệm nước. Đây là tiêu chí quan trọng trong xu hướng khách sạn xanh đang thịnh hành toàn cầu.
• Vận hành: trong bản vẽ thiết kế khách sạn, cần tính toán đủ diện tích cho kho, văn phòng, phòng nhân sự, phòng kỹ thuật. Đây là những khu vực không mang tính “show” nhưng quyết định chất lượng vận hành, an toàn và khả năng bảo trì sau này.
• Số lượng & diện tích phòng: phải tuân thủ đúng quy định của từng hạng sao. Ngoài ra, cần bố trí linh hoạt các loại phòng (Superior, Deluxe, Family, Suite) để tối ưu doanh thu bình quân phòng (ADR) và công suất khai thác.

Tóm lại, một khách sạn có thể mang phong cách khác nhau – hiện đại, tân cổ điển hay boutique – nhưng vẫn phải “đóng khung” trong hệ thống tiêu chuẩn thiết kế khách sạn này. Đây chính là nền tảng giúp công trình vận hành trơn tru, đạt chuẩn xếp hạng và tạo lợi thế cạnh tranh lâu dài.

4.1) Tiêu chuẩn thiết kế khách sạn 2 sao

Khách sạn 2 sao được xem là lựa chọn phù hợp nhất cho các chủ đầu tư sở hữu quỹ đất nhỏ – vừa, hoặc nhắm đến nhóm khách hàng công vụ, du lịch tiết kiệm, khách đi ngắn ngày. Phân khúc này tuy không đòi hỏi quá nhiều hạng mục xa xỉ, nhưng lại yêu cầu đáp ứng đầy đủ những tiêu chuẩn thiết kế khách sạn 2 sao để đảm bảo tính pháp lý, sự tiện nghi cơ bản và trải nghiệm hài lòng cho khách.

Quy mô: theo quy định, khách sạn 2 sao cần có tối thiểu khoảng 20 phòng ngủ. Đây là “điểm khởi” giúp công trình đủ khả năng khai thác và tạo doanh thu ổn định. Số lượng phòng có thể mở rộng tùy vào diện tích đất và chiến lược đầu tư, nhưng vẫn phải giữ đúng quy định tối thiểu của hạng sao.

Không gian chủ đạo: khách sạn 2 sao thường có sảnh tiếp đón vừa phải, quầy lễ tân gọn gàng, và một khu vực ăn uống phục vụ buffet sáng cơ bản. Một số khách sạn quy mô nhỏ có thể lựa chọn phương án bếp chung hoặc mô hình bếp nhận món bán sẵn (ghost kitchen), đảm bảo tiết kiệm diện tích nhưng vẫn cung cấp dịch vụ ăn uống cơ bản cho khách.

Phòng nghỉ: mỗi phòng cần được tối ưu công năng, có phòng vệ sinh riêng, đảm bảo diện tích tối thiểu và thiết kế hợp lý. Nội thất cơ bản gồm giường, tủ quần áo, bàn ghế, kệ đầu giường, TV, Wi-Fi, điều hòa. Với khách công vụ, nên bố trí thêm bàn làm việc và ổ cắm tiện lợi. Yếu tố cách âm cũng là bắt buộc, dù mức độ không khắt khe như khách sạn 4–5 sao, nhưng vẫn phải hạn chế tối đa tiếng ồn giữa các phòng và hành lang.

An toàn – vệ sinh: tất cả khách sạn 2 sao phải tuân thủ hệ thống PCCC đạt chuẩn, có đèn chiếu sáng thoát hiểm, và bố trí nhà vệ sinh công cộng tại tầng sảnh, phân khu rõ cho nam, nữ và người khuyết tật. Đây là yêu cầu bắt buộc theo quy chuẩn thiết kế khách sạn, giúp đảm bảo an toàn và tính công bằng cho mọi đối tượng khách lưu trú.

Khu vực đỗ xe: khách sạn 2 sao cần bố trí chỗ để xe tại chỗ hoặc gần công trình, tối đa cách vài phút đi bộ. Diện tích tối thiểu cho xe máy và ô tô cần tuân thủ theo chuẩn, đồng thời phải có tổ chức an ninh và quản lý phương tiện để tăng trải nghiệm dịch vụ ngay từ khâu gửi xe.

