Quy trình xây dựng biệt thự của BetaViet

22/02/2018

Cho dù là ở thời điểm nào, dù trong quá khứ hay hiện tại thì câu nói xưa của ông cha ta vẫn luôn đúng “an cư” mới “lạc nghiệp”. Điều này cho thấy tầm quan trọng của nơi ở mà xét hẹp hơn chính là tầm quan trọng của một ngôi nhà. Nhà không chỉ là nơi để sinh sống, là nơi chốn đi về mà đối với nhiều người nhà còn là mong mỏi, là mục tiêu phấn đấu và có thể còn là tâm huyết cả một đời. Xây dựng một căn nhà nói chung, một ngôi biệt thự nói riêng, thực tế, chi phí không hề rẻ. Để hoàn thiện một công trình kiến trúc cần trải qua nhiều công đoạn và cho dù đã dự trù kinh phí và tính toán cẩn thận từ trước thì khả năng cao vẫn luôn phát sinh chi phí ngoài dự kiến. Chính vì thế việc nắm vững quy trình xây dựng là điều cần thiết, giúp chủ đầu tư theo dõi thi công và nắm vững được quyền lợi của chính mình, tránh phát sinh chi phí không mong muốn.

 

Trước khi tìm hiểu quy trình xây dựng, hãy cùng bàn luận về kinh phí trong xây dựng

Lấy 1 ví dụ sau: chủ đầu tư dự định xây một căn biệt thự 2 tầng với diện tích trung bình mỗi sàn 100m2 với chi phí dự kiến 900 triệu đồng (mua sẵn bản vẽ thiết kế trên mạng). Trong tính toán ban đầu, chi phí này khả thi với đơn giá nhân công và vật liệu xây dựng ở thời điểm lên phương án. Tuy nhiên,  sẽ phải thuê thêm một kiến trúc sư ngoài để chỉnh sửa bản vẽ thiết kế sao cho phù hợp với đặc điểm khu đất, sở thích và nhu cầu sử dụng của gia đình. Thêm vào đó là các chi phí khó tránh khác như: xin giấy phép xây dựng (thực tế không phải chủ đầu tư nào cũng hiểu luật dẫn đến giấy phép không khớp với bản thiết kế → xin cấp phép lại + điều chỉnh bản thiết kế dẫn đến phát sinh chi phí). Ngoài ra, nếu khoảng thời gian lập kế hoạch xây nhà với thời gian triển khai thực tế khác nhau thì giá nguyên vật liệu khả năng sẽ “đội giá” nếu gia chủ không kí hợp đồng mua bán từ trước. Một vấn đề khác đó là khi thuê đội nhân công tự do, đa phần gia chủ chỉ thỏa thuận miệng, hối thúc miệng và không có hợp đồng quy định tiến độ đi kèm, nên kinh phí sẽ tăng do kéo dài tiến độ xây dựng. Dự trù một trường hợp khác, khi gia chủ tìm hiểu và nhận thấy chi tiết/phần nội thất nào đó không ưng ý hoặc không hợp phong thủy và muốn sửa lại cũng sẽ dẫn đến phát sinh chi phí mới. Như vậy, nếu dự trù kinh phí ban đầu 900 triệu, đến khi hoàn thiện, chuyện phát sinh 20-50% chi phí là điều hoàn toàn có thể dự đoán từ trước: 900 triệu + (20% đến 50%) 900 triệu → Vậy tổng tiền xây dựng sẽ dao động 1 tỷ 100 triệu cho đến 1 tỷ 350 triệu đồng.

 

Ở trường hợp khác, khi thuê đơn vị tư vấn thiết kế thi công, với đơn giá 5.5 triệu/m2 trọn gói (với đất xây dựng không thuộc khu vực thành phố). Như vậy đối với căn biệt thự 2 tầng 100m2/sàn chi phí: 1 tỷ 100 triệu + 15% (dự trù), chi phí cao nhất dự tính  ở mức 1 tỷ 265 triệu. Trong trường hợp này, chủ nhà sẽ không phải đau đầu khoản thuê nhân công, đi xin giấy phép, lo lắng kiến trúc không hợp phong thủy và tránh được nhiều vấn đề gây đau đầu khác…

Đối với biệt thự, như đã nói,  chi phí xây dựng vốn đã không hề nhỏ. Nếu chọn được đơn vị tư vấn thiết kế thi công giàu kinh nghiệm, hoạt động uy tín bài bản sẽ giúp tiết kiệm được tối đa những chi phí không mong muốn phát sinh. Và những chủ đầu tư thông minh luôn biết cách để tận dụng điều này.