Tiện ích khác: hầu hết khách sạn 2 sao đều được yêu cầu phủ sóng Wi-Fi toàn bộ công trình, từ sảnh, hành lang đến từng phòng. Bên cạnh đó, cần có hệ thống chỉ dẫn – sơ đồ thoát hiểm rõ ràng ở mỗi tầng để đảm bảo an toàn khi có sự cố.

Khi nào nên chọn 2 sao? Đây là phân khúc lý tưởng cho những nhà đầu tư muốn ưu tiên ROI nhanh, nhắm đến khách hàng du lịch phổ thông hoặc công tác ngắn ngày. Với vốn đầu tư vừa phải, thiết kế gọn gàng, tập trung vào phòng sạch – dịch vụ cơ bản – vị trí tiện lợi – giá tốt, khách sạn 2 sao có thể đạt công suất cao quanh năm.

Đáng chú ý, nhiều nhà đầu tư bắt đầu với mô hình nhà nghỉ nhưng muốn nâng cấp để cạnh tranh hiệu quả hơn. Trong trường hợp này, việc áp dụng đúng tiêu chuẩn thiết kế nhà nghỉ và cải tiến thêm một số hạng mục như nội thất phòng, chất lượng vệ sinh, dịch vụ lễ tân, là con đường nhanh nhất để chuyển đổi sang khách sạn 2 sao, giúp tăng giá phòng và thu hút nhiều phân khúc khách hơn.

4.2) Tiêu chuẩn thiết kế khách sạn 3 sao

Khách sạn 3 sao được xem là phân khúc “đại chúng nâng cấp” – nơi hội tụ giữa chi phí đầu tư hợp lý và chất lượng dịch vụ ở mức tốt, dễ đạt công suất cao nếu sở hữu vị trí thuận lợi. Đây cũng là loại hình khách sạn được nhiều chủ đầu tư lựa chọn vì có thể phục vụ cả khách công vụ lẫn khách du lịch, nhóm gia đình hoặc đoàn khách nhỏ.

Quy mô: theo thông lệ, khách sạn 3 sao nên có khoảng 40–60 phòng trở lên, tùy vào thị trường và chiến lược khai thác. Bên cạnh phòng ngủ, khách sạn 3 sao thường bổ sung thêm các không gian như phòng hội nghị nhỏ phục vụ hội họp hoặc sự kiện, cùng với khu gym cơ bản để đáp ứng nhu cầu rèn luyện sức khỏe của khách.

F&B: thông thường, khách sạn 3 sao cần có ít nhất 1 nhà hàng chính phục vụ ăn sáng – trưa – tối với thực đơn đa dạng. Một số dự án còn thiết kế thêm quầy bar mini hoặc cafe lounge để gia tăng tiện ích, nâng trải nghiệm của khách hàng.

Phòng nghỉ: diện tích phòng trong khách sạn 3 sao thường rộng hơn so với 2 sao, trang bị nội thất đồng bộ, tiêu chuẩn. Bên cạnh giường, bàn làm việc, tủ quần áo và TV, các phòng còn được set-up minibar, két an toàn, bàn làm việc tiện nghi cùng hệ thống ổ cắm bố trí hợp lý. Điều này giúp phục vụ tốt nhóm khách công vụ vốn chiếm tỷ trọng khá cao ở phân khúc 3 sao.

Dịch vụ bổ sung: ngoài lưu trú và ẩm thực, khách sạn 3 sao cần cung cấp thêm các dịch vụ như phòng họp, dịch vụ đưa đón sân bay (nếu có), giặt là, và room service trong một số khung giờ nhất định.

Vận hành: hệ thống back-of-house được tổ chức rõ ràng, phân chia kho khô – kho ướt, rác sạch – rác bẩn, đảm bảo luồng vận hành một chiều, tránh giao cắt bẩn/sạch.

Âm thanh – ánh sáng: khách sạn 3 sao yêu cầu nâng chuẩn cách âm, đặc biệt ở khu phòng ngủ và hành lang. Ngoài ra, cần chú trọng đến thiết kế chiếu sáng khách sạn theo cảm xúc thương hiệu. Ở không gian công cộng như sảnh, nhà hàng, hành lang, hệ thống chiếu sáng nên tích hợp dimming để điều chỉnh linh hoạt theo thời điểm trong ngày.

Khi nào chọn 3 sao? Đây là lựa chọn tối ưu nếu thị trường địa phương có nhu cầu MICE nhỏ, khách công vụ thường xuyên hoặc khách du lịch đi theo đoàn lẻ. Chủ đầu tư có thể tận dụng lợi thế giá phòng vừa phải nhưng dịch vụ đầy đủ để dễ dàng đạt công suất cao quanh năm.

4.3) Tiêu chuẩn thiết kế khách sạn 4 sao

Khách sạn 4 sao nằm trong phân khúc cao cấp, đòi hỏi nhiều tiêu chuẩn rõ ràng hơn cả về không gian, dịch vụ lẫn vật liệu xây dựng. Đối tượng khách hàng thường là khách quốc tế, khách công vụ cao cấp, hoặc nhóm gia đình có mức chi tiêu du lịch lớn.

Không gian chung: khách sạn 4 sao cần sở hữu sảnh tiếp đón rộng, trần cao tạo cảm giác sang trọng và thông thoáng. Lối ra/vào xe được bố trí thuận tiện, có mái che để đảm bảo trải nghiệm thoải mái cho khách. Khu vực chờ cũng phải được thiết kế sang trọng, có ghế sofa, bàn trà và trang trí theo concept đồng bộ với thương hiệu.

Phòng nghỉ: khách sạn 4 sao đa dạng các hạng phòng như Deluxe, Executive, Suite. Phòng tắm thường được thiết kế cao cấp, phân chia rõ dry zone (khô) và wet zone (ướt), một tỷ lệ nhất định các phòng cần trang bị bồn tắm. Đây là điểm khác biệt rõ nét giữa khách sạn 3 sao và 4 sao.

Tiện ích bổ sung: ngoài lưu trú và nhà hàng, khách sạn 4 sao gần như bắt buộc phải có gym – spa – bể bơi (nếu mặt bằng cho phép), lounge, business center. Đặc biệt, tiêu chuẩn thiết kế bể bơi khách sạn yêu cầu rõ về hệ thống lọc nước, nhân viên cứu hộ, biển báo độ sâu, đảm bảo an toàn tuyệt đối cho khách hàng.

Ẩm thực: khách sạn 4 sao thường có từ 1–2 outlet gồm all-day dining và specialty restaurant. Khu bếp được thiết kế chuyên nghiệp, bố trí theo dây chuyền Âu – Á, có kho lạnh đạt chuẩn HACCP để đảm bảo an toàn thực phẩm.

Công nghệ: yêu cầu trang bị khóa từ cho phòng, hệ thống IPTV, BMS (Building Management System) để quản lý thiết bị thông minh. Wi-Fi phủ sóng ổn định theo dạng mesh, đảm bảo không có điểm chết tín hiệu.

Chiếu sáng: ở phân khúc này, concept lighting phải được thiết kế cao cấp, thể hiện rõ phong cách thương hiệu. Điểm nhấn quan trọng là thiết kế chiếu sáng mặt dựng khách sạn, giúp công trình nổi bật về đêm và gia tăng nhận diện thương hiệu từ xa.

Khi nào chọn 4 sao? Đây là lựa chọn lý tưởng cho chủ đầu tư muốn tăng ADR (doanh thu bình quân phòng), tiếp cận khách quốc tế, tạo dấu ấn hình ảnh và nâng cấp vị thế trên thị trường địa phương.

4.4) Tiêu chuẩn thiết kế khách sạn 5 sao

Khách sạn 5 sao được xem là “đỉnh cao trải nghiệm” và cũng là hạng mục đòi hỏi sự đầu tư lớn nhất, đồng bộ từ ý tưởng thiết kế đến quá trình vận hành. Đây là phân khúc nhắm đến nhóm khách luxury và thị trường MICE lớn, thường đóng vai trò biểu tượng kiến trúc tại điểm đến.

Kiến trúc & nội thất: khách sạn 5 sao cần mang dấu ấn “sense of place”, phản ánh văn hóa – đặc trưng địa phương trong kiến trúc và nội thất. Vật liệu sử dụng phải cao cấp, kết hợp cùng các tác phẩm nghệ thuật được tuyển chọn kỹ lưỡng, tạo trải nghiệm sang trọng từ cái nhìn đầu tiên.

Phòng nghỉ: diện tích rộng rãi, nhiều phòng có khu tiếp khách riêng. Phòng tắm được thiết kế ấn tượng với bồn tắm lớn, khu tắm đứng riêng, trang thiết bị hiện đại. Cách âm phải đạt chuẩn quốc tế, đảm bảo sự riêng tư tuyệt đối. Ngoài ra, hệ thống smart control (rèm, đèn, nhiệt độ) giúp khách hàng tùy chỉnh theo nhu cầu, nâng tầm trải nghiệm cá nhân hóa.