 

Quy trình xây dựng biệt thự, những điều BetaViet lưu ý đến bạn

Quy trình thiết kế, thi công xây dựng và hoàn thiện biệt thự thường bao gồm 3 bước cơ bản sau:

  • Thiết kế kiến trúc;
  • Thi công xây dựng phần thô;
  • Hoàn thiện nội, ngoại thất cho công trình;

Trước khi bắt đầu công đoạn đầu tiên, chủ đầu tư cần có bước chuẩn bị cơ bản:

  • Mua/chuẩn bị đất nền (nếu đã có sẵn);
  • Đảm bảo mảnh đất có giá trị về mặt pháp lý: có sổ hồng (sổ đỏ) hoặc có các giấy tờ chứng thực khác có giá trị tương đương;

Trong trường hợp mua đất, cần chú ý đến các yếu tố liên quan như hệ thống đường sá, điện nước, môi trường sống khu vực xung quanh và đặc biệt cần lưu ý tới phong thủy khu đất.

 

1. Thiết kế kiến trúc

Đơn vị tư vấn tiến hành nghiên cứu khu đất về diện tích, giới hạn khu đất, hướng gió, hướng nắng, đặc điểm phong thủy; lắng nghe mong muốn của gia chủ, cùng bàn bạc với gia chủ để nắm được nhu cầu, nguyện vọng, những lưu ý về căn nhà… Trên cơ sở này, các kiến trúc sư đưa ra phương án thiết kế tốt và phù hợp nhất, thiết lập bản vẽ căn nhà – lập hồ sơ thiết kế xây dựng.

Chuẩn bị thủ tục pháp lý. Bao gồm:

+ Thực hiện giai đoạn chuẩn bị về thủ tục pháp lý xây dựng trọn gói bao gồm lập hồ sơ chuyển đổi vị trí đồng hồ điện, đồng hồ nước, thủ tục xin phép khởi công, thủ tục xin phép sử dụng lòng lề đường…

+ Tư vấn phương án tháo dỡ công trình và giám sát quá trình tháo dỡ cho chủ đầu tư.

+ Tháo dỡ hệ thống móng cũ, hút dọn hố ga, hầm phân, dọn dẹp làm sạch mặt bằng.

+ Lắp hàng rào ngăn cách, biển báo hạn chế đối đa ảnh hưởng đến người dân xung quanh và đảm bảo an toàn trong suốt quá trình thi công công trình.

+ Xin phép các hộ lân cận, lập biên bản xác nhận hiện trạng của các nhà lân cận, chụp lại ảnh. Nếu phát sinh thiệt hại do lỗi của đơn vị thi công xây dựng thì đơn vị thi công sẽ phải chịu toàn bộ trách nhiệm.

+ Thăm dò nền đất dưới móng, đảm bảo an toàn cho các công trình lân cận, chốt phương án thi công phần móng.

+ Dựa theo Bản cấp phép xây dựng, bản vẽ kĩ thuật thi công đã được phê duyệt, các giấy tờ pháp lý có liên quan đến mảnh đất để tiến hành định vị công trình một cách chính xác.

+ Giám sát quá trình thi công móng, gia cố nền móng bằng phương pháp gia cố cọc. Kiểm kê và kí xác nhận khối lượng gia công móng thực tế để làm cơ sở cho chủ đầu tư thực hiện việc thanh toán tiền công cho đơn vị gia cố. Trong trường hợp ban đầu, khi chủ đầu tư không tìm được đơn vị thi công gia cố móng uy tín, Beta sẽ tư vấn và hỗ trợ chủ đầu tư lựa chọn mà không tính thêm bất cứ một chi phí phát sinh nào.

 

2. Thi công, xây dựng phần thô

  • Giai đoạn triển khai phần móng và các công trình ngầm. Gồm:

+ Điều động nhân lực và thiết bị cần thiết tiến hành đào đất hố móng, gia cố vách hố đào,  đà kiềng, đà giằng, hố ga, bể ngầm, hầm phân, đào đất tầng hầm (nếu biệt thự có tầng hầm), hố thang máy (nếu biệt thự có thang máy).

+ Đối với nhà thi công có móng cọc, tiến hành phá bỏ bê tông và vệ sinh đầu cọc.

+ Đổ bê tông lót toàn bộ diện tích đáy móng, đáy đà giằng, đà kiềng, đáy hầm phân, hồ nước âm sàn, hố ga, hố thang máy (nếu có thang máy), đáy sàn tầng hầm (nếu có tầng hầm), bê tông lót sàn trệt.

 

<ảnh về thi công phần móng>

 

+ Thi công các hạng mục ngầm : bể tự hoại, bể chứa nước ngầm, hố ga theo đúng hồ sơ thiết kế kỹ thuật.

+ Thi công cốt pha móng, đà giằng, đà kiềng trong trường hợp móng là móng băng. Xây gạch cháy tạo khuôn đài móng, đà giằng, đà kiềng trong trường hợp móng là móng cọc.

+ Thi công cốt thép móng, đà giằng, đà kiềng, sàn trệt (dành cho nhà có đổ bê tông cốt thép sàn trệt) – Nghiệm thu thực tế với chủ đầu tư bằng biên bản trước khi tiến hành công tác đổ bê tông.