Tiện ích: khách sạn 5 sao thường có nhiều outlet F&B: all-day dining, fine-dining, lobby bar, rooftop bar. Không gian ballroom lớn đủ sức tổ chức hội nghị, tiệc cưới, sự kiện quy mô hàng trăm khách. Các phòng họp đa năng, spa chuẩn wellness, bể bơi vô cực (nếu điều kiện cho phép), kids club, executive lounge… là những tiện ích gần như bắt buộc.

Vận hành: hệ thống hành lang dịch vụ (service corridor) tách biệt hoàn toàn với hành lang khách, giúp vận hành ẩn nhưng hiệu quả. Kho, rác, giặt, kỹ thuật được tổ chức kín đáo nhưng đảm bảo dây chuyền hợp lý.

An toàn: khách sạn 5 sao yêu cầu hệ thống PCCC nhiều lớp, giải pháp sơ tán người khuyết tật, cùng hệ thống CCTV và access control bảo mật cao.

Bền vững: xu hướng mới yêu cầu khách sạn 5 sao đạt chứng chỉ xanh như LEED hoặc LOTUS nếu nhắm đến khách quốc tế. Hệ thống thiết bị tiết kiệm năng lượng, nước xám tái sử dụng cho cây xanh, vật liệu thân thiện môi trường ngày càng trở thành tiêu chí phân hạng.

Khi nào chọn 5 sao? Đây là phân khúc phù hợp khi chủ đầu tư muốn hướng tới thị trường MICE lớn, đón khách cao cấp toàn cầu, hoặc xây dựng một biểu tượng điểm đến mang tính thương hiệu cho địa phương

5) Nhà nghỉ & khách sạn mini: tối ưu chi phí – tối đa công suất

Trong thị trường lưu trú phân khúc tầm trung, nhà nghỉ và khách sạn mini là mô hình phổ biến nhất bởi chi phí đầu tư vừa phải nhưng lại có khả năng khai thác công suất cao quanh năm. Nhiều chủ đầu tư bắt đầu từ dạng nhà nghỉ rồi dần nâng cấp lên khách sạn 2–3 sao để mở rộng đối tượng khách hàng.

Tiêu chuẩn thiết kế nhà nghỉ tập trung vào các yếu tố cốt lõi: an toàn – sạch sẽ – yên tĩnh – riêng tư. Nhà nghỉ thường có quầy lễ tân nhỏ gọn, đảm bảo chức năng check-in nhanh chóng, hành lang thoáng và hệ thống camera an ninh đầy đủ. Các phòng được tối ưu theo 2–3 hạng kích thước (phòng đơn, phòng đôi, phòng gia đình), nội thất cơ bản nhưng phải gọn gàng và tiện dụng. Việc tuân thủ đúng tiêu chuẩn này không chỉ giúp nhà nghỉ hợp pháp hóa hoạt động mà còn tạo trải nghiệm thoải mái, dễ chịu cho khách lưu trú.

Với khách sạn mini (thường cao 3–7 tầng, có từ 10–40 phòng), điểm khác biệt rõ ràng nằm ở kiến trúc và phong cách. Mặt tiền đóng vai trò “ăn tiền”, quyết định sức hút thị giác khi khách hàng tìm kiếm trên các nền tảng OTA. Vì vậy, thiết kế khách sạn mini cần chú trọng sảnh gọn gàng, bố trí thang – buồng hợp lý, khai thác tối đa diện tích phòng. Nhiều chủ đầu tư còn sáng tạo với rooftop bar hoặc cafe trên tầng thượng, vừa tạo điểm nhấn thương hiệu vừa tăng nguồn doanh thu bổ sung.

Một bản vẽ thiết kế khách sạn mini đạt chuẩn cần thể hiện rõ chi tiết cấu tạo tường cách âm giữa các phòng, bố trí hộp kỹ thuật tiết kiệm diện tích, đồng thời kết hợp thông gió tự nhiên với hệ thống quạt tăng áp cho thang thoát hiểm. Đây là những hạng mục tưởng nhỏ nhưng ảnh hưởng trực tiếp đến chất lượng vận hành và sự an toàn của công trình.

Trong bối cảnh xu hướng thị trường thay đổi, khách sạn mini không chỉ dừng lại ở mức “đủ ở” mà còn có thể được định hình thành mẫu khách sạn mini đẹp, mang phong cách khách sạn boutique hoặc đi theo định hướng khách sạn xanh. Điều này giúp công trình không chỉ thu hút khách nội địa mà còn chinh phục được cả khách quốc tế vốn yêu thích các trải nghiệm cá tính, bền vững.

6) Thiết kế chiếu sáng – “make or break” của nhận diện thương hiệu

Ánh sáng là một trong những yếu tố quan trọng bậc nhất để tạo ra bầu không khí, cảm xúc và nhận diện thương hiệu cho khách sạn. Nếu thiết kế sai, không gian có thể trở nên mờ nhạt, rối mắt hoặc thiếu sang trọng; nhưng nếu làm đúng, ánh sáng sẽ “nâng hạng” toàn bộ trải nghiệm.

6.1) Thiết kế chiếu sáng khách sạn (interior)

• Sảnh – tiền sảnh: luôn là nơi gây ấn tượng đầu tiên. Hệ thống ánh sáng cần kết hợp giữa chiếu sáng tổng (ambient) và chiếu sáng điểm (accent) để làm nổi bật quầy lễ tân, backdrop logo hoặc các tác phẩm nghệ thuật. Điều này giúp sảnh khách sạn toát lên sự sang trọng, chuyên nghiệp ngay khi khách bước vào.
  
• Hành lang: ánh sáng dẫn hướng rõ ràng, không gây lóa mắt. Nên kết hợp cảm biến hiện diện để tiết kiệm điện vào ban đêm, đồng thời tạo cảm giác an toàn cho khách di chuyển.
  
• Phòng nghỉ: ánh sáng trong phòng nên theo nguyên tắc “3 lớp”: ambient (tổng thể), task (phục vụ chức năng) và accent (tạo điểm nhấn). Mỗi phòng nên có đèn đọc sách độc lập, CRI cao ở khu bàn trang điểm để đảm bảo tính thực tế.
  
• Khu F&B và bếp: không gian ăn uống cần ánh sáng ấm áp, dễ chịu, trong khi khu bếp phải đạt tiêu chuẩn lux để đảm bảo an toàn vệ sinh thực phẩm. Bếp phải được chiếu sáng rõ ràng tại các khu vực sơ chế và chế biến để hỗ trợ công việc của nhân viên.
  

6.2) Thiết kế chiếu sáng mặt dựng khách sạn (facade lighting)

Nếu nội thất là “linh hồn” thì mặt dựng chính là “bộ mặt” thương hiệu vào ban đêm. Thiết kế chiếu sáng mặt dựng khách sạn cần lựa chọn công nghệ LED ngoại thất có chỉ số IP cao, đảm bảo chống nước và bụi. Góc chiếu phải được kiểm soát để tránh gây chói, đồng thời làm nổi bật các khối kiến trúc như cột, gờ, mái.

Ngoài ra, nên hạn chế ô nhiễm ánh sáng ra khu dân cư lân cận. Các khách sạn hiện đại thường tích hợp hệ thống điều khiển DMX, cho phép thay đổi màu sắc và hiệu ứng vào các dịp lễ hội. Đặc biệt, màu sắc chiếu sáng cần đồng bộ với bộ nhận diện thương hiệu, giúp khách sạn nổi bật và dễ dàng ghi dấu ấn trong tâm trí khách hàng.

7) Bể bơi khách sạn: tiêu chuẩn để vận hành “êm”

Một trong những tiện ích giúp khách sạn nâng cao giá trị trải nghiệm chính là bể bơi. Tuy nhiên, để đảm bảo an toàn và chất lượng dịch vụ, ngay từ giai đoạn thiết kế, cần tuân thủ đầy đủ tiêu chuẩn thiết kế bể bơi khách sạn.