+ Đổ bê tông và tưới nước bảo dưỡng bề mặt bê tông móng, bê tông sàn trệt, ngâm nước bảo dưỡng các bể ngầm – Nghiệm thu với chủ đầu tư bằng biên bản về giai đoạn thi công móng.

  • Giai đoạn thi công thô phần thân và mái. Gồm:

+ Thi công cốt thép cột, cốp pha cột, và bê tông cột tầng trệt (cam kết và để đại diện chủ đầu tư đến nghiệm thu trước phần gia công, lắp dựng cốt pha, cốt thép bằng biên bản trực tiếp tại hiện trường)

+ Thi công xây tường tầng trệt bằng vữa mác 75, trộn theo tỉ lệ cấp phối ghi trên bao bì, qui đổi thành tỉ lệ cấp phối thực tế. Sử dụng máy trộn để trộn (Bảng cấp phối vữa được niêm yết tại cổng công trình)

+ Thi công cốp pha, cốt thép, bê tông sàn lầu 1, tưới nước bảo dưỡng bê tông, tường xây. Trước mỗi phân đoạn đổ bê tông, Beta sẽ tiền hành nghiệm thu với chủ đầu tư tại thực tế công trình theo bản vẽ kỹ thuật.

+ Cung cấp nhân công và thiết bị che chắn tất cả các mặt công trình tiếp giáp với khu vực liền kề, tầm cao theo chiều cao thi công của công trình, đảm bảo an toàn tính mạng và tài sản.

+ Lặp lại quy trình trên cho các tầng cho đến khi hoàn chỉnh bê tông sàn mái.

+ Điều động nhân công và vật tư Xây tường và Tô trát tường đúng tiêu chuẩn tất cả các tường bao che, tường ngăn phòng, hộp gen, lan can, bằng gạch ống và gạch đinh theo Hồ sơ thiết kế được duyệt. Tại các vị trí tường có lắp đặt ống kỹ thuật, tường tiếp xúc cột, dầm sàn, đầu lanh tô cửa, trước khi tiến hành trát tường đều sẽ được đóng lưới gia cố nhằm hạn chế rạn nứt tường.

+ Điều động nhân công và vật tư thi công phần cốt pha, cốt thép, đổ bê tông bậc thang theo thiết kế kiến trúc.

+ Thi công lắp đặt hệ thống ống luồn, hộp đấu nối, dây điện âm tường, dây điện âm trần, dây điện thoại, dây internet, cáp truyền hình âm tường theo đúng hồ sơ thiết kế.

+ Thi công lắp đặt hệ thống cấp và thoát nước cho toàn bộ công trình theo hồ sơ thiết kế được duyệt.

+ Thi công chống thấm toàn bộ sàn bê tông lộ thiên, sàn vệ sinh, hồ nước cho toàn bộ công trình theo tiêu chuẩn chống thấm của SiKa ban hành và căn cứ theo Hồ sơ thiết kế đã được duyệt.

+ Điều động nhân công và vật tư thi công, lắp kính cường lực lan can hoặc kính cường lực lấy sáng cho giếng trời, cầu thang (nếu có)…

 

3. Hoàn thiện nội, ngoại thất

  • Lát gạch nền các sàn nhà theo Hồ sơ thiết kế được duyệt.
  • Ốp gạch tường nhà vệ sinh theo Hồ sơ thiết kế được duyệt.
  • Ốp đá tự nhiên trang trí mặt tiền, tiểu cảnh, thông tầng.
  • Bả matic tường, trần.
  • Sơn nước tường, trần. Thông thường sẽ thực hiện tuần tự 1 lớp sơn lót cho tường trong và ngoài kèm 2 lớp sơn phủ. Nếu chủ đầu tư có yêu cầu đặc biệt sẽ tiến hành sơn theo yêu cầu.
  • Lắp đặt thiết bị điện chiếu sáng, trang trí, đảm bảo vị trí lắp đặt theo đúng yêu cầu trong Hồ sơ thiết kế.
  • Lắp đặt thiết bị vệ sinh, thiết bị nhà bếp, vòi nước các loại theo Hồ sơ thiết kế.
  • Tiến hành thuê đội vệ sinh công nghiệp chuyên nghiệp với đầy đủ các trang thiết bị, máy móc vệ sinh cần thiết đến để làm vệ sinh toàn bộ căn nhà.
  • Cùng với chủ đầu tư, tiến hành kí kết văn bản nghiệm thu và bàn giao nhà.
  • Sau nghiệm thu và bàn giao, BetaViet bắt đầu khởi động chương trình chăm sóc khách hàng.

 

*Lưu ý: toàn bộ vật tư được lựa chọn phù hợp với hồ sơ thiết kế và thông qua sự đồng ý, kiểm định của chủ đầu tư rồi mới được đưa vào lắp đặt. Beta cam kết chịu trách nhiệm nếu để xảy ra tình trạng mất mát hoặc hỏng hóc trong quá trình tập kết và thi công.