• Kết cấu & chống thấm: bể bơi khách sạn cần có lớp chống thấm đa tầng, xử lý kỹ các chi tiết cổ ống, mạch ngừng để ngăn rò rỉ. Tùy concept, có thể chọn dạng overflow hoặc infinity nhằm tạo hiệu ứng thẩm mỹ.
• Lọc & xử lý nước: hệ thống lọc phải có công suất đủ lớn để tuần hoàn liên tục, duy trì tiêu chuẩn pH và Cl an toàn. Phòng máy lọc nước cần được thiết kế thoáng, dễ bảo trì, đảm bảo vận hành ổn định.
• An toàn: độ sâu của bể cần phân cấp rõ ràng cho trẻ em và người lớn. Biển báo độ sâu phải đặt ở vị trí dễ quan sát. Sàn bể phải chống trượt, có phao cứu sinh, móc cứu hộ, tủ thuốc sơ cấp cứu và luôn có lifeguard trực trong giờ cao điểm.
• Tiện ích bổ sung: khăn tắm sạch, ghế nằm nghỉ, shower ngoài trời và các mảng cây xanh che nắng tạo nên trải nghiệm thư giãn trọn vẹn. Hệ thống chiếu sáng dưới nước phải đạt chuẩn bảo vệ, vừa đảm bảo an toàn vừa nâng cao tính thẩm mỹ vào buổi tối.

Khi được thiết kế và vận hành đúng chuẩn, bể bơi không chỉ là tiện ích phụ mà còn trở thành “điểm check-in” hút khách, góp phần tăng đáng kể giá trị thương hiệu và công suất khai thác phòng.

8) Checklist “cầm tay chỉ việc” cho chủ đầu tư

Khi bắt tay vào xây dựng một dự án lưu trú, việc nắm trong tay một checklist rõ ràng giúp chủ đầu tư kiểm soát mọi giai đoạn và giảm thiểu tối đa rủi ro phát sinh. Dưới đây là những bước quan trọng mà bất kỳ công trình nào cũng cần được thực hiện, đặc biệt khi hướng tới việc đạt chuẩn các hạng sao theo quy chuẩn thiết kế khách sạn hiện hành.

1. Chốt hạng sao mục tiêu + room-mix từ sớm
Ngay từ giai đoạn ý tưởng, chủ đầu tư cần xác định rõ khách sạn sẽ đạt chuẩn 2 sao, 3 sao, 4 sao hay 5 sao. Mỗi hạng sao sẽ có yêu cầu khác nhau về quy mô, diện tích phòng, tiện ích đi kèm. Đồng thời, phải xây dựng cấu trúc room-mix hợp lý (Superior, Deluxe, Family, Suite) để tối ưu doanh thu bình quân phòng (ADR) và công suất khai thác.

2. Khảo sát vị trí – pháp lý – hạ tầng kỹ lưỡng
Trước khi lập bản vẽ thiết kế khách sạn, cần khảo sát lộ giới, quy hoạch (QH), chỉ tiêu xây dựng, đồng thời kiểm tra khả năng cấp điện – nước – thoát nước tại vị trí dự án. Đây là bước “chốt nền móng” để tránh tình trạng xây dựng xong mới vướng pháp lý hoặc không đủ hạ tầng kỹ thuật.

3. Brief nguyên lý thiết kế khách sạn & concept thương hiệu
Một trong những yếu tố quan trọng là chủ đầu tư phải brief rõ ràng nguyên lý thiết kế khách sạn cho kiến trúc sư: dây chuyền một chiều, tối ưu hành trình khách, hạn chế giao cắt giữa luồng sạch – bẩn, khách – dịch vụ. Song song, concept thương hiệu (modern luxury, boutique, Indochine, tân cổ điển…) cũng cần xác định từ đầu để đảm bảo đồng bộ trong kiến trúc, nội thất và dịch vụ.

4. Kiểm tra quy chuẩn thiết kế khách sạn địa phương + thẩm duyệt PCCC ngay từ đầu
Mỗi địa phương có những yêu cầu cụ thể liên quan đến quy chuẩn thiết kế khách sạn và quy hoạch xây dựng. Chủ đầu tư cần làm việc với cơ quan chức năng, xin ý kiến thẩm định PCCC ngay từ giai đoạn thiết kế cơ sở, thay vì đợi đến khi đã hoàn thiện. Điều này giúp tránh rủi ro bị yêu cầu chỉnh sửa hoặc cải tạo, gây chậm tiến độ và phát sinh chi phí lớn.

5. Yêu cầu hồ sơ chiếu sáng, âm học và bếp đạt chuẩn
Trong bộ hồ sơ kỹ thuật, cần có đầy đủ hồ sơ chiếu sáng (cả bên trong và mặt dựng), thiết kế âm học để đảm bảo cách âm giữa phòng – hành lang, cũng như hồ sơ bếp đạt dây chuyền một chiều theo tiêu chuẩn HACCP. Đây là ba hạng mục dễ bị xem nhẹ nhưng lại ảnh hưởng trực tiếp đến chất lượng vận hành và trải nghiệm khách hàng.

6. Thực hiện mock-up phòng và sảnh trước khi thi công đại trà
Một nguyên tắc “vàng” trong thiết kế khách sạn là luôn làm mock-up phòng và sảnh mẫu trước. Việc này giúp chủ đầu tư và kiến trúc sư kiểm tra chi tiết từ kích thước, nội thất, ánh sáng cho đến hệ thống kỹ thuật. Nếu có sai sót, sẽ dễ dàng điều chỉnh trước khi triển khai đồng loạt, tránh lãng phí chi phí.

7. Lập kế hoạch vận hành từ sớm
Song song với giai đoạn thi công, chủ đầu tư cần lên kế hoạch vận hành: tuyển dụng, đào tạo nhân sự, xây dựng quy trình chuẩn (SOP), kế hoạch bảo trì, cũng như ngân sách cho FF&E (Furniture, Fixtures & Equipment) và OS&E (Operating Supplies & Equipment). Khi vận hành được chuẩn bị song hành với xây dựng, khách sạn sẽ dễ dàng đi vào hoạt động trơn tru ngay từ ngày đầu khai trương.

8. Kiểm soát chi phí vòng đời (LCC)
Nhiều chủ đầu tư chỉ chú trọng đến chi phí đầu tư ban đầu mà quên mất khái niệm chi phí vòng đời (Life Cycle Cost – LCC). Thực tế, chi phí vận hành và bảo trì trong suốt 10–20 năm có thể vượt xa vốn đầu tư ban đầu nếu lựa chọn vật liệu, thiết bị hoặc thiết kế không hợp lý. Vì vậy, cần tính toán chi phí vòng đời ngay từ đầu để lựa chọn giải pháp tiết kiệm năng lượng, vật liệu bền vững, thiết bị dễ bảo trì, giúp giảm chi phí lâu dài và tăng hiệu quả đầu tư.

Một khách sạn thắng giải bài toán kinh doanh là tổ hợp của: địa thế + nguyên lý thiết kế đúng + thi công chuẩn + vận hành tinh gọn. Muốn vậy, bạn cần một đội ngũ đủ sâu kiến trúc – nội thất – MEP – PCCC – chiếu sáng – bếp – cảnh quan và đã từng “va” các dự án thật, quy mô thật.

Vì sao nên chọn Betaviet?

• Kinh nghiệm thực chiến: từ mini-hotel đến 4–5 sao, đội ngũ KTS & kỹ sư giàu kinh nghiệm, am hiểu quy chuẩn thiết kế khách sạn theo địa phương.
• Thiết kế dẫn dắt vận hành: bám sát nguyên lý thiết kế khách sạn (một chiều – không giao cắt), tối ưu hành trình khách & chi phí vòng đời (LCC).
• Chiếu sáng & nhận diện: triển khai thiết kế chiếu sáng khách sạn và thiết kế chiếu sáng mặt dựng khách sạn đồng bộ brand guideline, tạo hiệu ứng “nhìn là nhớ”.
• Bể bơi – spa – F&B – MICE: thiết kế có checklist vận hành, đáp ứng tiêu chuẩn thiết kế bể bơi khách sạn, dây chuyền bếp HACCP, âm học hội nghị.

Thi công chuẩn chỉnh, trung thực chi phí: quản trị tiến độ – chất lượng – an toàn; bảo hành – bảo trì rõ ràng.

Đồng hành sau bàn giao: hỗ trợ tối ưu trải nghiệm, cải thiện điểm đánh giá OTA/Maps.

 Nếu bạn đang chuẩn bị đầu tư hoặc nâng cấp hạng sao, để tránh phát sinh tiền tỷ ở giai đoạn vận hành, hãy để Betaviet đồng hành từ bản vẽ thiết kế khách sạn đến thi công – hoàn thiện – bàn giao.

Gọi ngay hotline 0915010800 để được KTS Betaviet tư vấn miễn phí phương án phù hợp quỹ đất, ngân sách và phân khúc mục tiêu của bạn.
Betaviet – Biến “tiêu chuẩn” thành “lợi thế cạnh tranh” cho khách sạn của bạn.